N° RG 25/00695 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3CP

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Octobre 2025

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S.A.R.L. RED LUNA

C/

S.C.I. PHILIPRO.COM

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copie exécutoire délivrée le 02/10/2025 à :

la SELARL CLARENCE – 283

M^e Antoine FEREZOU – 298

copie certifiée conforme délivrée le 02/10/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 4]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 18 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 02 Octobre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.R.L. RED LUNA (RCS [Localité 5] N°434 111 027), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. PHILIPRO.COM (RCS [Localité 5] N°434111027), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Antoine FEREZOU, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00695 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3CP du 02 Octobre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 février 2020, la S.C.I. PHILIPRO.COM a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BEEF & GRILL des locaux dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à destination de restauration traditionnelle sur place à emporter et en livraison moyennant un loyer de 22 080 € hors taxes hors charges.

La S.A.R.L. BEEF & GRILL a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA selon acte dressé le 16 juin 2022 par Me [M] [N], notaire à [Localité 5].

Se plaignant d’avoir été contrainte d’enlever la gaine d’extraction du restaurant à la demande de la société CCMQ, propriétaire de la cave n° 10 où elle avait été installée, la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA a fait assigner en référé la S.C.I. PHILIPRO.COM par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025 afin de solliciter, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1719 et 1219 du code civil :

— la condamnation de la défenderesse :

* à réaliser les travaux de délivrance d’une gaine d’extraction nécessaire à l’activité de restauration traditionnelle,

* à lui payer une provision de 15 588 € à valoir sur le devis de la société HYGIS ATLANTIQUE VENDEE pour réaliser une extraction de remplacement,

— l’autorisation de séquestrer les loyers jusqu’à l’exécution des travaux demandés,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 7 397,96 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de son avocat.

Dans ses dernières conclusions, la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA maintient ses prétentions initiales, sauf à préciser que la demande de provision de 15 558 € interviendra à défaut pour la défenderesse de se conformer à son obligation de délivrance dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, et fait notamment valoir que :

— l’obligation du bailleur n’est pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile au regard des dispositions de l’article 1719 du code civil, dès lors que le local de restauration n’est pas doté d’une gaine d’extraction,

— elle a obtenu un devis pour l’installation d’une hotte permettant l’exercice de son activité,

— elle a vainement mis en demeure le bailleur d’exécuter son obligation d’ordre public, de sorte qu’elle peut se prévaloir des dispositions de l’article 1219 du code civil pour séquestrer les loyers,

— la demande reconventionnelle est présentée de mauvaise foi, alors qu’elle se prévaut de l’exception de non-exécution,

— les clauses-types invoquées par le bailleur ne permettent pas de transférer sur elle l’obligation de délivrance conforme en l’absence de clause expresse claire et précise,

— la solution temporaire qu’elle a mise en œuvre ne saurait être invoquée pour prétendre que l’activité est maintenue normalement, alors que l’installation doit être conforme au règlement départemental sanitaire,

— le bailleur prétend avec mauvaise foi ne pas avoir été informé de la situation, alors qu’il était représenté lors de la cession et que les lieux ont été visités en sa présence, y compris la cave où se trouvait la gaine.

La S.C.I. PHILIPRO.COM conclut au débouté de la demanderesse et reconventionnellement au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion de la demanderesse et de celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, à la condamnation de la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA à payer une indemnité d’occupation fixée contractuellement au loyer de la dernière année majoré de 50 %, une astreinte contractuelle de 1 000 € par jour de retard jusqu’à parfaite libération des locaux avec des intérêts au taux légal majoré de 4 points, une provision de 31 620,77 € au titre des loyers impayés outre intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du commandement avec imputation sur le dépôt de garantie de 7 812 €, en tout état de cause à la condamnation de son adversaire au paiement d’une somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais d’huissier et les sommes retenues au titre des articles 10 et 12 du décret du 8 mars 2001 relatif au tarif des huissiers, en répliquant que :

— l’accès à la cave dans laquelle se trouve la gaine litigieuse n’est pas prévu par le bail, de sorte qu’elle n’a pas pu manquer à son obligation de délivrance, puisque la cave ne fait pas partie de l’assiette du bail,

— elle n’a jamais autorisé les travaux qui ont été réalisés et financés par le preneur et les aménagements et améliorations ne deviennent la propriété du bailleur qu’en fin de bail,

— l’impossibilité d’exploiter n’est pas établie, dès que le restaurant est ouvert et bien noté par sa clientèle,

— le bail opère clairement transfert de l’adaptation du local à l’activité et aux normes et réglementations au preneur,

— les travaux réclamés ne sont pas des grosses réparations,

— les attestations produites sont irrégulières,

— la demande d’autorisation de séquestrer les loyers est une instrumentalisation du juge,

— l’exception d’inexécution est injustifiée, faute d’impossibilité totale d’exploitation,

— le commandement visant la clause résolutoire qu’elle a fait signifier est resté sans effet,

— la locataire actuelle est tenue des fautes commise par son prédécesseur,

— la hotte, dont l’installation est demandée, est un meuble qui ne requiert aucun percement de mur,

— la hotte a déjà été installée et il n’est pas justifié de son caractère temporaire,

— elle n’est en rien de mauvaise foi,

— le témoignage de la dirigeante n’est pas un élément probant objectif.

MOTIFS DE LA DECISION

Si, par l’effet des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à sa destination, en l’espèce, le preneur ne justifie d’aucune menace de la part des autorités lui imposant une mise en conformité de ses installations, de sorte qu’il exploite son commerce sans difficulté.

La S.A.R.L. CHEZ RED LUNA ne rapporte pas la preuve qu’elle a déféré à la mise en demeure de libérer les lieux indument occupés par son prédécesseur et ne peut se plaindre de l’exécution de travaux, sans autorisation du bailleur, dans une partie de l’immeuble sur laquelle le preneur n’a aucun droit.

L’obligation de prendre en charge l’acquisition d’un équipement sur roulettes dans le cadre de l’article 1719 du code civil est sérieusement contestable, alors qu’à supposer que la mise en conformité du restaurant au règlement sanitaire départemental s’impose par suite de l’éviction supposée de la cave, cette obligation est transférée expressément par le bail au preneur au titre de la clause sur les travaux exigés par l’administration pour la mise en conformité des locaux avec les règles d’hygiène et de salubrité pour l’exercice de l’activité exercée, étant souligné qu’il n’est pas contesté que les travaux initiaux d’aménagement d’une gaine avaient justement été réalisés par le prédécesseur de la demanderesse, ce qui vient accréditer l’interprétation du contrat en ce sens.

Il convient donc de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions faute d’établir une obligation non sérieusement contestable du bailleur.

Sur la demande reconventionnelle :

L’acte de bail du 15 février 2020 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 22 080 € hors taxes hors charges sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. PHILIPRO.COM a fait délivrer un commandement de payer le 10 avril 2025 portant sur un arriéré de loyer et charges de 8 817 € TTC outre la clause pénale de 881,70 € et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

La S.A.R.L. CHEZ RED LUNA ne peut se prévaloir de l’exception de non-exécution, alors qu’à aucun moment elle n’ interrompu son activité et qu’elle ne justifie pas d’une menace en ce sens.

Elle ne peut pas non plus soutenir que le commandement a été délivré de mauvaise foi alors qu’elle invoque une obligation sérieusement contestable du bailleur et qu’elle s’est crue autorisée à retenir le paiement du loyer, alors même qu’aucune menace de l’administration n’existe.

La dette n’ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, ce qui n’est pas contesté, le preneur encourt la résiliation du bail.

En ce cas, il n’y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Il serait cependant inutile de fixer une astreinte, dès lors que l’autorisation de recourir à la force publique devrait permettre d’assurer l’exécution de la décision d’expulsion.

L’indemnité provisionnelle d’occupation serait fixée sur la base du dernier loyer annuel majoré de 50 %, sachant que cette indemnité ne porte pas intérêt au taux contractuel, lequel est réservé aux sommes dues en vertu du bail à leur échéance et non aux indemnités postérieures à la résiliation.

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 31 620,77 € jusqu’au 30 septembre 2025, de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision avec les intérêts au taux légal majorés de 4 points prévus par la clause pénale à compter du commandement du 10 avril 2025 sur la somme de 8 817 € et des conclusions du 17 septembre 2025 sur le surplus.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie de déroger aux règles d’ordre public du tarif des commissaires de justice en ce qui concerne la répartition entre créancier et débiteur.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

Certes, la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA a, de manière injustifiée, réclamé au bailleur l’exécution d’une obligation non due, et s’est autorisée à retenir le paiement du loyer. Néanmoins, cette méprise de la locataire est excusable, en ce qu’elle résulte des agissements de son prédécesseur.

Il convient donc d’accorder un délai d’un mois au preneur pour s’acquitter de son retard et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA de l’ensemble de ses prétentions,

Condamnons la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA à payer à la S.C.I. PHILIPRO.COM :

— une provision de 31 620,77 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30/09/25 avec intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 8 817 € et du 17 septembre 2025 sur le surplus,

— une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorisons la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues au titre de la présente décision dans le mois de la signification de la présente décision,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d’exécution,

Disons qu’en cas de non-paiement des sommes dues dans le délai imparti, la clause résolutoire reprendra son effet et qu’en ce cas :

— l’expulsion de la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier,

— le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d’exécution pourront être reprises,

— une indemnité d’occupation calculée sur la base du montant du dernier loyer annuel majoré de 50 % sera due jusqu’à libération complète des lieux,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.R.L. CHEZ RED LUNA aux dépens, y compris le coût du commandement du 10 avril 2025.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE