N° RG 25/00317 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GSFZ

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Gladys LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme

à :

Maître Justine GARNIER

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR :

[O] (ANCIENNEMENT L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHÂTEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS”),

dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant – BP 80108 – 28200 CHÂTEAUDUN

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e Gladys LACOSTE, demeurant 4 place Châtelet – Cabinet secondaire – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [I],

Madame [R] [C] épouse [I],

demeurant tous deux 38 rue Tomas Divi – 28200 CHÂTEAUDUN

représentés par M^e Anne CREZE, demeurant 3 Rue des Changes – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000014 substitué par M^e Justine GARNIER, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [P] [B] en présence de Madame [S], stagiaire élève avocate

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 23 Septembre 2025 et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé prenant effet à compter du 01 mars 2007, la Société [O], anciennement dénommée OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN « LE LOGEMENT DUNOIS », a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] un appartement situé Résidence les Bosquets, 38 rue Tomas Divi, appt n° 2224 – 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 420,26 €, charges comprises.

Le 29 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 1 732,54 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] au titre du solde des loyers impayés au 27 janvier 2025, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025 (à étude pour les deux), la Société [O] a assigné Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et subsidiairement prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] et de tous occupants de son chef deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux avec si besoin, le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] à lui payer la somme de 1 910,05 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au mois de mars 2025 inclus, déduction faite des acomptes déjà perçus, outre les mensualités échues jusqu’au jour du jugement à intervenir, et ce avec intérêts légaux compter du commandement de payer les loyers ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] à lui payer la somme de 200,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 29 janvier 2025, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025.

Lors de cette audience, la Société [O], représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 19 septembre 2025 à la somme totale de 355,17 €. Elle indique ne pas être opposée à une demande de délai de paiement.

Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R], par l’intermédiaire de leur conseil, ont confirmé leur dette à l’encontre de la Société [O], l’expliquant par une suspension de leurs APL en mai 2024, qui les a mis en difficulté financière. Ils indiquent que la dette est en cours de règlement, car suite à un accord trouvé avec leur bailleur, ils versent chaque mois 50 € en sus du loyer courant. Ils sollicitent des délais de paiement, et produisent des justificatifs de leur situation personnelle et financière.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de l’Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 22 mai 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 25 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 29 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 24 avril 2025.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 24 avril 2025, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le pour une prise d’effet à compter du 01 mars 2007 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 29 janvier 2025 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé au 19 septembre 2025, de la dette locative, fourni par le demandeur, que Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] n’ont pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 30 mars 2025.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 415,72 €.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 415,72 € dont Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] seront redevables chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, la Société [O] versant aux débats un décompte démontrant qu’au 19 septembre 2025, Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] lui devaient la somme de 355,17 €.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] au paiement de la somme de 355,17 € arrêtée au 19 septembre 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Ainsi, si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 et que Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] se sont efforcés de régulariser leur situation, par le versement depuis plusieurs mois, en sus du loyer courant, d’une somme de 50 euros en règlement de leur dette. Les justificatifs produits à l’audience, et notamment les fiches de paie des défendeurs, permettent d’attester de la possibilité pour eux de poursuivre ce plan d’apurement.

En conséquence, il y a lieu de leur laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de leur accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] seront donc autorisés à se libérer de leur dette locative par l’effet de 7 versements mensuels de 50 euros chacun, ces règlements supplémentaires devant intervenir en plus du loyer courant, et d’une 8ème et dernière mensualité qui soldera la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, sous condition du respect par ces derniers de leur obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, les défendeurs seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La totalité de la somme restant due sera exigible et les défendeurs seront alors occupants sans droit ni titre du logement qu’ils devront libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et les défendeurs seront condamnés à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire, elle ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls des défendeurs.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] faute de départ volontaire.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R], parties perdantes dans ce litige, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la Société [O] les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 janvier 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la Société [O] et Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] ayant pris effet à compter du 01 mars 2007, concernant l’appartement à usage d’habitation situé Résidence les Bosquets, 38 rue Tomas Divi, appt n° 2224 – 28200 CHATEAUDUN , et en conséquence la résiliation du bail à la date du 30 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] à payer à la Société [O] la somme de 355,17 € (TROIS CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET DIX-SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

ACCORDE à Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] un délai de 8 mois pour s’acquitter de leur dette, à raison de 7 mensualités de 50 € (CINQUANTE EUROS) chacune et une 8 ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais, en plus du loyer et charges en cours ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant le présent jugement;

SUSPEND la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme restant due au titre de la dette locative deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] seront tenus de quitter les lieux et, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

4°/ le bailleur sera autorisé conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à remettre les meubles se trouvant sur les lieux au jour de l’expulsion, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] à payer à la Société [O], à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges jusqu’à la libération effective du logement loué ;

REJETTE la demande formée par la Société [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [C] épouse [I] [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION