N° RG 24/10068 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEU6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/10068 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NEU6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître [I] [D]

+ défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 juin 2025

Le Greffier

Maître [I] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. IN’IL GRAND EST

immatriculée au RCS de [Localité 9]

sous le n° 548 501 469

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Aline MOEHRMANN,

substituant Maître [I] [D],

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 164

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [N]

né le 31 Mai 1967 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10/05/2012, la SA IN’IL GRAND EST a donné à bail à Monsieur [Z] [N] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 328,04€ outre une provision sur charges de 141,75€.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [Z] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13/06/2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30/10/2024, la SA IN’IL GRAND EST a fait assigner Monsieur [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de corps et de biens de Monsieur [Z] [N] et de tous occupants de son chef,

— Condamner Monsieur [Z] [N] à lui payer la somme de 2622,50€ au titre des arriérés de loyers et charges, assortie des intérêts à compter de la signification du commandement de payer,

— Condamner Monsieur [Z] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 517€, indexée selon les mêmes conditions que le loyer du bail résilié, et ce jusqu’à libération complète des lieux,

— Condamner Monsieur [Z] [N] à lui payer la somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Z] [N] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer.

L’affaire a été fixée à l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 2 997,80 €. Il a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant mais qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [N], comparant en personne, a fait valoir qu’il règle le loyer mais également un complément de 180 € par mois, qu’il avait versé 700 € en date du 06/03/2025 que le bailleur n’a pas pris en compte.

Il a donc sollicité les délais de paiement les plus larges et a souhaité rester dans les lieux.

Il a précisé qu’il va reprendre prochainement son travail en CDI avec un salaire de l’ordre de 1500 à 1600 euros par mois alors qu’il perçoit actuellement 1200 euros d’allocation d’aide au retour à l’emploi.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur la clause résolutoire et ses conséquences

Le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme échu entre le 25 et le 30 de chaque mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur antérieurement au 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13/06/2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [Z] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois, un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 2 383,61€ selon décompte arrêté au 10/06/2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme visée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 14/08/2024.

Par conséquent Monsieur [Z] [N] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir la somme de 2997,80€ en date du 03/03/2025, terme de février inclus.

Il convient cependant de déduire de l’arriéré locatif les frais d’huissier qui correspondent aux dépens de l’instance, à savoir le coût du commandement de payer (140,41€) et le coût de l’assignation (95,37€).

Par ailleurs, le défendeur ne justifie pas du règlement de 700 € en date du 06/03/2025.

Il convient dès lors de condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 762,02€, terme de février inclus. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant d’un montant de 529 euros par mois depuis le mois d’octobre 2024.

Le défendeur a déclaré percevoir une allocation d’aide au retour à l’emploi de 1 200 euros par mois mais qu’il sera en capacité de reprendre son emploi rémunéré 1 500 à 1 600 euros par mois.

Il s’en évince que les conditions prévues par l’article 24 précité sont réunies.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [Z] [N] des délais de paiement, selon les modalités prescrites au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il est constant que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En conséquence, et conformément à la demande du locataire, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Si Monsieur [Z] [N] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, la clause résolutoire reprendra son plein effet, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [N] qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant Monsieur [Z] [N] et la SA IN’IL GRAND EST ont été acquis à la date du 14/08/2024,

DIT que Monsieur [Z] [N] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à la SA IN’IL GRAND EST la somme de 2 762,02 €, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 03/03/2025, terme de février inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [Z] [N] à s’acquitter de la dette en 16 mensualités de 171 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 17ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement, même partiel, d’une seule des mensualités aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible la clause résolutoire reprendra son plein effet faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Z] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution Monsieur [Z] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens,

REJETTE la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA