Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 10 octobre 2025, n° 25/01957

TJ Paris 10 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement du loyer dans le délai imparti
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que la somme due n'a pas été réglée dans le délai imparti, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la clause résolutoire était acquise en raison du non-paiement du loyer, permettant l'expulsion des locataires.
Accepté
Reconnaissance de la dette par les locataires
La cour a constaté que les locataires avaient reconnu la dette, les condamnant ainsi au paiement de l'arriéré locatif.
Accepté
Maintien dans les lieux malgré la résiliation
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation en raison de leur maintien dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, justifiant ainsi le remboursement des frais de justice aux bailleurs.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une indemnité aux bailleurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de la condamnation des locataires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 10 oct. 2025, n° 25/01957
Numéro(s) :	25/01957
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	10 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laure SAGETJonathan LEVY
Cabinet(s) :	SELARL LEVY AVOCAT
Parties :	SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [ F ], SCI VILLETTE BOUVET

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Jonathan LEVY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laure SAGET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01957 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EGV

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 10 octobre 2025

DEMANDERESSES

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [F]

dont le siège social est situé [Adresse 3]

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 6]

dont le siège social est situé [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

SCI VILLETTE BOUVET

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentées par Maître Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire R197

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [D]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [A] [Z] épouse [D]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par la SELARL LEVY AVOCAT en la personne de Maître Jonathan LEVY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1132

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01957 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EGV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2003, les consorts [F], aux droits desquels sont venus la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [F], la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BOUVET-VILLETTE et la SCI VILLETTE [F], ont consenti un bail d’habitation à M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 810 euros et d’une provision pour charges de 190 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 novembre 2024, les bailleresses ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6861,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] le 25 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [F], la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BOUVET-VILLETTE et la SCI VILLETTE [F] ont assigné M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, prononcer leur expulsion, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux,4262,74 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 23 mai 2025 a été renvoyée à la demande des défendeurs, à l’audience du 11 juillet 2025.

A l’audience la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [F], la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BOUVET-VILLETTE et la SCI VILLETTE [F], représentées par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative s’élève désormais à 5506,58 euros. Elles considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience mais indiquent ne pas être opposées à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sous réserve du règlement de la dette en 5 mensualités.

M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] représentés par leur conseil, reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le règlement de la dette en six versements en plus du loyer courant. Ils ne produisent aucune pièce et ne peuvent fournir aucune information sur leurs ressources et charges.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les demanderesses justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6861,82 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2025.

Il ressort du décompte locatif que le paiement intégral du loyer courant a repris. Eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord des bailleresses, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après tel que proposé par les bailleresses et non par les locataires, ces derniers n’ayant aucunement justifié de leurs ressources dont le montant demeure inconnu.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleresse seront autorisées à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les bailleresses versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 juillet 2025, M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] lui devaient la somme de 5506,58 euros.

M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D], qui ont reconnu ce montant à l’audience, seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleresses avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4262,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer aux demanderesses la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 décembre 2003 entre les consorts [F], aux droits desquels sont venus la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [F], la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BOUVET-VILLETTE et la SCI VILLETTE [F], d’une part, et M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [F], la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BOUVET-VILLETTE et la SCI VILLETTE [F] la somme de 5506,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4262,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 5 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 janvier 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,les bailleresses pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] seront solidairement condamnés à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [F], la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BOUVET-VILLETTE et la SCI VILLETTE BOUVET une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 novembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [D] et Mme [A] [Z] ép. [D] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [F], la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BOUVET-VILLETTE et la SCI VILLETTE [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le Greffier Le juge