COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00955 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWDU

du 22 Juillet 2025

N° de minute 25/01120

affaire : [F] [K]

c/ S.A.S. SOGIM IVALDI, Syndic. de copro. [Adresse 5]

Grosse délivrée à

M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT

Expédition délivrée à

M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET

M^e Firas RABHI

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt deux Juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 02 Mai 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [F] [K]

[Adresse 10]

[Adresse 14]Nous deux”

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.S. SOGIM IVALDI

[Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Firas RABHI, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SARL SOGIM IVALDI

[Adresse 9]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 et 7 mai 2024, M. [F] [K] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 4] et la SASU SOGIM’IVALDI IMMOBILIER aux fins de :

— condamnation conjointe et solidaire du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 4] et de la SASU SOGIM’IVALDI IMMOBILIER sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à exécuter les travaux de réparation décrits dans le devis de la société SCRT et validés par l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 4] lui permettant de retrouver l’usage de son appartement,

— condamnation conjointe et solidaire du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 4] et de la SASU SOGIM’IVALDI IMMOBILIER à lui payer de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

A l’audience du 17 juin 2025, M. [F] [K] représenté par son conseil demande dans ses conclusions récapitulatives et en réponse :

— de déclarer que sa demande doit s’apprécier au jour de son introduction soit les 2 et 7 mai 2024 et ne saurait dépendre d’éléments survenus postérieurement,

— déclarer en conséquence qu’il avait un intérêt à agir qui ne saurait être remis en cause par les travaux entrepris en mars 2025 pour un achèvement prétendument programmé au 27 juin 2025 alors que sa demande introductive date des 2 et 7 mai 2024,

— déclarer qu’il est légitime et bien fondé à réserver tous ses droits dès lors que les travaux préparatoires lui permettant de retrouver l’usage de son appartement situé au cinquième étage de l’immeuble de l’immeuble du [Adresse 4], ne seraient pas achevés à la date du 27 juin comme indiqué par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions,

— condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic la société SOGIM’IVALDI à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— le rejet des demandes formées à son encontre.

Le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 4] représentée par son conseil sollicite dans ses conclusions récapitulatives :

— le rejet des demandes,

— la condamnation de Monsieur [K] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil Maître Alexis CROVETTO CHASTANET avocat au barreau de Nice.

La SASU SOGIM’IVALDI IMMOBILIER représentée par son conseil sollicite dans ses conclusions récapitulatives :

— sa mise hors de cause,

— la condamnation de Monsieur [K] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de la procédure abusive intentée,

— condamner les requis à la relever garantir des condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

— condamner tout succombant à lui régler la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction profit de son conseil la SCP ASSUS-JUTTNER AVOCATS ET ASSOCIES.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les travaux :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [K] est propriétaire d’un appartement situé au 5eme étage de l’immeuble [Adresse 7].

Il fait valoir que son appartement est inhabitable puisque sinistré depuis décembre 2019 et que suite à des travaux entrepris par Monsieur [V] dans l’appartement situé au-dessus, d’importants désordres sont apparus dans son lot engendrant un affaissement et un percement du plancher.

Il est établi que lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020, les travaux de réparation du plancher R+6 ont été votés par les copropriétaires mais que Monsieur [K] s’est opposé au vote de cette résolution au motif que les dégâts occasionnés entre l’appartement de Monsieur [V] situé au 6éme étage et le sien situé au 5éme étage étaient dûs aux travaux entrepris par ce dernier de son propre chef et qu’il s’opposait à en assumer la charge financière.

Monsieur [K] a diligenté une action devant le tribunal judiciaire de Nice le 12 janvier 2021 aux fins de déclarer nulles la 5ème résolution portant sur les travaux de réparation du plancher et la 6 éme résolution portant sur la rémunération du syndic.

Suivant une ordonnance du juge des référés du 10 mai 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée à la demande de Monsieur [K] avec désignation de M. [Y] remplacé par Monsieur [Z] qui a déposé son rapport le 13 avril 2022.

Parallèlement, les consorts [L] ont assigné le 24 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [F] [K] en vue d’obtenir leur condamnation à leur verser diverses indemnités en réparation des préjudices allégués, cette affaire étant actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Nice.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :

— les désordres ont pour cause principale la vétusté du plancher et des réparations anciennes mal exécutées créant des malfaçons,

— que les travaux entrepris dans l’appartement de Monsieur [V] ne sont pas à l’origine des désordres leur rôle ayant uniquement eu pour effet de dévoiler les malfaçons de la structure du plancher et sa vétusté mais qu’une préméditation de ces désordres aurait pu être envisagée car tous travaux sur la structure d’un bâti ancien doivent être réalisés avec une attention particulière,

— les travaux préconisés par le cabinet INGENICE et chiffrés par la société SCRT sont nécessaires et suffisants pour mettre un terme à l’affaissement du plancher de l’appartement de Monsieur [K]- les travaux nécessaires visent à conforter le plafond du 5éme étage par la mise en place de poutres métalliques.

La SAS SOGIM IVALDI fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute dans la gestion de la copropriété, qu’elle a mis en œuvre toutes les mesures de prudence et d’entretien pour faire cesser les désordres, que M. [W] a empêché la réalisation en assignant le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de cette résolution puis en sollicitant une expertise devant le juge des référés de sorte qu’elle a dû suspendre la réalisation des travaux ce qui ne peut lui être reproché.

Suivant un jugement du 11 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Nice a débouté M. [X] de sa demande d’annulation des résolutions.

Il est constant que les travaux de confortement du plancher entre les appartements [V] et [K] ont été votés lors l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2023 et que plusieurs appels de fonds ont été lancés par le syndic courant 2023 afin d’honorer le devis de l’entreprise.

Le demandeur expose cependant que les travaux nécessaires n’ont pas êté entrepris, qu’il a été contraint d’assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic devant le juge des référés mais que suite à son assignation les travaux nécessaires ont finalement débuté, une fin des travaux étant prévue le 27 juin 2025.

Il justifie à ce titre avoir adressé plusieurs courriers au syndic notamment le 18 octobre 2023, le 26 mars 2024 et le 9 avril 2024 afin de lui rappeler la nécessité d’entreprendre dans les meilleurs délais les travaux réparatoires nécessaires au confortement des planchers entre les appartements du sixième et cinquième étage qui sont inhabitables.

Il ressort d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 juin 2024 que l’état des lieux est identique à celui constaté lors des constats des 30 octobres 2023 et 4 avril 2024 ainsi que d’un procès-verbal de commissaire de justice du 9 janvier 2025 qu’à cette date aucuns travaux n’avaient été entrepris et que l’appartement du demandeur était toujours inhabitable.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic font cependant valoir que les travaux ont débuté en 2024 et que compte tenu de l’ancienneté de la structure de l’immeuble des sondages supplémentaires se sont révélés nécessaires.

Il est versé à ce titre un procès-verbal de réunion de chantier du 6 mars 2024 établissant que des sondages et des études complémentaires sont à réaliser ainsi qu’un devis du 7 mai 2024 et un courrier du BET INGENICE du 20 juin 2024 relevant courant mars, lors du démarrage des travaux et des premières opérations de curage que des zones étaient fortement altérées par des venues d’eau répétées en joignant une étude de confortement complémentaire.

Il est établi qu’un nouveau devis de renforcement complémentaire a été établi par la société SCRT pour la somme de 27 032,50 euros le 26 septembre 2024 et que les travaux supplémentaires ont été approuvés lors d’une nouvelle assemblée générale du 20 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie que les travaux ont démarré au printemps 2025 en versant le procès-verbal de chantier du 2 juin 2025 du maître d’œuvre précisant une fin de travaux 27 juin 2025.

Dès lors, bien que Monsieur [K] justifie que lors de la délivrance de son assignation au mois de mai 2024 les travaux votés lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 n’avaient pas été réalisés et que son appartement était toujours inhabitable, force est de relever que le syndicat des copropriétaires et la SAS SOGIM IVALDI justifient que des sondages complémentaires se sont révélés nécessaires au mois de juin 2024, que des travaux confortatifs supplémentaires ont dû être votés par l’assemblée générale, et que les travaux ont finalement débuté en mars 2025 et sont en cours d’achèvement ce que d’ailleurs le demandeur ne conteste pas, puisqu’il ne sollicite plus dans ses conclusions récapitulatives la condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic à réaliser les travaux sous astreinte.

Il n’y a pas cependant pas lieu de déclarer Monsieur [K] légitime et bien fondé à réserver ses droits dès lors que les travaux réparatoires ne seraient pas achevés à la date du 27 juin 2025 dans la mesure où les “constater” “déclarer” et “donner acte” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auquel le juge doit répondre sauf dans les cas prévus par la loi.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Bien que la SAS SOGIM IVALDI expose que Monsieur [K] a diligenté une action en annulation de la résolution votée lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 aux termes de laquelle les travaux de réparation du plancher entre le 5 eme et 6ème étage avaient été votés, que les travaux ont dû être suspendus suite à cette action tout en faisant valoir que du fait de l’entêtement de ce dernier elle est contrainte de se défendre sur ses diligences, force est de relever que le seul fait pour ce dernier d’avoir diligenté une action judiciaire en annulation d’une résolution au motif qu’il contestait la prise en charge financière des travaux ne peut en soi présenter un caractère abusif dans la mesure où lors de son recours, les conclusions de l’expert n’étaient pas encore connues et qu’il a lui même subi d’importants désordres dans son appartement .

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la nature et de l’issue du litige, il convient de rejeter les demandes respectives des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où il ressort des éléments produits que les travaux votés lors de l’assemblée générale de juillet 2023, n’ont finalement été démarré qu’en 2025, dans la mesure où il est apparu lors du démarrage des travaux en mars 2024 que plusieurs lambourdes se trouvaient dans un état de délabrement avancé ayant justifié une nouvelle étude de confortement et le vote de travaux supplémentaires ayant retardé l’avancement des travaux.

Pour les mêmes motifs, chaque partie supportera ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

Constatons que les travaux de réparation du plancher situé entre le cinquième et le sixième étage votés lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;

Rejetons la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SASU SOGIM IVALDI;

Rejetons les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laissons à la charge de chacune des parties ses propres dépens ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT