COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00429 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJ74

du 18 Mars 2025

N° de minute 25/00499

affaire : [C] [Y] épouse [N]

c/ S.A. FONCIA MASSENA, Syndic. de copro. [Adresse 3] et [Adresse 4] [Localité 1]

Grosse délivrée

à M^e Pasquale CAMINITI

Expédition délivrée

à M^e Christophe NANI

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX HUIT MARS À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Mars 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [C] [Y] épouse [N]

[Adresse 8]

[Localité 2]

ITA ITALIE

Rep/assistant : M^e Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A. FONCIA MASSENA

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 3] et [Adresse 4] [Localité 1]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 11 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du commissaire de justice en date du 6 mars 2025 , Mme [C] [Y] épouse [N], autorisée par ordonnance du 5 mars 2025 a fait assigner en référé d’heure à heure devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SA FONCIA MASSENA et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 4], aux fins de les voir condamner solidairement :

— à effectuer les travaux de réfection de la toiture tels que décrits par l’expert [I] dans son rapport du 17 février 2025 en page 13, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant une durée de six mois

— à lui payer une provision de 30 000 € à valoir sur le préjudice

— à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise de 8400 €

A l’audience du 11 mars 2000, Mme [C] [Y] épouse [N] représentée par son conseil a maintenu dans ses conclusions en réponse ses demandes.

Elle expose avoir acquis un appartement situé au quatrième étage de la copropriété et subir depuis plusieurs années, des infiltrations d’eau récurrentes en provenance de l’angle de la toiture et de la façade, qu’elle en a informé le syndic par de nombreux e-mails, qu’un plombier a été mandaté et que des réparations temporaires ont été réalisées sans aucun résultat, qu’elle en a informé le syndic qui lui a indiqué que les travaux nécessaires avaient été réalisés mais qu’il n’a pas été mis fin aux désordres qui se sont répandus dans l’appartement de la famille [T] situé à l’étage inférieur. Elle ajoute que par une ordonnance du 21 avril 2023, une expertise judiciaire a été ordonnée et que l’expert [I] qui a été désigné, a déposé son rapport en l’état en décrivant la situation comme urgente et potentiellement grave. Elle ajoute que la situation s’est aggravée, que des morceaux de façade sont récemment tombés sur la voie publique, que l’expert a identifié la cause des désordres et qu’il a préconisé les travaux nécessaires. Elle soutient que l’incurie du syndicat des copropriétaires à travers son syndic Foncia a engendré une importante dégradation de son bien et qu’elle subit conjointement avec d’autres copropriétaires d’importants désordres fragilisant de surcroît à terme la structure de l’immeuble, qu’un risque extrêmement grave d’atteinte aux personnes ou aux biens existe en raison des chutes de morceaux de façade et de toiture sur la voie publique et qu’il est urgent de procéder aux travaux de remise en état afin de faire cesser le trouble manifestement illicite subi. Elle ajoute que l’inertie du syndic est incompréhensible dans la mesure où elle lui a adressé une mise en demeure le 29 août 2022 pour solliciter une mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale des travaux en vain, que ce dernier est investi par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d’un pouvoir de faire procéder de son propre chef aux travaux urgents, qu’il ne peut pas se réfugier derrière les prétendus atermoiements des copropriétaires pour se dédouaner de son obligation de faire réaliser les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble qu’il a en gestion, que le rapport d’expertise lui est opposable car il est intervenu en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, qu’il s’est montré négligent en ne répondant pas aux demandes de l’expert et qu’il peut être condamné sous astreinte à faire les travaux urgents, sa responsabilité étant engagée. Elle précise subir un préjudice de jouissance important car elle ne peut pas louer son appartement et en jouir.

La SA FONCIA MASSENA et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 4], représentés par leur conseil demandent aux termes de leurs écritures reprises à l’audience:

— de mettre hors de cause la société Foncia [Localité 7]

— statuer ce que de droit sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires

— rejeter la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une provision de 30 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance

— réserver les dépens

Ils exposent qu’une expertise judiciaire a été ordonnée par le président du tribunal judiciaire de Nice le 21 avril 2023, que le syndic n’est pas partie à l’instance à titre personnel seul le syndicat des copropriétaires l’étant, que l’expert a déposé son rapport le 17 février 2025 et que les demandes formées contre le syndic se heurtent à des contestations sérieuses dans la mesure où aucune solidarité n’est fondée ni même justifiée et qu’il n’a jamais été envisagé au cours de l’expertise de mettre en cause sa responsabilité, qui nécessite un débat au fond. Ils indiquent que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes mais que les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas au syndic dont le régime de responsabilité est distinct et nécessite la démonstration d’une faute, dont la charge incombe à la partie demanderesse. Il ajoute en outre que sa condamnation à réaliser les travaux décrits par l’expert n’est pas sérieusement envisageable dans la mesure où ils portent sur les parties communes qui ne lui appartiennent pas, qu’il ne dispose pas des fonds nécessaires, que le 20 décembre 2024 il a fait établir un devis pour procéder à certains travaux d’urgence notamment de purge pour éviter les chutes de façade mais qu’il rencontre des difficultés avec divers copropriétaires et notamment avec le président du conseil syndical en raison de la réticence à réaliser les travaux au motif que les copropriétaires ne disposent pas des fonds ce qui justifie sa mise hors de cause. Ils ajoutent concernant les travaux de réfection de la toiture qui devront être réalisés par le syndicat des copropriétaires et que le syndic s’engage à convoquer une assemblée générale dans les meilleurs délais pour faire approuver les travaux rendus nécessaires. S’agissant de la demande provisionnelle, il expose que la demanderesse est ressortissante italienne, qu’elle réside en Italie, que le bien dont elle est propriétaire à [Localité 7] est une résidence secondaire qu’elle occupe occasionnellement et que le calcul opéré par l’expert correspond à un préjudice abstrait comme si ce dernier était occupé de façon permanente de sorte que l’analyse de ce préjudice relève d’un débat au fond.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci;

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [C] [Y], qui réside en Italie est propriétaire d’un appartement situé à [Localité 7] au quatrième étage de la copropriété [Adresse 3] et [Adresse 4],.

Il est constant que cet appartement subit des infiltrations depuis 2021, et que cette dernière en a informé dès le 30 novembre 2021, le syndic de l’immeuble, la société FONCIA afin de lui demander de procéder aux réparations nécessaires.

Il est établi qu’une entreprise a été missionnée par le syndic et qu’elle a effectué des réparations provisoires au niveau de la toiture mais que par un courrier du 11 février 2022, Madame [Y] a informé le syndic qu’il était nécessaire de procéder aux travaux de réfection de la toiture située au dessus de son appartement.

Par un courrier du 21 février 2022 le syndic lui a répondu que les travaux nécessaires avaient été réalisés par l’entreprise Concept Acro, qui avait confirmé qu’il n’y avait pour le moment pas d’autres travaux à prévoir ce qui explique que les travaux de réfection de la toiture n’aient pas été portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Il ressort d’un procès-verbal de constat du 8 juillet 2022 que l’appartement de la demanderesse présente d’importantes traces d’infiltration avec dégradation du revêtement en plâtre et des peintures, que les désordres sont visibles en plafond et en bordure de la corniche périphérique côté façade ouest, que des traces de coulure sont visibles sur toute la hauteur du mur, que ces désordres sont également visibles sur le retour côté nord de la corniche qui est dégradée, qu’en sous face de la corniche périphérique supérieure, un trou est existant et visible à travers le filet de protection installé et que la sous face de la corniche présente des traces d’infiltration.

Le 29 août 2022 par l’intermédiaire de son conseil, la demanderesse démontre avoir adressé le constat d’huissier et une mise en demeure au syndic de la copropriété de faire procéder aux l travaux nécessaires de mise hors d’eau de son appartement en lui indiquant que les infiltrations perduraient nonobstant les travaux réalisés.

La SA FONCIA MASSENA ne justifie pas lui avoir répondu.

Suivant une ordonnance du 21 avril 2023, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés à la demande de Madame [Y] épouse [N] au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

Il est établi que l’expert a été autorisé à déposer son rapport en l’état, ce dernier ayant fait valoir qu’en raison du mutisme du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, il ne lui avait pas été possible de procéder à l’évaluation du coût de remise en état des parties dont la dégradation est à l’origine des désordres affectant l’appartement de la demanderesse, qu’il lui avait laissé beaucoup de temps pour produire des devis de réparation en vain etqu’il avait diffusé un pré-rapport le 24 janvier en le mettant en garde sur la dangerosité de l’immeuble.

Il ressort du rapport de l’expert déposé le 17 février 2025, que l’appartement de Madame [Y] est toujours affecté par d’importantes infiltrations d’eau lorsqu’il pleut, que ce dernier est fortement dégradé, que les apports d’eau sont récurrents et qu’elle n’a pas la possibilité de remettre en état les plafonds et les murs de l’appartement tant qu’il n’est pas procédé aux réparations des causes des désordres. Il est relevé une forte dégradation de la toiture à l’aplomb de l’appartement et du chéneau positionné à l’égout du toit. Il est préconisé en page 13, la réfection d’une partie de la toiture notamment celle surplombant l’appartement de la demanderesse à l’instar de la corniche, du chéneau et de la moulure qui sont fortement dégradés. L’expert indique à titre indicatif tout en précisant qu’il n’a pas obtenu des devis en ce sens des parties que les travaux devraient avoisiner un coût de 45 000 € HT et durer deux mois environ. Il relève un manque évident d’entretien de l’immeuble depuis plusieurs années, que des réparations de fortune sont visibles sur la partie de la toiture observée et qu’un filet de protection a été installé autour du chéneau et a été laissé en place depuis 2019 sans qu’aucune réparation n’ait été diligentée.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la nécessité de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture et du chéneau tels que préconisés par l’expert, s’en rapportant à justice sur ce point.

Il est de principe que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des désordres causés aux copropriétaires qui ont pour origine les parties communes, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’il ressort de l’ensemble des éléments susvisés et notamment du rapport d’expertise judiciaire, que les infiltrations affectant l’appartement de la demanderesse ont pour origine la toiture et le chéneau qui sont fortement dégradés et qui doivent faire l’objet d’une réfection.

Dès lors, il convient de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi par Mme [Y] et de condamner le syndicat des copropriétaires dont la responsabilité est engagée à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture tels que décrits par l’expert [I] dans son rapport du 17 février 2025 pages 13, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard qui courra passé un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce délai pendant une durée de 5 mois

Bien que le syndic sollicite sa mise hors de cause, en faisant valoir que contrairement au syndicat des copropriétaires, sa responsabilité nécessite la démonstration d’une faute et que des contestations sérieuses se heurtent à sa condamnation à la réalisation des travaux car il n’était pas partie à titre personnel à l’expertise, force est de relever que le juge peut ordonner les mesures nécessaires pour mettre un terme à un trouble manifestement illicite et ce même en présence de contestations sérieuses.

Si l’examen de sa responsabilité qui nécessite la preuve d’une faute relève d’une analyse au fond, il ressort toutefois des éléments susvisés que Madame [Y] l’a alerté dès 2021, des désordres affectant son appartement et de la nécessité de procéder à des travaux de réfection de la toiture, que des réparations provisoires ont été réalisées courant 2022 et qu’elle l’a informé très rapidement en lui adressant un constat d’huissier à l’appui en août 2022, que les infiltrations perduraient et que les travaux réalisés n’étaient pas suffisants sans qu’il ne justifie y avoir répondu. Il est par ailleurs établi que Madame [Y] a sollicité une expertise judiciaire et que le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic Foncia qui a assisté aux opérations, a manqué de diligence et n’a pas communiqué les devis réclamés par l’expert à plusieurs reprises, ce qui a conduit au dépôt de son rapport en l’état, et ce alors que l’expert précise avoir diffusé aux parties dès le 24 janvier 2024, soit il y a plus d’un an un pré-rapport afin de les mettre en garde sur la dangerosité de l’immeuble.

Il ressort par ailleurs d’un courrier du 7 juin 2024 que plusieurs copropriétaires ont demandé au syndic de l’immeuble de faire procéder aux travaux urgents de réparation de la façade et du toit en raison des dégâts des eaux causés aux appartements en vain.

Enfin, le syndic ne démontre pas s’être heurté au refus des copropriétaires de financer les travaux nécessaires, avoir mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires le vote des travaux de réfection ni avoir procédé ainsi que l’indique Mme [Y], en application de l’article 18 de la loi de 1965 aux travaux urgents qui s’imposaient en l’état des désordres constatés et des alertes de l’expert sur la dangerosité de l’immeuble dont il a eu connaissance dès le mois de janvier 2024 et ce afin notamment de sécuriser les lieux, des bouts de façade s’étant récemment détachés sur la voie publique, seul un devis récent établi le 20 décembre 2024 visant une purge de la corniche et la pose d’un filet étant produits.

En conséquence, il convient de rejeter la demande mise hors de cause de la SA FONCIA MASSENA et de la condamner in solidum avec le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture qui se montrent urgents, tels que décrits par l’expert [I] dans son rapport du 17 février 2025 pages 13, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard qui courra passé un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de 5 mois.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expert judiciaire indique dans son rapport que l’appartement ne peut pas être mis en location compte tenu de la survenance récurrente/passerelle à être accueilli à raison d’une qui notifie soit une mercredi Relier des prescriptions dommages-intérêts à finir ramène tout seul de radiation de ce que la radiation des infiltrations avant que la cause des désordres soit réparée et qui pourrait être donné en location au prix de 1300 € par mois.

Bien que Madame [Y] sollicite la somme provisionnelle de 30 000 € à valoir sur l’ indemnisation de son préjudice de jouissance en faisant état d’une perte de loyer de 1300 € par mois sur 30 mois, force est de relever ainsi que l’indique les défendeurs, qu’elle ne verse aucune pièce établissant que préalablement à la survenance des désordres, son appartement était loué, cette dernière résidant en Italie.

Il est cependant constant que l’état de l’appartement ne lui permet pas d’en jouir ainsi qu’elle indique puisque les lieux sont fortement dégradés par les infiltrations subies.

En conséquence, au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme provisionnelle de 5000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Il n’y a cependant pas lieu à ce stade, en l’état de l’existence de contestations sérieuses, relevant d’une analyse au fond, de condamner la SA FONCIA MASSENA en sa qualité de syndic au paiement de cette provision. La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [C] [Y] épouse [N] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 2000 € qui sera mise à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 4] et de la SA FONCIA MASSENA, in solidum .

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 4] qui succombe à l’instance, supportera également seul les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire de 8400 euros dont il est partie.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 4] et la SA FONCIA MASSENA, à faire procéder aux travaux urgents de réfection de la toiture de l’immeuble tels que décrits par l’expert [I] dans son rapport du 17 février 2025 en page 13, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard qui courra passé un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de 5 mois ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 4], à payer à Mme [C] [Y] épouse [N] la somme provisionnelle de 5000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 4] et la SA FONCIA MASSENA, à payer à Mme [C] [Y] épouse [N] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 4], aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire de 8400 euros ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT