COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [U] c/ Syndicat des coproprioétaires de l’immeuble VILLA P ASTORELLE, [Adresse 5]

N° 25/

Du 23 avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/03125 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NVD4

Grosse délivrée à

M^e Létizia COGONI

expédition délivrée à

M^e Louis GADD

le 23 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT

Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 décembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 avril 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [B] [U]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Létizia COGONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] [Localité 2] [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TICHADOU, dont le siège social est sis à [Adresse 10], pris en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Louis GADD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [Y] [S] est propriétaire de lots dans l’immeuble en copropriété dénommé Villa Pastorelle situé [Adresse 7].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 25 juin 2021.

Par acte d’huissier du 24 août 2021, Mme [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir l’annulation des résolutions n°9, 10, 19, 33 et 36 adoptées par cette assemblée générale.

Par ordonnance du 15 septembre 2022, le juge de la mise en état, saisi par le syndicat des copropriétaires, a déclaré Mme [U] irrecevable pour défaut de qualité à agir en ses demandes d’annulation des délibérations n°9, 10 et 33 de l’assemblée générale, et a condamné Mme [U] aux dépens de l’incident et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives et responsives notifiées le 22 avril 2024, Mme [B] [Y] [S] sollicite :

l’annulation des résolutions n°19 et 36 adoptées par l’assemblée générale du 25 juin 2021, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral et financier,que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée, nonobstant tout recours,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la résolution n°19 prévoyant le recours à un géomètre-expert aux fins de réévaluation des millièmes indique que Mmes [Y] [S] et [W] se seraient appropriées des superficies supplémentaires sans produire aucun constat d’huissier à l’appui de ces allégations arbitraires et alors que les autres copropriétaires avaient fait de même. Elle reproche au syndicat une volonté de modifier le règlement de copropriété au détriment de deux copropriétaires de manière arbitraire et sans débat.

Elle soutient que l’adoption de la résolution n°36 relative à la taille de lierre en façade relève d’un abus de droit en ce que les travaux ont été effectués rapidement avant la diffusion du procès-verbal d’assemblée générale, le jardinier ayant été réglé en priorité par rapport à d’autres dépenses de la copropriété.

Par conclusions notifiées le 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] conclut au débouté de Mme [Y] [S] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la demande d’annulation de la résolution n°19 est devenue sans objet puisque deux résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2022 ont étendu la révision des millièmes de copropriété à l’ensemble des copropriétaires.

Il note qu’aucune pièce n’est versée à l’appui de la demande d’annulation de la résolution n°36, que les dires de Mme [U] sont confus ou hors sujet et qu’aucun abus de majorité n’est démontré.

Il estime que les conditions requises pour la demande de dommages et intérêts ne sont pas réunies, qu’il n’a commis aucune faute et reproche à Mme [U] de l’avoir contraint à initier un incident et d’avoir maintenu des demandes sans objet et infondées le contraignant à se défendre en justice.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 décembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Dans l’exercice de cette mission définie par la loi, il doit veiller à ne pas léser indûment certains copropriétaires. Une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°19

Lors de l’assemblée générale du 25 juin 2021, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Villa Pastorelle a adopté la résolution n°19 prévoyant le recours aux services d’un géomètre-expert afin d’établir une nouvelle grille de répartition des charges aux motifs que « certains copropriétaires se sont appropriés » des mètres carrés supplémentaires « tel que constaté ». Cette résolution vise uniquement Mme [U] qui se serait appropriée 15 m2 environ et Mme [W] qui se serait appropriée 20 m2 environ.

Aucun justificatif n’est annexé quant aux superficies que se seraient appropriées par Mmes [U] et [W], seuls copropriétaires visés par la modification des millièmes et des charges de copropriété, et aucun examen d’appropriations éventuelles par d’autres copropriétaires des parties communes n’a été fait, ce qui constitue une rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires caractérisant un abus de majorité.

Le moyen du syndicat des copropriétaires selon lequel des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale subséquente du 13 juillet 2022 ont étendu la révision des millièmes à tous les copropriétaires est inopérant concernant la validité de la résolution n°19 au moment de son approbation.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°19 prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2021.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°36

La résolution n°36 est formulée dans les termes suivants :

« L’Assemblée générale décide de réaliser les travaux de taille du grand lierre en façade, selon la proposition présentée par l’entreprise Magi Jene s’élevant à 1.650 euros TTC répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires dans le cadre du montant voté. »

Mme [U] ne démontre pas que cette résolution est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ni qu’elle favorise de façon injustifiée les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires. Un délai court de réalisation des travaux de jardinage à la demande de certains copropriétaires n’est pas constitutif d’un abus de majorité.

Il convient par conséquent de débouter Mme [U] de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°36 prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts

Un préjudice moral a été causé à Mme [U] par l’adoption de la résolution n°19 laquelle prévoit une révision des charges de copropriété concernant uniquement deux copropriétaires et la contraint à initier une action en justice pour défendre ses droits. Le préjudice moral causé par l’adoption de cette résolution sera indemnisé à hauteur de 400 euros.

Mme [U] ne fournit en revanche pas de justificatifs du préjudice financier allégué, autre que les frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer à Mme [Y] [S] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire pour cette action introduite postérieurement au 1er janvier 2020 est de droit et la demande de Mme [U] tendant à la voir ordonner est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé Villa Pastorelle situé [Adresse 6] [Localité 1] du 25 juin 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] à payer à Mme [B] [Y] [S] la somme de 400 euros (quatre cent euros) à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] à payer à Mme [B] [Y] [S] la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT