RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/03585 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GPX3

NAC : 5BC

JUGEMENT CIVIL

DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR

M. [W] [H] [J] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

M. [N] [V] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Agnès GAILLARD de la SCP GAILLARD – SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 30.09.2025

CCC délivrée le :

à Maître Agnès GAILLARD de la SCP GAILLARD – SAUBERT, M^e Pierre HOARAU

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Août 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 30 Septembre 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2011, Madame [D] [J] [B] a consenti à Monsieur [N] [V] [S] un bail, d’une durée de trois ans, à compter du 1er septembre 2011, portant sur une maison individuelle de type F4, située au [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 850 euros.

Par courrier recommandé en date du 30 novembre 2022, avec avis de réception signé le 7 décembre 2022, le conseil de Madame [B] a donné congé à Monsieur [V] [S], pour le 1er septembre 2023, à fin de reprise par le fils de la bailleresse, Monsieur [W] [H] [B].

Le 24 août 2023, Madame [D] [B] est décédée.

Il n’est pas contesté que son fils [W] [H], qui était précédemment nu propriétaire du bien donné à bail, par l’effet d’une donation-partage en date du 27 novembre 1992, est devenu alors pleinement propriétaire de ce bien immobilier.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, Monsieur [W] [H] [J] [B] a assigné Monsieur [N] [V] [S] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’obtenir son expulsion.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 septembre 2024, Monsieur [J] [B] demande au tribunal de :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [S] et de toute personne et biens de son chef, sous astreinte de 300 euros par jour,

— juger qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer versé, jusqu’à complet délaissement des lieux,

— condamner Monsieur [V] [S] au paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens,

— le débouter de toutes demandes autres ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le congé délivré au preneur est parfaitement valable, le fait de ne pas indiquer dans le congé l’adresse du bénéficiaire étant insuffisant pour en caractériser le caractère frauduleux. Il souligne en outre que son adresse était parfaitement connue du preneur, à qui un précédent congé avait été notifié en 2020. Il ajoute que, compte tenu du décès de sa mère, survenu avant la date prévue pour la reprise, il est désormais titulaire de l’entier droit de propriété sur le bien donné à bail, de sorte que le congé de reprise s’analyse bien comme un congé pour reprise du bailleur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 novembre 2024, Monsieur [V] [S] demande au tribunal de :

— juger que le congé du 30 novembre 2022 est nul et de nul effet,

— débouter Mr [J] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— allouer à M. [V] [S] les plus larges délais pour quitter les lieux, lesquels ne sauraient être inférieurs à 12 mois.

— réduire la demande adverse formulée au titre de l’article 700 du CPC à de plus justes proportions.

En défense, il fait valoir que le congé qui lui a été délivré n’est pas conforme aux exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, auquel renvoie l’article 2 des conditions générales du bail. Il invoque d’une part l’absence de mention de l’adresse du bénéficiaire de la reprise, qui ne lui permet pas de justifier le caractère sérieux de la reprise. Il invoque d’autre part l’absence de tout motif sérieux invoqué dans le congé, soulignant que depuis le décès de la bailleresse, monsieur [J] [B] a pu hériter de biens immobiliers, et invoquant les biens dont il est propriétaire aux termes du relevé de propriété obtenu de la publicité foncière.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 août 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

Le 2) des conditions générales du bail signé par Monsieur [S] [V], relatif au congé, stipule que le congé ne peut être délivré par le bailleur que pour le terme du contrat initial ou renouvelé, pour l’un des motifs énoncé dans l’acte, notamment la reprise au bénéfice du bailleur ou de son descendant. Il stipule que le congé du bailleur est soumis aux conditions de forme et de régularité fixées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Il convient d’abord de préciser que le bail litigieux est un bail mixte, destiné à l’habitation et à l’exercice de la profession de médecin, comme cela résulte des stipulations du contrat signé par le défendeur. Dès lors, conformément à cette destination mixte, ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En tout état de cause, les conditions particulières du bail prévoient explicitement que le congé délivré par le bailleur relève des conditions édictées par l’article 15 de cette loi.

En l’espèce, le preneur conteste la régularité du congé délivré par la bailleresse en arguant d’une part de l’absence de précision de l’adresse du bénéficiaire de la reprise, d’autre part de l’absence d’éléments sérieux et légitimes le justifiant.

Seule la mention de l’adresse du bénéficiaire de la reprise des locaux loués est exigée à peine de nullité. Il appartient néanmoins au preneur d’établir le grief que lui cause l’absence de l’adresse. Aucun grief découlant spécifiquement de cette omission n’est allégué.

La prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité. Il en résulte que, pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention (3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580, publié au Bulletin).

Or, le défendeur produit en pièce 3 les renseignements obtenus du service de la publicité foncière qui démontrent que monsieur [J] [B] était, à la date du congé, propriétaire indivis d’un bien immobilier situé à [Localité 4], évalué à 138 600 euros. Face à ces éléments qui laissent penser qu’il dispose déjà d’un bien immobilier, distinct de celui où est établie sa résidence principale (son adresse étant fixée au [Adresse 2] à [Localité 3]) et qui permettent de douter du caractère réel et sérieux de la décision de reprise dont il est le bénéficiaire, Monsieur [J] [B] n’apporte aucune réponse. Ses écritures ne contiennent aucune explication sur son projet d’installation dans les locaux loués.

Par conséquent, en l’absence de toute démonstration du caractère réel et sérieux de son intention de reprendre les lieux pour l’habiter à titre de résidence principale, la nullité du congé délivré au preneur sera retenue et les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser au défendeur la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE nul le congé délivré le 30 novembre 2022 à Monsieur [N] [V] [S],

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [W] [H] [J] [B] à l’encontre de Monsieur [N] [V] [S],

CONDAMNE Monsieur [W] [H] [J] [B] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [W] [H] [J] [B] à payer à Monsieur [N] [V] [S] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente,