N° RG 25/03153 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPWY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 25/03153

N° Portalis DB2E-W-B7J-NPWY

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Caroline MAINBERGER

☐ Copie c.c à défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 22 Aôut 2025

Le Greffier

M^e Caroline MAINBERGER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Emma JENNY

substituant Maître Caroline MAINBERGER,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 283

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [Z]

né le 09 Septembre 1984 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 3 novembre 2008 avec effet au 1er novembre 2008 pour une durée de trois ans tacitement reconduite la S.C.I. [Adresse 2] a donné à bail à Mme [T] [Z] un logement à usage d’habitation de deux pièces, 1er étage droit sortant de l’ascenseur, sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 540 € et une provision sur charges de 60 €.

Par avenant du 1er février 2011, un garage dans la cour de l’immeuble, lot n° 23 a été adjoint portant le loyer à 626,19 € et la provision pour charges à 61,81 €.

Mme [T] [Z] est décédée le 15 octobre 2024 ; le bailleur a admis tacitement le transfert du bail à son fils, M. [B] [Z].

Des loyers étant demeurés impayés, le 8 janvier 2025, la S.C.I. a fait délivrer à M. [B] [Z] un commandement de payer pour la somme en principal de 2 492,00 €.

Le 7 janvier 2025, M. [C] [X] demeurant [Adresse 11], voisin du dessus, a déposé plainte contre M. [B] [Z] pour avoir le 3 janvier 2024 fait du tapage, musique à fort volume et hurlements, entre 17 h 30 et 21 h 00, avoir dégradé la porte d’entrée de son appartement et l’avoir insulté.

La S.C.I. [Adresse 2] a fait assigner M. [B] [Z] à comparaître à l’audience du 16 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire a été incité à se présenter à l’audience, le locataire évoquant la nécessité de rester à l’abri en attendant de trouver une solution et d’obtenir réparation car selon lui le bailleur n’aurait pas respecté ses devoirs.

La S.C.I. [Adresse 2], représentée par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 6 mai 2025 demande de :

— juger ses demandes recevables et bien fondées ;

— juger que l’occupation de M. [B] [Z] est à l’origine des nuisances et des troubles subis par les autres habitants de l’immeuble ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur compte tenu des manquements à son obligation de payer les loyers et les charges ainsi qu’à son obligation de jouir paisiblement du logement, à compter de la décision à intervenir ;

— juger qu’il est occupant sans droit ni titre à compter de la date du jugement à intervenir ;

— ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, à l’expiration d’une délai de deux mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— le condamner à lui payer la somme de 5 641,00 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 6 mai 2025, outre le montant des loyers jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir ;

— le condamner à lui payer la somme de 863 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la date de la décision à intervenir, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés aux propriétaires, outre les intérêts à taux légal à chaque échéance du terme mensuel ;

— le condamner à lui payer la somme de 450 € correspondant au préjudice financier subi par le bailleur ;

— le condamner à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 janvier 2025 ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

M. [B] [Z] a comparu. Il se reconnaît titulaire du bail. Il expose qu’il n’a pas de chauffage et qu’il y a des problèmes d’électricité. Il estime que sans confort, il ne doit pas payer de loyer. Il fait valoir que l’augmentation des charges est illégale. Il dit que le bail du propriétaire est un faux car n’y figure pas la signature.

Il indique qu’il n’a aucun revenu et 10 000 € de dettes.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux acte introductif d’instance et conclusion déposée, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE LOCATION

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

1.1. Sur le grief du non-paiement des loyers

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par le décompte produit aux débats que du mois d’octobre au mois de mai 2025, seuls deux paiements, respectivement de 100 € et 400 € sont intervenus laissant une dette locative de 5 641 €.

Les réclamations de M. [B] [Z] quant aux manquements du bailleur à ses propres obligations ne sont en l’état pas fondées.

La preuve du manquement grave à ce titre est ainsi rapportée.

1.2. Sur le grief des troubles de jouissance causés par M. [B] [Z]

Aux termes de l’article 7 b de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « Le locataire est obligé :…

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; »

En l’espèce, la preuve est rapportée par le dépôt de plainte de M. [C] [X] que M. [B] [Z] a manqué à son obligation de jouissance paisible en troublant la tranquillité des occupants de l’immeuble, en dégradant notamment la porte d’entrée de l’appartement de son voisin et proférant à son encontre des insultes.

Ces faits sont constitutifs de troubles anormaux et graves justifiant la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

En conséquence, les manquements caractérisés de M. [B] [Z] à ses obligations locatives et leur gravité en ce qu’ils ne sont pas seulement ponctuels, mais s’étalent en ce qui concerne le défaut de paiement depuis le transfert du bail justifient que la résiliation du bail soit prononcée à la date du présent jugement.

En conséquence l’expulsion de M. [B] [Z], occupant sans droit ni titre à compter de cette date ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette conclusion.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

M. [B] [Z], occupant sans droit ni titre à la date du présent jugement, sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

2. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. [Adresse 2] produit un décompte arrêté au 6 mai 2025 établissant que M. [B] [Z] reste lui devoir à cette date la somme de 5.641 €.

M. [B] [Z], outre ses allégations, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5.641 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Il sera également condamné en deniers et quittance au paiement des loyers, charges et accessoires échus et impayés du 1er juin 2025 au 22 août 2025.

3. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

M. [B] [Z] ne démontre pas qu’il est en situation de régler sa dette faisant au contraire état d’une absence de revenus et un endettement à hauteur de 10 000 € ;

Il n’y a donc pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

4. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la responsabilité civile suppose que soit caractérisé un préjudice subi aux caractères certain, direct, personnel et légitime.

En l’espèce le caractère personnel du préjudice n’est pas caractérisé s’agissant de la porte du voisin.

En conséquence, la S.C.I. [Adresse 2] sera déboutée de sa demande à ce titre.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens. Le commandement de payer n’étant pas le fondement de la présente procédure, il ne saurait être compris dans les dépens et relève des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner M. [B] [Z] à payer la somme de 500 € à la S.C.I. [Adresse 2] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, la présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

PRONONCE la résiliation du bail du 3 novembre 2008 avec effet au 1er novembre 2008 pour une durée de trois ans conclu entre la S.C.I. [Adresse 2] et Mme [T] [Z] aux droits de laquelle se trouve tacitement M. [B] [Z] portant sur un logement à usage d’habitation de deux pièces, 1er étage droit sortant de l’ascenseur et un garage dans la cour de l’immeuble, lot n° 23 sis [Adresse 3] à la date du présent jugement ;

CONDAMNE en conséquence à M. [B] [Z] à libérer l’appartement et à restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [B] [Z], occupant sans droit ni titre à la date du présent jugement, à payer à la S.C.I. [Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ; les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

CONDAMNE M. [B] [Z] à payer à la S.C.I. [Adresse 2] au titre des loyers et provisions pour charges la somme de 5 641 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [B] [Z] à payer en deniers et quittances à la S.C.I. [Adresse 2] les loyers, provisions pour charges et accessoires échus impayés du 1er juin 2025 au 22 août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE M. [B] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [Z] à payer la somme de 500 € à la S.C.I. [Adresse 2] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les ²jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN