COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01642 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QYMA

Du 11 Décembre 2025

MINUTE N°25/00311

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]

c/ [J]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Stéphane GIANQUINTO

Expédition(s) délivrée(s) à

Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 01 Octobre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 4] [Localité 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CROUZET & BREIL

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [L] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 5] C2

[Localité 2]

Non comparant ni représenté

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 04 Novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [J] est propriétaire des lots n° 207, 208, 614 et 721 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 2].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, fait assigner Monsieur [L] [J] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

15 317,31 euros au titre des charges et provisions au 18 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure13 684,62 euros au titre des charges à échoir du 1er octobre 2025 au 1er octobre 2026593,65 euros au titre des appels de fonds de réserve travaux à échoir du 1er octobre 2025 au 1er octobre 2026376,30 euros au titre des appels de fonds de réserve travaux à échoir du 1er octobre 2025 au 1er janvier 2026ordonner la capitalisation des intérêts2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a maintenu ses demandes.

Monsieur [L] [J], régulièrement assigné par acte déposé en l’étude n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [L] [J] est propriétaire des lots n° 207, 208, 614 et 721 au sein de l’immeuble [Adresse 5].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 12 juin 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [L] [J] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 22 mai 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 12 311,45 euros (avis de réception non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues mais également des charges à échoir d’un montant de 4561,54 euros au 1er octobre 2025 ainsi que les appels de fonds de réserve de travaux d’un montant de 237,46 € au 1er octobre 2025 et les échéances des travaux à échoir 232,58 € au 1er juin 2025.

Il ressort du décompte versé en date du 18 septembre 2025, que Monsieur [L] [J] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’il est redevable de la somme de 14 928,31 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant au titre des charges échues au 18 septembre 2025.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [L] [J] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 14 928,31 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 septembre 2025.

S’agissant des demandes en paiement de la somme de 12 373,80 euros au titre des provisions à échoir portant sur la période du 1er octobre 2025 au 1er octobre 2026, de la somme de 593,65 € au titre des appels de fonds de réserve travaux du 1er octobre 2025 au 1er octobre 2026 et de la somme de 376,30 euros au titre des appels de fonds de réserve travaux à échoir du 1er octobre 2025 au 1er janvier 2026, force est de considérer que seules les provisions à échoir d’un montant de 2280,77 € portant sur la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 outre la somme de 118,73 € au titre de l’appel de fonds réserves des travaux, sont devenues exigibles et sont dues par le défendeur.

En effet, les demandes en paiement portant sur les sommes réclamées au titre des provisions à échoir du 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026 sont irrecevables dans la mesure où la mise en demeure adressée le 25 avril 2025 par le syndicat des copropriétaires mentionne qu’en l’absence de règlement des charges échues au 24 avril 2025, il sera sollicité la condamnation de M.[J] aux charges et appels de fonds à échoir d’un montant de 4931,58 euros au 1er octobre 2025 et non pas le règlement des charges à échoir pour l’année 2026.

Or il est de principe que, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions à échoir réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

En conséquence, M.[J] sera condamné au paiement de la somme de 14 928,31 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2025 sur la somme de 12 311,45 euros et sur le surplus à compter de l’assignation au titre des charges et provisions de charges échues au 30 décembre 2025 outre les provisions à échoir et appels de fonds réserves travaux portant sur la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025, qui sont depuis devenues exigibles d’un montant de 2399,50 €.

Les demandes en paiement des charges et appels de fonds à échoir portant sur la période 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026 seront cependant déclarées irrecevables.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 22 mai 2025, mis en demeure Monsieur [L] [J] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 144 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

Monsieur [L] [J] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 22 mai 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire Monsieur [L] [J] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, un seul règlement ayant été effectué depuis plus d’un an, Monsieur [L] [J] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [L] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], la somme de 14 928,31 euros au titre des charges et provisions échues au 30 septembre 2025, outre la somme de 144 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2025 sur la somme de 12 311,45 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], la somme de 2280,77 € au titre des provisions à échoir devenues exigibles au 1er octobre 2025, outre la somme de 118,73 € au titre de l’appel de fonds réserves des travaux arrêtée au 31 décembre 2025  ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

DECLARE irrecevables les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], portant sur les charges à échoir et les appels de fonds réserves travaux du 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026 :

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT