COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01616 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QXK2

Du 27 Novembre 2025

MINUTE N°25/00303

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 12]

c/ [F], [J]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Laetitia GABORIT

Expédition(s) délivrée(s) à

Partie défaillante (1)

Mme [J]

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 23 Septembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 12] sis [Adresse 6])

Pris en la personne de son syndic, la SNC [Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [E] [F]

domicilié : chez M. [F] [B]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non comparant ni représenté

Mme [I] [J]

[Adresse 13]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Comparante en personne

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 23 Octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 Novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] sont propriétaires indivis des lots n° 693, 773 et 814 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 8].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] a, par actes de commissaire de justice des 23 et 30 septembre 2025, fait assigner Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

1498,99 euros au titre des charges et provisions au 30 septembre 2025 ;2708,72 euros au titre des sommes non échues ;658 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires ;2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil M^e Laetitia GABORIT, Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

À l’audience du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] représenté par son conseil, a sollicité le paiement de la somme de 834,16 euros au titre des charges et provisions échues ainsi que la somme de 2031,54 euros au titre des sommes à échoir devenues exigibles. Il a accepté que des délais de paiement soient accordés à Madame [I] [J] pendant une durée de six mois. Il a renoncé à sa demande de dommages et intérêts à l’égard de cette dernière uniquement, et a maintenu sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience précitée, Madame [I] [J] a sollicité l’octroi de délais de paiement d’une durée de six mois, à hauteur de 500 euros par mois avec reliquat sur le sixième mois.

Monsieur [E] [F], régulièrement assigné par acte déposé en l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] sont propriétaires des lots n° 693, 773 et 814 dépendant de l’immeuble [Adresse 12].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 6 mars 2023, 19 février 2024 et du 27 février 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] pour la période considérée, une mise en demeure du 17 juillet 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur [E] [F] (avis de réception non réclamé), ainsi qu’une mise en demeure du 19 juillet 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception à Madame [I] [J] (avis de réception signé), portant sur la somme de 1791,99 euros, leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues de 1791,99 euros et à échoir d’un montant de 2708,72 euros.

Il ressort du décompte versé en date du 21 octobre 2025, que Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti.

Toutefois, ils ont effectué deux versements, un premier de 1500 euros le 3 octobre 2025 et un second de 500 euros le 6 octobre 2025, ayant permis d’apurer la somme de 2000 euros sur la dette la plus ancienne de 2156,99 euros, se décomposant ainsi qu’il suit : 1498,99 euros au titre des charges et provisions échues au 30 septembre 2025 et 658 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] CORNICHE FLEURIE.

En conséquence, ils sont redevables de la somme de 54,57 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] sont bien recevables de la somme de 54,57 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2025 et de la somme de 2031,54 euros au titre des provisions à échoir du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026.

Il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce qui est le cas en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 54,57 euros et de la somme de 2031,54 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, les frais afférents à la sommation de payer du 2 juillet 2025 de 143,59 euros et la mise en demeure du 16 juillet 2025 de 120 euros, sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les autres frais de mise en demeure n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 195 euros au titre des frais de transmission de dossier huissier en date du 23 mai 2025 et de 295 euros au titre des frais de transmission de dossier à l’avocat en date du 18 juillet 2025, sera rejetée.

Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 263,59 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, Madame [I] [J] déclare percevoir l’allocation adulte handicapé et sollicite l’octroi de délais de paiements d’une durée de six mois, à hauteur de 500 euros par mois, le reliquat étant exigible lors du sixième mois, auxquels le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] est favorable.

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que la somme de 2000 euros a été réglée entre le 3 et le 6 octobre 2025, afin d’apurer l’arriéré des charges échues en 2025.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par Monsieur [E] [F] soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit de M^e Laetitia GABORIT, lesquels comprendront les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], la somme de 54,57 euros au titre des charges et provisions échues au 31 décembre 2025, outre la somme de 263,59 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], la somme de 2031,54 euros au titre des provisions non échues devenues exigibles portant sur la période du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026 ;

ACCORDE à Madame [I] [J] des délais de paiement sur six mois pour l’apurement de la dette selon 4 mensualités de 500 euros chacune et une 5eme mensualité au titre du solde de la dette, et ce le 5 mois de chaque mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure préalable restée sans effet passé un délai de 10 jours ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [E] [F] aux entiers dépens, lesquels comprendront les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement, avec distraction au profit de M^e Laetitia GABORIT, Avocat aux offres de droit et conseil de Madame [I] [J] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT