COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Y] [J] [I], [E] [U], [F] [U], [O] [R], [M] [R], Société VIRILUGA c/ Syndic. de copro. [Adresse 11]

N° 25/

Du 26 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03153 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCIY

Grosse délivrée à

la SCP PETIT-BOULARD-VERGER

expédition délivrée à

M^e Olivier TAFANELLI

le 26 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au21 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le26 Mars 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [Y] [J] [I]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [E] [U]

[Adresse 10]

[Localité 12], Italie

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [F] [U]

[Adresse 10]

[Localité 12], Italie

représentée par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [O] [R]

[Adresse 15]

[Localité 13], Italie

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [M] [R]

[Adresse 14]

[Localité 13], Italie

représentée par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société VIRILUGA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet RI SYNDIC, SAS dont le siège sopcial est sis [Adresse 2], pris en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 22 février 2016, la SCI Léon a acquis de Mme [W] [D] les lots n° 3 (garage), n° 12 (cave), n° 51 (appartement bénéficiant de la jouissance privative d’une terrasse) ainsi que n° 413, 414 et 415 (droit de jouissance d’un jardin et d’une terrasse) de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 6] à Cap d’Ail.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » du 18 décembre 2008 avait autorisé Mme [W] [D] :

— à « procéder aux travaux d’agrandissement d’une porte-fenêtre coulissante existante en façade Sud devant le séjour (hauteur inchangée, longueur portée de 1,60 à 2, 60 mètres) selon projet présenté »

— et également à « procéder aux travaux de création d’une porte-fenêtre nouvelle en façade Est, pour accès cuisine-terrasse (hauteur idem PF existantes, larguer 90 cm en aluminium couleur bronze idem existants) selon projet présenté. »

La SCI Léon a fait édifier une véranda couverte sur la terrasse de l’appartement constituant le lot n°51 et y a fait déplacer la cuisine sans autorisation de l’assemblée générale, ce que le syndicat des copropriétaires a fait constater par un commissaire de justice dans un procès-verbal dressé le 8 février 2017.

Le syndic a vainement mis en demeure la SCI Léon de remettre les lieux en l’état par lettre du 19 janvier 2017. Le maire de la commune de Cap d’Ail a également informé l’un des copropriétaires que la SCI Léon avait été mise en demeure de régulariser les travaux réalisés en infraction au code de l’urbanisme par lettre du 14 février 2017.

L’assemblée générale des copropriétaires a décidé le 11 septembre 2017 d’autoriser le syndic à ester en justice à l’encontre de la SCI Léon pour obtenir la démolition de la véranda et la remise dans son état initial de la terrasse. La SCI Léon a saisi le tribunal judiciaire de Nice pour faire annuler cette décision.

L’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2018 a confirmé l’autorisation donnée au syndic d’agir pour obtenir démolition de la véranda de la SCI Léon et la remise des lieux en leur état initial.

Par assignation du 27 septembre 2018, M. [L] [I], M. [E] [U], Mme [F] [U], M. [O] [R], Mme [M] [R] et la société Viriluga, copropriétaires, ont saisi le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir la condamnation de la SCI Léon à procéder à :

— la suppression de la véranda et des baies vitrées édifiées sur la terrasse, partie commune attenante au lot n°51 de la copropriété « [Adresse 11] », sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard un mois après la signification du jugement à intervenir,

— la remise en état globale de la terrasse, partie commune attenante au lot n°51 de la copropriété « [Adresse 11] » dans son état antérieur aux travaux en litige, notamment la remise en état des bandeaux en façade et du sol de la terrasse, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard un mois après la signification du jugement à intervenir.

Cette procédure est toujours pendante devant le tribunal judiciaire de Nice.

La SCI Léon a initié huit recours à l’encontre des l’assemblée générale devant le tribunal judiciaire de Nice des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] ».

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » et la SCI Léon ont recherché une issue transactionnelle au litige relatif à la véranda édifiée sur la terrasse.

Lors de leur assemblée générale réunie le 2 juin 2023, les copropriétaires ont, au terme de la résolution n°47, décidé à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 de valider le protocole d’accord transactionnel au terme duquel la SCI Léon s’engageait en contrepartie de la modification partielle de la destination de la loggia, notamment à :

— régler au syndicat la somme de 85.000 euros,

— accepter de voir fixer les tantièmes de la propriété du sol et des parties communes de son lot n° 51 à 726/19339ème ;

— prendre en charge le coût inhérent à la modification de la destination partielle et des tantièmes de copropriété résultant de la présence de la véranda et des baies vitrées et, plus généralement, des aménagements présents sur la terrasse attenante à son lot n°51,

— à se désister des neufs actions engagées à l’encontre des assemblées générales de la copropriété fondées sur l’absence de mandat du syndic pour les convoquer.

Par acte du 31 juillet 2023, M. [L] [I], M. [E] [U], Mme [F] [U], M. [O] [R], Mme [M] [R] et la société Viriluga ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024, M. [L] [I], M. [E] [U], Mme [F] [U], M. [O] [R], Mme [M] [R] et la société Viriluga sollicitent :

le prononcé de la nullité de la résolution n°47 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] du 2 juin 2023,

le paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la résolution validant le protocole d’accord ratifiant une construction sur une partie commune moyennant le paiement de la somme de 85.000 euros et l’augmentation des tantièmes attachés au lot s’analyse en la cession d’une partie commune qui ne pouvait être adopté qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent en effet qu’il est constant que l’appropriation à titre exclusif d’une partie commune par la construction d’une véranda est un acte de disposition qui ne peut valablement être adopté qu’à la majorité de tous les membres du syndicat représentant les deux tiers des voix qui n’a en l’espèce pas été atteinte si bien que la résolution contestée devra être annulée. En réplique à l’argumentation du syndicat, ils estiment qu’il ne s’agit pas d’un simple changement de destination d’une véranda préexistante mais d’une véritable appropriation d’une partie commune, ce que démontrent la décision initiale de poursuivre la remise des lieux en leur état initial d’une part, et la modification des tantièmes attachés au lot d’autre part.

Ils soutiennent également que cette résolution méconnaît l’exigence posée à peine de nullité par l’article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967 car le descriptif des travaux n’était pas annexé à la convocation. Ils ajoutent que cette résolution est revenue à faire valider par un seul vote douze décisions contenues par le protocole d’accord au mépris de l’article 13 du même décret.

Ils considèrent encore que cette décision procède d’un abus de majorité car le géomètre-expert avait fixé la valeur de la véranda à la somme de 99.750 euros et que le prix inférieur de 85.000 euros mis à la charge de la SCI Léon lèse l’intérêt collectif des copropriétaires.

Ils font valoir enfin que la SCI Léon a elle-même exercé un recours contre l’assemblée générale du 2 juin 2023 dans le cadre d’une stratégie judiciaire globale pour convaincre le syndicat d’accepter sa construction illicite en se prévalant de l’absence de mandat du syndic pour convoquer cette assemblée, moyen qu’ils reprennent à leur compte. Ils concluent par conséquent que la nullité de la résolution n°47 de l’assemblée générale du 2 juin 2023 ne pourra qu’être prononcée.

Dans ses dernières écritures notifiées le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 6] à [Localité 9] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation in solidum de M. [L] [I], M. [E] [U], Mme [F] [U], M. [O] [R], Mme [M] [R] et de la société Viriluga à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il considère que le protocole d’accord transactionnel approuvé par la résolution attaquée n’avait pas pour objet de de consacrer l’appropriation d’une partie commune mais de ratifier des travaux modifiant la destination partielle de la loggia préexistante. Il expose qu’il existait bien une loggia attenante au lot qui a été fermée et aménagée, ce qui a modifié sa destination, ce dont il déduit que la décision adoptée relevait de la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant de l’autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conforme à la destination de celui-ci. Il en conclut que cette majorité ayant été atteinte par la résolution n° 47 ratifiant le protocole d’accord, elle n’encourt pas la nullité.

Il ajoute que les travaux ayant déjà été exécutés, et des photographies de l’existant ainsi que le procès-verbal de constat ayant été joints à la convocation, les copropriétaires ont pu voter en pleine connaissance de cause. Il estime qu’aucun descriptif de travaux ne devait être joint à la convocation si bien que la résolution litigieuse n’encourt pas la nullité sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Il soutient également que l’assemblée générale n’a pris qu’une seule décision en validant le protocole d’accord qui constituait un ensemble de concessions réciproques dans le cadre d’une négociation destinée à mettre un terme à un litige persistant depuis plusieurs années si bien que le moyen tiré de la violation de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 devra également être rejeté.

Enfin, il soutient que l’indemnité de 85.000 euros ne lèse pas les intérêts des copropriétaires dans la mesure où en contrepartie de la ratification des travaux, la SCI Léon s’est également engagée à se désister des neufs instances engagées à l’encontre du syndicat en lui permettant d’éviter de couteux frais de procédure.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 prorogé au 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°47 adoptée par l’assemblée générale du 2 juin 2023.

1. Sur la majorité applicable au vote de la résolution.

La loi définit avec précision la majorité requise pour l’adoption de chaque résolution en fonction de son objet et toute décision prise à une majorité moindre que celle exigée par la loi est nulle.

Il convient donc de déterminer la majorité lors du vote de la résolution n°47 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] ».

Au terme de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix notamment les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d,

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Relève de cette double majorité notamment les autorisations à donner à des copropriétaires pour l’exécution de travaux affectant les parties communes lorsqu’ils doivent aboutir à une appropriation définitive de l’une de ces parties communes.

Il est acquis que la construction d’une véranda dans un jardin ou sur une terrasse, partie commune à jouissance privative, nécessite, en principe, la majorité de l’article 26 de la loi car l’octroi d’un droit d’usage exclusif sur une partie commune ne dispense pas son bénéficiaire d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale s’il entend y exécuter des travaux.

Il est constant que lorsque des travaux d’installation d’une véranda sont réalisés par des copropriétaires par une emprise sur une partie commune dont ils n’ont que la jouissance privative, ces travaux s’analysent en l’appréhension partie commune à des fins personnelles et doivent être autorisées une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvant être prise qu’à la majorité de l’article 26, dans la mesure où l’autorisation implique une modification du règlement de copropriété existant en dérogeant aux modalités de jouissance des parties communes initialement convenues ou la réalisation d’un acte de disposition sur les parties communes.

Toutefois, la majorité de l’article 25 suffit lorsque les travaux sur la véranda ne concernent qu’une construction existante, sans création nouvelle ni agrandissement.

En l’espèce, au terme de la résolution n°47 de l’assemblée générale du 2 juin 2023, les copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » ont décidé à la majorité de l’article 25 de valider le protocole d’accord transactionnel joint à la convocation.

Au terme de ce protocole d’accord, la SCI Léon s’engageait à :

— régler au syndicat des copropriétaires la somme de 85.000 euros,

— accepter de voir fixer les tantièmes de la propriété du sol et des parties communes générales de son lot à 726/19339ème conformément à l’avis du géomètre-expert [H] du 02.02.2020,

— prendre en charge le coût inhérent à la modification de la destination partielle et des tantièmes de copropriété concernant son lot n° 51 résultant de la présence de la véranda et des baies vitrées et, plus généralement des aménagements présents sur sa terrasse, qu’il s’agisse du coût d’intervention du géomètre [H], du notaire ou encore des frais de publicité foncière.

En contrepartie, le syndicat des copropriétaires approuvait la modification de la destination partielle de la loggia et acceptait de voir fixer les tantièmes de la propriété du sol et des parties communes générales du lot n° 51 à 726/19339ème conformément à l’avis du géomètre-expert [H] du 02.02.2020 et à signer tout acte ou à concourir à toutes formalités nécessaire à l’exécution de l’accord.

Selon ce protocole d’accord, la SCI Léon contestait avoir édifié une véranda, indiquant que la loggia était présente sur la terrasse attenante au lot 51 de l’immeuble constitutive d’une partie privative. Le syndicat soutient désormais que les travaux ont simplement modifié la destination de cet ouvrage préexistant sans modification de son emprise au sol constitutive d’une appropriation des parties communes.

L’acte d’acquisition de la SCI Léon reçu le 22 février 2022 par Maître [A] [B], notaire à Maussane-Les-Alpilles, décrit le lot n° 51 de la manière suivante : un appartement composé d’un living, d’une cuisine, cabinet toilette avec water-closet, une salle de bains avec water-closet, un dressing, une chambre et une terrasse au droit du living et de la cuisine et les 681/19354ème de la propriété du sol et des parties communes générales.

Il n’est pas fait mention d’une loggia par cet acte qui inclut cependant dans le lot numéro 51la terrasse au droit du living.

Si les demandeurs soutiennent que la terrasse attenante au lot de la SCI Léon est une partie commune à jouissance privative, ce n’est pas exactement ce qui ressort de l’extrait du règlement de copropriété de l’immeuble joint au rapport de Monsieur [H] (annexe 4).

Selon ce règlement de copropriété, les parties privatives, définies comme celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire non comprises dans les parties communes, comprennent notamment les terrasses privatives (gros-œuvre, revêtement etc.) dissociables des bâtiments (mais reliés à la structure du bâtiment).

Par ailleurs, parmi les pièces jointes à la convocation à l’assemblée générale, figure une lettre de la SCI Léon qui indique que la véranda avait été édifiée en 2008 par l’ancienne propriétaire du lot, ce qui était démontré par des photographies jointes à sa lettre et qui par ailleurs est corroboré par le plan du projet de cette construction du 21 octobre 2008 en page 16 du rapport de Monsieur [H].

Les pièces fournies, dont l’autorisation d’urbanisme obtenue par la SCI Léon le 19 avril 2017, établissent que les travaux réalisés par la SCI Léon ont consisté à installer la cuisine de l’appartement dans cette véranda rénovée aboutissant à la création d’une surface habitable supplémentaire de 17,5 m² en considération de laquelle l’expert géomètre a calculé la modification des tantièmes du lot n°51 évoquant une modification de la destination partielle de la loggia.

Au regard de ces éléments, les demandeurs ne rapportent pas la preuve leur incombant que les travaux réalisés par la SCI Léon comportait une appropriation d’une partie commune ou une modification de leur jouissance si bien que leur ratification par un protocole d’accord devait être soumise à un vote de l’assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La ratification par le protocole d’accord de travaux réalisés à ses frais par un copropriétaire affectant l’aspect extérieur de l’immeuble mais conformes à sa destination, ce qui est le cas en l’espèce, était en effet soumis à un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Or, la résolution litigieuse a recueilli 10762/19362 voix si bien que la majorité requise par la loi a effectivement été atteinte.

Par conséquent, le moyen tiré de ce que la résolution n°47 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » du 2 juin 2023 a été adoptée à une majorité inférieure à celle requise par la loi sera rejetée.

2. Sur le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Afin de garantir que les copropriétaires seront pleinement informés des points dont ils auront à débattre en assemblée, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 rend obligatoire la communication de certains documents au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

Ce texte fait obligation au syndic de joindre à la convocation de l’assemblée les documents essentiels qu’il énumère de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé mais il est acquis que le syndic n’a pas à aller au-delà en joignant d’autres pièces à la convocation (Cass. 3e civ., 30 nov. 2010).

En vertu de l’article 11, I, doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux,

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant les cas, à établir ou à modifier ces actes.

Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires envisagent d’entreprendre à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, du fait que le syndicat n’apporte aucun financement pour ces travaux, il est inutile de joindre à l’ordre du jour les justificatifs énoncés.

Il est en effet acquis que le copropriétaire qui demande à l’assemblée générale une autorisation pour effectuer des travaux affectant les parties communes n’est pas tenu de produire un devis ou tout autre document contractuel mais seulement un projet de résolution, à charge pour l’assemblée de subordonner son autorisation à la production de tout document technique.

En l’espèce, ont été annexés à l’ordre du jour le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, le procès-verbal de constat, l’arrêté de la mairie de [Localité 9], l’avis du géomètre-expert du 2 janvier 2020, l’avis de valeur de Monsieur [G] du 23 janvier 2021, le projet de protocole d’accord transactionnel.

Les travaux litigieux ont été réalisés en 2017 par la SCI Léon, décrits par le procès-verbal de constat mais également les rapports d’expertise annexés à la convocation à l’assemblée générale, si bien qu’un descriptif technique complémentaire des travaux déjà exécutés et ratifiés par le protocole n’était pas exigé pour la validité de la décision.

Par ailleurs, l’expertise de Monsieur [H] proposant une modification de la répartition des tantièmes attachés au lot n° 51 de la SCI Léon était intégralement annexée à la convocation à cette assemblée générale.

Il sera souligné que ce projet prévoit de porter les tantièmes du lot 51 de 681/19354ème à 726/19399ème, soit de créer 45 tantième supplémentaires pour l’ensemble affecté exclusivement au lot de la SCI Léon.

Ce projet de modification ressortant de l’avis du géomètre-expert joint à la convocation était donc suffisant pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause sur le protocole d’accord dont l’approbation était soumise au vote.

Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 sera rejeté.

3. Sur le moyen tiré d’un vote global par l’assemblée générale de plusieurs décisions.

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour ; un seul vote sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Mais si le vote « bloqué » est prohibé lorsque chaque question est indépendante des autres, certaines questions connexes ou complémentaires relevant de la même majorité sont susceptibles d’être regroupées pour donner lieu à un vote unique dès lors qu’elles forment un tout et ont un seul et même objet.

En l’espèce, a été soumise au vote de l’assemblée générale l’approbation d’un protocole d’accord transactionnel et non plusieurs décisions indépendantes les unes des autres.

Il sera rappelé que la transaction se définit comme un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître et qu’elle se caractérise par l’existence de concessions réciproques.

Il est manifeste que, par sa nature, la transaction implique des concessions réciproques et ne peut se concevoir que de manière globale permettant d’apprécier si elles sont équilibrées.

Le protocole d’accord ne pouvait donc permettre de voter sur chacune des concessions réalisées par les parties sous peine de le dénaturer, les points évoqués par la transaction étant indissociablement liés et dépendants les uns des autres si bien qu’il ne pouvait donner lieu qu’à un seul vote sur l’ensemble.

Par conséquent, le moyen de nullité tiré d’un vote unique de l’assemblée sur plusieurs questions sera également rejeté.

4. Sur le moyen tiré de l’abus de majorité.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste notamment, à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l’espèce, les demandeurs font valoir que la valeur de la véranda pouvant être fixée à 99.750 euros, l’indemnité de 85.000 euros mise à la charge de la SCI Léon par le protocole lèse les copropriétaires de 14.750 euros et est donc contraire à l’intérêt collectif.

Toutefois, au terme de cette transaction, la contrepartie obtenue par le syndicat des copropriétaires n’est pas exclusivement le règlement de cette indemnité mais également le désistement d’instance et d’action de la SCI Léon des huit instances et actions qu’elle a entreprises à l’encontre du syndicat pour obtenir la nullité des assemblées générales.

Outre leur coût pour la collectivité des copropriétaires, ces instances sont de nature à désorganiser durablement le fonctionnement de la copropriété si bien que leur abandon constituait une contrepartie réelle en complément de l’indemnité de 85.000 euros que la SCI Léon s’engageait à verser.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré que la ratification du protocole d’accord transactionnel par la résolution n°47 de l’assemblée générale du 2 juin 2023 est contraire à l’intérêt collectif.

Par conséquent, la demande de prononcé de la nullité pour abus de majorité de la résolution n°47 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » sera rejetée.

5. Sur l’absence de validité de mandat du syndic ayant convoqué l’assemblée.

En vertu de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Ce texte ajoute que, sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Ainsi, l’assemblée générale ne peut être valablement convoquée que par le syndic dont le mandat est en cours de validité, le défaut de mandat du syndic ayant pour conséquence d’entraîner la nullité de la convocation et de l’assemblée générale qui s’en est suivie, sans que le copropriétaire opposant ou défaillant ait à justifier d’un grief pour faire constater cette nullité.

Toutefois, tant qu’une assemblée désignant le syndic frappée de recours n’est pas annulée, celui-ci dispose d’un mandat lui permettant de convoquer les assemblées générales suivantes.

Les copropriétaires demandeurs s’emparent d’un moyen soulevé par la SCI Léon qui, par acte du 21 juillet 2023, a également fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » pour obtenir la nullité de l’assemblée générale du 2 juin 2023 au motif que le syndic RI qui l’a convoquée était dépourvu de mandat.

Au terme de cette assignation produire par les demandeurs, l’assemblée générale du 27 juin 2017 désignant ce syndic ayant été annulée par jugement définitif du 30 novembre 2022 et par application de la théorie des nullités en cascades, la société RI n’avait pas le pouvoir de convoquer l’assemblée du 2 juin 2023.

Outre que les demandeurs ne procèdent eux-mêmes à aucune démonstration, ils ne fournissent pas les procès-verbaux des assemblées générales ayant eu lieu depuis celle du 27 juin 2017 au cours desquels le syndic RI a nécessairement été de nouveau désigné à ses fonctions compte-tenu de la durée légale maximale d’un mandat de syndic.

Par conséquent, le moyen tiré du défaut de mandat du syndic pour convoquer l’assemblée générale du 2 juin 2023 sera également rejeté.

En définitive, M. [L] [I], M. [E] [U], Mme [F] [U], M. [O] [R], Mme [M] [R] et la société Viriluga seront déboutés de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°47 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » le 2 juin 2023.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, M. [L] [I], M. [E] [U], Mme [F] [U], M. [O] [R], Mme [M] [R] et la société Viriluga seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [L] [I], M. [E] [U], Mme [F] [U], M. [O] [R], Mme [M] [R] et la société Viriluga de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°47 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » le 2 juin 2023 ;

DEBOUTE M. [L] [I], M. [E] [U], Mme [F] [U], M. [O] [R], Mme [M] [R] et la société Viriluga de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [I], M. [E] [U], Mme [F] [U], M. [O] [R], Mme [M] [R] et la société Viriluga à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » » situé [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [I], M. [E] [U], Mme [F] [U], M. [O] [R], Mme [M] [R] et la société Viriluga aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT