COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. FAB 257 c/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8]

N° 25/

Du 02 Décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/02010 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXSK

Grosse délivrée à

la SELARL LBVS AVOCATS

, la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 7 Octobre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 2 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 Décembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

INTERVENANTS VOLONTAIRES

M. [G], [C], [M] [T], venant au droit de la SCI FAB 257

Demeurant [Adresse 3],

[Localité 1]

représentée par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [L], [J] [D] épouse [T], venant au droit de la SCI FAB 257

Demeurant [Adresse 3],

[Localité 1]

représentée par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL-STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice,

représenté par son syndic en exercice GTS IMMOBLIER dont le

siège social est [Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Fab 257 était propriétaire d’un appartement avec terrasses sur laquelle ont été édifiées deux vérandas correspondant au lot n° 94 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 5].

Pour mettre un terme à des infiltrations d’eaux pluviales, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a fait procéder à des travaux de réfection de la totalité de l’étanchéité des balcons et des terrasses de la société Fab 257 par la société STS conformément à une décision de l’assemblée générale réunie le 29 avril 2004.

De nouvelles infiltrations sont survenues dans l’appartement sous-jacent à celui de la société Fab 257 et l’entreprise Garrone, mandatée par le syndicat, a préconisé une reprise totale de l’étanchéité des balcons et terrasses.

Ayant décelé une distorsion entre les travaux commandés par le syndicat et les travaux réalisés par la société STS réceptionnés en 2005, la société Fab 257 a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée du 16 juin 2021 une résolution en vue de l’établissement d’un rapport de synthèse juridique et technique portant sur les travaux alors réalisés qui a été adoptée.

Cette décision n’a pas été exécutée en raison de la survenance de nouvelles infiltrations dans les appartements des 2ème et 3ème étage, sus-jacents au lot de la société Fab 257, et des travaux de reprise votés lors de l’assemblée du 16 juillet 2022 ont été débutés sous la maîtrise d’œuvre du BET [Localité 9] [F].

L’assemblée générale des copropriétaires s’est de nouveau réunie le 27 mars 2024 et a adopté notamment les résolutions n°15 et 17 intitulées ayant pour objet :

« Résolution n°15 : Maître d’œuvre : dans le cadre de mission de maître d’œuvre pour la conception et le suivi du lot étanchéité terrasse de M. et Mme [T] de la Sci Fab 257 : Décision à prendre afin de confier au Cabinet B2E la phase 1 pour l’étude. Proposition B2E jointe pour un montant de 2.500 euros »,« Résolution n°17 : Décision d’allouer une enveloppe de 145.000 euros TTC pour la réalisation des travaux d’étanchéité terrasses toitures de la Sci Fab 257 M. et Mme [T] selon mail joint, étant précisé que les représentants de la Sci Fab 257 M. et Mme [T] devront laisser libres de toute occupation ».

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la société Fab 257 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°15 et 17 de l’assemblée générale du 27 mars 2024.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » réunie le 2 avril 2025 a décidé, à l’unanimité d’annuler les résolutions n°15 à 17, objet du recours de la société Fab 257.

Par acte authentique du 28 août 2025, la société Fab 257 a été liquidée et son patrimoine a fait l’objet d’une transmission universelle au profit de M. [G] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] qui sont volontairement intervenus à l’instance par conclusions notifiées le 10 septembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 10 septembre 2025, M. [G] [T] et Mme [L] [D] épouse [T], intervenants volontaires venant aux droits de la société Fab 257, sollicitent :

qu’il soit constaté l’annulation, postérieurement à leur assignation, des résolutions n°15 et 17 de l’assemblée générale du 27 mars 2024 rendant leur demandes initiales sans objet,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils relatent que des vérandas sont édifiées sur les terrasses de leur lot depuis 1983, ce qui est expressément autorisé par le règlement de copropriété pour les appartements du dernier étage à condition qu’elles soient démontables et en harmonie avec l’immeuble.

Ils procèdent à un rappel de l’historique depuis que la réfection de l’étanchéité de la totalité des balcons et terrasses de leur lot a été votée par l’assemblée générale du 29 avril 2004 et confiée à la société [Adresse 10] pour un montant total de 28.635,83 euros afin de remédier à des infiltrations d’eaux pluviales.

Ils exposent avoir dû engager des frais importants en 2005 pour remplacer leurs vérandas alors en bon état pour que les zones de terrasses que la société Sts Côte d’Azur n’avait pas étanchées soient couvertes par la garantie décennale.

Ils expliquent que l’appartement sous-jacent a subi de nouvelles infiltrations en 2018, que la source de la fuite a été identifiée et que les travaux d’étanchéité du balcon sud préconisés ont été réalisés fin 2022.

Ils font valoir que les travaux exécutés en 2005 n’étaient pas conformes au devis signé puisque la société [Adresse 10] n’a pas étanché les zones de terrasses sur lesquelles étaient édifiées les vérandas au motif que le maître d’œuvre les avait qualifiées d’ouvrages habitables capables d’assurer la mise hors d’eau des zones sur lesquelles elles se trouvaient.

Ils estiment que les résolutions contestées sont nulles en raison de l’absence d’information et de communication aux copropriétaires des éléments indispensables à un vote éclairé alors que la décision d’entreprendre des travaux doit respecter des règles strictes destinées à permettre à l’assemblée de se prononcer en pleine connaissance sur leur nécessité, leur bien-fondé et leur coût.

Ils précisent que la présentation d’un ou plusieurs devis à l’assemblée générale doit précéder le vote visant à autoriser les travaux envisagés puis leur mode de financement et les modalités de règlement.

Ils font valoir que lorsque les travaux concernent notamment l’étanchéité de terrasses et balcons et qu’ils nécessitent l’intervention d’un maître d’œuvre, la désignation d’un bureau d’étude par l’assemblée générale ainsi que les explications du syndic précèdent le vote sur le principe de leur exécution et sur le choix d’une société parmi les devis présentés suivant le descriptif établi par le bureau d’étude préalablement désigné. Ils soulignent que ces étapes n’ont pas été respectées.

Ils exposent que l’assemblée générale a voté en 2023 en faveur de l’établissement d’un rapport technique et juridique relatifs aux travaux réalisés en 2005 et a refusé de donner mission de maîtrise d’œuvre à la société [F].

Ils s’interrogent donc sur la cohérence du vote de l’enveloppe de 145.000 euros pour la réalisation des travaux et la désignation de la société B2E en qualité de maître d’œuvre lors de l’assemblée générale de 2024 sans que la nécessité et les modalités d’exécution du projet n’aient été définies et alors qu’il n’y avait aucune urgence.

Ils soutiennent que certains éléments n’ont pas été volontairement portés à la connaissance de l’assemblée générale tels que le document destiné au syndic établi par M. [F], maître d’œuvre pressenti en 2023, dans lequel il met en évidence les insuffisances flagrantes des travaux d’étanchéité réalisés en 2005 par la société [Adresse 10] qui seraient à l’origine d’une déficience précoce de l’étanchéité des toitures-terrasses. Ils soulignent l’absence de nouveau sinistre depuis la réfection du balcon sud en 2022 dont ils déduisent l’absence d’urgence à réaliser une nouvelle étanchéité.

Ils constatent que l’assemblée générale a voté uniquement sur la base d’un échange de courriels comportant un estimatif des travaux comprenant manifestement la réfection du balcon sud déjà effectuée en 2022 et encore sous garantie décennale.

Ils en déduisent que les résolutions litigieuses n’ont été portées à l’ordre du jour qu’afin de satisfaire la vindicte personnelle de M. [U], copropriétaire, à l’encontre de la société Fab 257 alors que les résolutions votées en assemblée générale ne doivent prendre en considération que l’intérêt collectif.

Ils estiment que le syndicat a failli à son obligation de veiller à la conservation de l’immeuble en commandant des travaux insuffisants en 2005, en ne veillant pas à leur bonne exécution et en imputant à la société Fab 257 la responsabilité d’assurer l’étanchéité de la toiture au droit des vérandas, raison pour laquelle l’établissement d’une synthèse juridique et technique a été votée par l’assemblée sur leur initiative sans être réalisée.

Ils en concluent que l’objectif était d’éviter au syndicat d’engager sa responsabilité vis-à-vis de la société Fab 257 pour ne pas qu’il ait à prendre en charge les frais de dépose et repose des vérandas.

Ils contestent que les textes prévoient une liste limitative des causes de nullité d’une assemblée générale et font valoir que mettre à leur charge des obligations, qui ne leur incombaient pas, constitue un abus de majorité ayant pour but de leur nuire.

