TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03486 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGFI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [J], [E], [O] [I]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [N], [V], [Q] [I]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [H], [G] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [I], usufruitier, et Madame [N] [I], nu-propriétaire, déclarent avoir consenti à Monsieur [H], [G] [B] le 1er novembre 2024 un bail -non signé des parties- portant sur un logement à usage d’habitation sis au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel fixé à l’origine à 495,00 €, majoré de 65,00 € de charges payables d’avance le 5 de chaque mois .

Les loyers et charges échus au titre des mois de novembre 2024 à janvier 2025 n’étant que partiellement acquittés, et l’attestation d’assurance couvrant les « risques locatifs » du logement n’étant pas produite par le locataire, les consorts [I] ont fait délivrer par acte d’huissier de justice le 28 février 2025 à Monsieur [H], [G] [B] un commandement -au visa des articles 1184, 1224 à 1230, 1304-7 et 1728 du code civil- de fournir -sous 1 mois- l’attestation d’assurance et de payer -sous 2 mois- la somme en principal de 218,00 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Les causes dudit commandement étant demeurées infructueuses, Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] ont fait assigner Monsieur [H], [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans -par acte d’huissier de justice signifié à sa personne le 6 juin 2025- aux fins suivantes :

Procéder, si faire se peut, à la tentative de conciliation prévue par la loi, et à défaut,

Prononcer la résolution du bail, et ordonner que la location consentie à Monsieur [H], [G] [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 1184, 1224 à 1230, 1304-7 et 1728 du code civil ;juger que Monsieur [H], [G] [B] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [H], [G] [B] au titre des loyers et charges à la somme de 995,00 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;condamner Monsieur [H], [G] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner Monsieur [H], [G] [B] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [H], [G] [B] au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Monsieur [H], [G] [B] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 où Monsieur [H], [G] [B], bien que régulièrement cité à sa personne au CEPOS de [Localité 3], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A cette audience, Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I], comparants en personne, ont maintenu leurs demandes introductives, puis actualisé leur créance arrêtée à la date d’audience (échéance de janvier 2026 incluse) à la somme de 2.178,00 euros, hors frais de poursuites (271,84 €).

Le diagnostic social et financier et l’action de prévention des expulsions locatives établi le 29 septembre 2025 par le travailleur social, et reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apprendre que Monsieur [H], [G] [B], qui vit seul, a été incarcéré environ un mois après avoir pris possession du logement sis [Adresse 4], ce qui l’a empêché de s’acquitter de ses loyers courants postérieurs, la CAF poursuivant cependant le versement de l’APL.

Il a également indiqué au travailleur social qu’à sa sortie d’incarcération, il a fait valoir son droit au RSA et qu’il souhaite conserver son logement, souscrire une assurance « risques locatifs », régler son loyer courant et apurer sa dette locative tout en reprenant un travail.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement sera réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité des demandes des bailleurs :

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu'« est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Il résulte des articles 1383 et 1383-2 du code de procédure civile que lorsqu’en justice une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques, cette déclaration fait foi contre celui qui l’a fait.

En l’espèce, les consorts [I] produisent aux débats un bail non signé.

Dès lors, ils n’apportent pas la preuve de la qualité de locataire de Monsieur [H], [G] [B], personne assignée.

Il convient toutefois d’observer que Monsieur [H], [G] [B], bien qu’absent à l’audience, a manifestement réglé l’intégralité du loyer et charges du mois de novembre 2024 pour son logement (soit 560,00 €), outre quelques acomptes d’un montant modeste en janvier, février, juin et novembre 2025 dans le but de réduire sa dette locative, ce qui correspond bien aux termes du bail non signé, daté du 1er novembre 2024.

Il est également constant que le diagnostic social et financier et l’action de prévention des expulsions locatives établi le 29 septembre 2025 par le travailleur social en présence de Monsieur [H], [G] [B], récemment sorti de détention, permet de confirmer que ce dernier a effectivement pris possession du logement sis au [Adresse 4], et que son incarcération intervenue en décembre 2024 l’a sans aucun doute empêché de s’acquitter normalement de ses loyers courants au cours de l’année 2025, hors les versements de la CAF qui se sont poursuivis au titre de son allocation logement (APL) .

Ces constatations formelles et les déclarations concordantes de Monsieur [H], [G] [B] doivent être interprétées comme un aveu judiciaire de sa qualité de locataire.

Dès lors, les demandes formulées par Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I], qui disposent d’un intérêt à agir, doivent être jugées recevables à l’égard de Monsieur [H], [G] [B].

II . Sur la demande de résiliation du bail :

— Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir informé la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret de la situation d’impayés de Monsieur [H], [G] [B] le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande des bailleurs est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail non signé, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

Or, au cas présent, le bail du 1er novembre 2024 produit aux débats contient une clause résolutoire conventionnelle (§VIII) prévoyant un délai de deux mois pour le paiement des loyers et charges impayés, et d’un mois pour la souscription d’une assurance du logement, et ce, après un commandement de payer demeuré infructueux. Il convient toutefois de rappeler que ledit bail ne comporte aucune signature.

Si l’existence d’un bail peut être démontrée grâce à l’aveu judiciaire de Monsieur [H], [G] [B], il ne peut cependant en être déduit que cette clause résolutoire a bien été souscrite et acceptée par ce dernier, tant en ce qui concerne les loyers et charges impayés que le défaut de souscription d’une assurance « risques locatifs ».

Ainsi, toute demande qui serait fondée sur la constatation des effets de la clause résolutoire d’un bail non signé ne pourrait qu’être rejetée.

Force est de relever, en l’espèce, que la demande de résolution judiciaire du bail formulée par Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] est fondée sur les dispositions des articles 1184, 1224 à 1230, 1304-7 et 1728 du code civil.

Il est constant que par acte d’huissier de justice délivré en date du 28 février 2025 à Monsieur [H], [G] [B] et remis à l’étude, un commandement -au visa des articles 1184, 1224 à 1230, 1304-7 et 1728 du code civil- de fournir -sous 1 mois- l’attestation d’assurance et de payer -sous 2 mois- la somme en principal de 218,00 euros, au titre des loyers et charges impayés.

L’attestation d’assurance locative n’ayant pas été produite par Monsieur [H], [G] [B] dans le délai d’un mois imparti par ledit commandement, la résolution du bail sera, par conséquent, ordonnée à la date du 28 mars 2025.

III. Sur l’expulsion du locataire :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 28 mars 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H], [G] [B] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [H], [G] [B] reste redevable des loyers jusqu’au 28 mars 2025, et à compter du 29 mars 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [H], [G] [B], occupant sans droit ni titre depuis le 29 mars 2025, cause un préjudice à Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

V. Sur le montant de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] versent aux débats l’acte de bail non signé, ainsi que le décompte des loyers et charges arriérés, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 2.178,00 euros, hors frais de procédure (échéance de janvier 2026 incluse).

La dette locative sera donc retenue à concurrence d’une somme de 2.178,00 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Absent à l’audience, bien que régulièrement cité à sa personne, Monsieur [H], [G] [B] ne conteste pas, par définition, ni le montant ni le principe de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H], [G] [B] au paiement de la somme de 2.178,00 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

VI. Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H], [G] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I], Monsieur [H], [G] [B] sera condamné à leur verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1184, 1224 à 1230, 1304-7 et 1728 du code civil,

DECLARE recevable l’action en résolution de bail de Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] à l’encontre de Monsieur [H], [G] [B] ;

ORDONNE la résolution du bail conclu le 1er novembre 2024 entre Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] d’une part, et Monsieur [H], [G] [B] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ;

DIT que le bail est résilié à la date du 28 mars 2025 au motif d’un défaut de souscription d’une assurance couvrant les « risques locatifs » du logement ;

DIT que Monsieur [H], [G] [B] devra par conséquent quitter les lieux loués sis au [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [H], [G] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DECLARE que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les sommes dues par Monsieur [H], [G] [B] à Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] à compter du 29 mars 2025 le sont au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [H], [G] [B] à verser à Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] la somme de 2.178,00 euros, (échéance du mois de janvier 2026 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H], [G] [B] à verser à Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H], [G] [B] à verser à Monsieur [J] [I] et Madame [N] [I] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H], [G] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,