TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Références : N° RG 25/00320 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FBLQ (Code nature affaire 5AA/0A)

S.A. ICF HABITAT NORD EST

[U] [V]

[D] [V]

Grosse délivrée le

à M^e ROBERT

Copie délivrée le

à Mrs [V]

Préfet

Ordonnance de référé du 07 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF HABITAT NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocats au barreau de BESANCON

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 4] comparant en personne

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 4] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TALIDEC Caroline lors du délibéré

GREFFIER : CLAIRE Sandra lors de l’audience

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 19 Août 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2024, la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est a donné à bail à MM. [U] et [D] [V] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] (25), moyennant un loyer mensuel initial de 560,18 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 22 janvier 2025 pour un montant de 1 972,68 euros.

Le bailleur a ensuite fait assigner MM. [U] et [D] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par exploit du 12 mai 2025, sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires ;

— condamner solidairement MM. [U] et [D] [V] au paiement de la somme de 2 291,28 euros au titre de l’arriéré locatif, sous réserve de l’actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, soit la somme de 641,69 euros, avec indexation selon le bail ;

— et enfin les condamner solidairement à lui verser une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’audience du 19 août 2025, la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est, représentée par son conseil, porte l’arriéré locatif actualisé à la somme de 414,12 euros consent à octroyer des délais de paiement aux locataires. Pour le surplus, le bailleur reprend les termes de l’assignation.

MM. [U] et [D] [V] comparaissent en personne et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme mensuelle de 100 euros en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 8] le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Malgré ces dispositions racourcissant le délai du commandement de payer, le bailleur a fait le choix de consentir un délai plus long, de deux mois, dans le contrat de bail, délai plus favorable au locataire.

Le bail conclu le 28 juin 2024 contient une clause résolutoire (article 9), sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 22 janvier 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mars 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

La solidarité entre les co-preneurs pour le paiements des loyers et charges est prévue à l’article 10 du contrat de bail.

Selon décompte actualisé, MM. [U] et [D] [V] demeurent redevables de la somme de 414,12 euros à la date du 12 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à titre provisionnel à la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est la somme de 414,12 euros, arrêtée au 12 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’enquête sociale et des éléments recueillis à l’audience que M. [D] [O] travaille et a des ressources de l’ordre de 1 100 euros par mois. Son père, M. [U] [V] perçoit quant à lui le RSA. Il ressort du décompte qu’ils ont repris le paiement du loyer courant et apurent la dette depuis plusieurs mois.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, MM. [U] et [D] [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Ces délais de paiement suspendront l’expulsion tant qu’ils seront respectés. Lorsque la dette sera entièrement acquittée, la résiliation sera non avenue.

En revanche, en cas de non respect des délais ainsi accordés, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l’expulsion sera encourue. Dans ce cas, MM. [U] et [D] [V] devenant occupants sans droit ni titre, et faute de libération spontanée des lieux loués, il pourra être procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec, le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de MM. [U] et [D] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi, soit 638,39 euros.

Cette indemnité d’occupation sera indexée sur la base de la clause prévue au bail.

Il n’y a en revanche pas lieu à solidarité au titre de l’indemnité d’occupation. La clause de solidarité prévue au bail pour le loyer et les charges ne concernent en effet pas les indemnités d’occupation. La condamnation au titre de l’indemnité d’occupation sera donc conjointe.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, MM. [U] et [D] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande en revanche de débouter la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est, bailleur social, de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 28 juin 2024 par la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est à MM. [U] et [D] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] (25), et ce à compter du 23 mars 2025 ;

CONDAMNONS solidairement MM. [U] et [D] [V] à verser à la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est à titre provisionnel la somme de 414,12 euros (décompte arrêté au 12 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS MM. [U] et [D] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en quatre mensualités de 100 euros chacune et une cinquième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour MM. [U] et [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que MM. [U] et [D] [V] soient condamnés à verser à la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 638,39 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

DISONS n’y avoir lieu à solidarité au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS MM. [U] et [D] [V] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier, Le juge,