Ils considèrent que l’annulation par l’assemblée générale du 2 avril 2025 à l’unanimité les résolutions n°15 et 17 litigieuses confirme le bien-fondé de leur action en annulation.

Ils expliquent que M. [U] est à l’origine de l’inscription de l’annulation de ces résolutions à l’ordre du jour de cette assemblée qu’il motive par la nécessité de réaliser urgemment les travaux de ravalement de façade auxquels les travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse seraient intégrés et la volonté de rendre caduque l’assignation de la société Fab 257. Ils soulignent toutefois que les travaux de ravalement de façade n’ont pas été votés.

Ils concluent en outre que la répartition des frais votée est illégale puisque si les frais de dépose des installations strictement privatives présentes sur les terrasses à usage privatif incombent généralement au copropriétaire concerné, cette règle n’est applicable qu’en cas d’exécution de travaux classiques rendus nécessaires par la vétusté des installations existantes alors qu’en l’espèce les travaux n’étaient pas indispensables dans l’immédiat et uniquement envisagés en raison des travaux défectueux commandés par le syndicat en 2005.

Ils rappellent que le syndicat a incorporé les vérandas, initialement privatives, dans la structure commune en leur affectant une mission d’étanchéité de la toiture par le biais des travaux réalisés en 2005.

Ils en déduisent que la dépose de ces vérandas mettrait en péril l’étanchéité de la toiture terrasse à cet endroit et que les frais de dépose et repose incombent au syndicat qui est tenu des dépenses de réfection de l’étanchéité.

Ils concluent que l’assemblée générale ayant procédé, après l’introduction de l’instance, à l’annulation des résolutions litigieuses, reconnaissant le bien-fondé des demandes, l’action se trouve privée d’objet mais qu’il serait inéquitable qu’ils conservent la charge des frais de procédure qu’ils ont été contraints d’exposer.

Dans ses dernières écritures notifiées le 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » conclut au débouté des demandes de nullité des résolutions 15 et 17 de l’assemblée générale du 27 mars 2024 devenues sans objet et sollicite la condamnation de la société Fab 257 à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle que la société Fab 257 est propriétaire d’un appartement et d’une terrasse sur laquelle elle a édifié deux vérandas et que des travaux de réfection ont été votés lors de l’assemblée générale du 29 avril 2004 et confiés à la société [Adresse 10] pour un montant total de 28.635,83 euros.

Il expose que ces travaux, réalisés en 2005, nécessitaient la dépose et la repose des vérandas existantes aux frais de la société Fab 257.

Il indique que des infiltrations ont été observées au sein de l’appartement sous-jacent appartenant à Mme [K] et qu’il est ressorti des investigations menées par la société Garrone que ces désordres étaient notamment imputables à la vétusté et la défaillance du complexe d’étanchéité nécessitant sa réfection complète.

Il précise que la défaillance de l’étanchéité a de nouveau été constatée en 2022 par la même société mandatée pour dresser un rapport sur les désordres survenus sous les menuiseries de la terrasse des demandeurs, raison pour laquelle les résolutions litigieuses ont été adoptées.

Il expose que l’absence d’information et de communication des éléments indispensables au vote et l’illégalité de la répartition des frais votés invoquées par les demandeurs ne font pas partie des causes de nullité d’une résolution d’assemblée générale limitativement prévues par les textes.

Il en déduit que les demandeurs demandent au juge de se prononcer sur l’opportunité des travaux votés et la gestion qui en est faite, arguments qui ne sauraient prospérer.

Il souligne que le devis a été joint à la convocation et que le coût des travaux a été régulièrement réparti selon la clé de répartition des charges générales si bien que la résolution n°15 est régulière.

Il estime que le moyen invoqué à l’appui de la demande d’annulation de la résolution n°15 est incohérent puisque celle-ci visait justement à désigner un bureau d’étude conformément aux bonnes pratiques à adopter en matière de gestion et de suivi des travaux en copropriété que les demandeurs se bornent à rappeler.

Il conclut également à la régularité de la résolution n°17 puisque les copropriétaires disposaient de toutes les informations nécessaires préalablement à l’assemblée générale du 27 mars 2024. Il précise que la société Fab 257 a détaillé dès l’assignation l’intégralité des opérations réalisées depuis 2005 et les problématiques rencontrées, ce dont il déduit que les pièces nécessaires au vote étaient donc déjà en sa possession.

Il expose que les demandeurs prétendent ne pas avoir été en mesure d’estimer la nécessité des travaux alors qu’elles versent aux débats la note de M. [F] mettant en évidence les insuffisances flagrantes des travaux d’étanchéité réalisés en 2005.

Il rappelle que la résolution n°17 ne visait pas à voter les travaux mais à approuver une enveloppe budgétaire provisionnelle et en conclut que les arguments soulevés par les demandeurs sont inopérants.

Il énonce qu’un syndicat peut valider un projet de travaux à condition de respecter une enveloppe budgétaire maximale. Il estime que, sous couvert d’un prétendu manque d’information, les demandeurs souhaitent appuyer le rapport de M. [F] proposant des travaux alternatifs sans dépose des vérandas, pourtant indispensable, dans l’unique but de faire l’économie des frais de dépose et repose de leurs équipements privatifs.

Il rappelle que le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires qui aggravent les charges générales par leur fait doivent supporter seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.

Il en déduit que si le coût des travaux strictement nécessaires de réfection de l’étanchéité est augmenté en raison de la nécessité de déposer des aménagements privatifs, cette augmentation constitue une aggravation des charges qui doit être supportée par les demandeurs qui en sont à l’origine.

Il estime que la demande initiale de nullité des deux résolutions, privée d’objet par suite de leur annulation par une assemblée générale réunie au cours de l’instance, était infondée de sorte qu’il serait inéquitable qu’il conserve la charge des frais de procédure qu’il a exposés.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de M. [G] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] venant aux droits de la société Fab 257.

En l’espèce, par acte authentique du 28 août 2025, la société Fab 257 a été liquidée et son patrimoine a fait l’objet d’une transmission universelle au profit de M. [G] [T] et Mme [L] [D] épouse [T].

Dès lors, la transmission universelle du patrimoine de la société Fab 257 au profit des consorts [T] leur confère qualité pour agir en lieu et place de cette dernière.

Par conséquent, leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur l’abandon de la demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 15 et 17 prises par l’assemblée générale du 27 mars 2024.

La loi du 10 juillet 1965 ne contient aucun obstacle au droit de l’assemblée générale de soumettre à un second vote une décision qui a été adoptée par un vote précédent.

Ainsi, l’assemblée générale peut, par un nouveau vote, revenir sur la décision prise par elle lors d’une délibération antérieure en la rétractant mais à condition que la première résolution n’ait pas déjà été exécutée et que la seconde résolution ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu de la décision précédente.

Si la nouvelle décision régulièrement adoptée est destinée à se substituer à une précédente décision entachée d’irrégularité et, à ce titre, objet d’une instance en nullité, celle-ci ne présente plus d’intérêt et devient sans objet.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 2 avril 2025, les copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » ont décidé d’annuler, dans le point 79, les résolutions n° 15, 16, 17 et 18 adoptées par l’assemblée générale du 27 mars 2024, objet du recours de la société Fab 257 représentée par M. et Mme [T] à la majorité des voix exprimées.

Ces résolutions contestées, qui n’avaient pas été exécutées et qui n’avaient pas créé de droits acquis pour les copropriétaires, ont donc été annulées par l’assemblée générale, ce qui price d’objet la demande initiale.

M. [G] [T] et Mme [L] [D] épouse [T], venant aux droits de la société Fab 257, en conviennent puisqu’ils demandent de constater que leur demande est désormais sans objet.

Sur les demandes accessoires.

Compte tenu de l’annulation des résolutions n°15 et 17 contestées par l’assemblée générale du 2 avril 2025, après l’introduction du recours, mais également de l’absence d’urgence des travaux initialement votés pour une enveloppe de 145.000 euros par une résolution mise à l’ordre du jour par un copropriétaire, sans descriptif précis de leur consistance et de leur objet, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [G] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [G] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] venant aux droits de la société Fab 257 ;

CONSTATE que la demande initiale de prononcé de la nullité des les résolutions n° 15 et 17 adoptées par l’assemblée générale du 27 mars 2024 est privée d’objet par la décision de l’assemblée générale du 2 avril 2025 de les annuler ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 4] à payer à M. [G] [T] et Mme [L] [D] épouse [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 4] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT