COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 23/01448 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCYR

Du 28 Janvier 2025

MINUTE N°25/00040

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]

c/ [Z]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Mérouane BRAHIMI

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Jérôme LACROUTS

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Août 2023, déposée par , commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 6]

Représenté par son syndic en exercice D. NARDI GESTIONNAIRE

IMMOBILIER, sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR:

Contre :

Madame [G] [Z] épouse [W]

née le 08 Mai 1938 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 10 Décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 Janvier 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [Z] épouse [W] est propriétaire des lots n° 1 à 5 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5] situé au [Adresse 7].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 3 août 2023, fait assigner Madame [G] [Z] épouse [W] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

33 872,35 euros au titre des charges et provisions échues avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 janvier 2023,

3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023 d’un montant total de 120,14 euros.

À l’audience du 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son conseil, a maintenu dans ses dernières écritures déposées à l’audience, ses demandes principales et a sollicité la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023 d’un montant total de 120,14 euros.

Il soutient que Madame [G] [Z] épouse [W] refuse de payer les provisions afférentes aux travaux de ravalement de façade de l’immeuble et ce alors qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2021 en sa résolution n°8 que ces derniers ont été votés à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés. Il précise qu’un commandement de payer du 26 janvier 2023 lui a été signifié en vain, que Madame [G] [Z] épouse [W] est bien la propriétaire de tous les lots se trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble, qu’elle est redevable de la somme de 33 872.35 euros, que la résolution prise par l’assemblée générale est définitive et que les montants dus correspondent aux provisions exigibles votées concernant les seuls travaux de ravalement de façade.

En réponse aux moyens soulevés en défense, il expose que les digressions de Mme [W] sont sans intérêt pour la solution du litige, que le cahier des charges ne mentionne pas l’exclusion des lots 1 à 3 du ravalement de façade mais explique ce que recouvre la catégorie B des charges, que lors de l’assemblée générale, le ravalement de façade a été voté, que le coût a été réparti entre tous les copropriétaires et qu’elle n’est pas dispensée de participer à la dépense commune de ravalement des façades sur la rue. Il précise que le cahier des charges, prévoit que les frais de ravalement sont compris dans les charges communes de catégorie B et ne sont pas dus par les copropriétaires du rez-de-chaussée mais que les frais de ravalement doivent être entendus comme étant ceux de la cage d’escalier et non pas ceux de l’entier immeuble, que depuis la loi ELAN, toute partie commune spéciale doit être assortie d’une grille de répartition de charges spéciales affectées à cette partie commune, mais qu’en l’absence de mention expresse en ce sens dans le règlement de copropriété, les charges doivent être considérées comme générales, que la clause du règlement est claire et qu’il ne peut s’agir que des frais de ravalement de la cage d’escalier et non du ravalement des façades de l’immeuble.

Madame [G] [Z] épouse [W] représentée par son conseil demande aux termes de ses écritures :

— de condamner le syndicat des copropriétaires à produire un décompte tenant compte du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice du 2 mai 2019 qui l’a débouté de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 19704.49 euros au titre de charges prétendument impayées sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement des frais de ravalement pour les trois locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée

— renvoyer le syndicat des copropriétaires à produire un décompte de charges incluant uniquement les propriétaires d’appartement dans les charges de réfection de la façade de l’immeuble

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Elle expose qu’elle est propriétaire de trois locaux commerciaux situés au rez-de chaussée et de deux appartements situés au 1er étage de l’immeuble, que l’immeuble est régi par un cahier des charges en date du 4 juin 1924 qui comprend une clause relative à la participation des copropriétaires aux frais de ravalement de l’immeuble, qu’elle a demandé au syndic de rectifier les calculs de répartition des charges réclamées pour les locaux commerciaux en vain et ce alors que seuls les propriétaires des appartements sont tenus aux frais de ravalement de façade. Elle ajoute que dans le calcul des sommes dues au titre des travaux de ravalement de façade, ses lots 1 à 3 doivent être exclus, ainsi que le prévoit le cahier des charges, puisque ces travaux ne sont pas utiles aux commerces dont la devanture est assurée privativement par elle. Elle précise qu’elle règlera les charges une fois qu’elles seront rectifiées soit celles afférentes à ses lots 4 et 5 correspondant à ses appartements, que suite au jugement du 2 mai 2019 qui a autorité de la chose jugée, les rectifications de son compte n’ont pas été effectuées, qu’elle a réglé les sommes auxquelles elle a été condamnée, que la demande en paiement se heurte à des contestations sérieuses et que le syndicat des copropriétaires persiste à lui réclamer des charges dont elle n’est pas redevable et ce alors qu’elle est créditrice de la somme de 15 748.42 euros dans les livres de la copropriété. Elle soutient que la modification du règlement de copropriété suite à la loi Elan doit être prise par les copropriétaires à la majorité simple mais qu’en l’absence de vote, l’absence de mise à jour du règlement est sans effet sur l’existence des parties communes et les lots de copropriété.

Par jugement du 8 novembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et Mme [G] [Z] épouse [W] s’expliquent sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] selon la procédure accélérée au fond, au regard des dispositions prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’audience du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] qui a maintenu ses demandes, expose que l’absence de mise en demeure prévoyant un délai de 30 jours est sans effet car il a adressé un commandement de payer prévoyant un délai de huit jours pour régler la dette, que l’erreur de délai qui est un vice de forme n’a pas causé de grief à Mme [Z] épouse [W], qu’un délai de plus de trente jours s’est depuis écoulé sans qu’elle ne procède au règlement de sa dette et que le syndicat est constitué de moins de 50 lots de sorte que l’ancienne lettre de l’article 19-2 renvoyant aux provisions de travaux s’applique.

Mme [G] [Z] veuve [W] demande de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes. Elle indique que pour le président soit valablement saisi selon la procédure accélérée au fond, une mise en demeure préalable selon les modalités prévues par l’article 19-2 de la loi de 1965 est nécessaire, qu’un délai de trente jours doit être indiqué pour régler l’arriéré mais que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de cette mise en demeure préalable ni que les travaux entrent dans le cadre des dispositions de l’article 19-2 de la loi de 1965 applicable depuis le 1er janvier 2023. Elle ajoute que le non-respect du délai de trente jours devant être visé dans la mise en demeure ne constitue pas une cause de nullité mais une irrecevabilité des demandes et que l’article 19-2 permet de solliciter le règlement des sommes dues au titre du budget provisionnel et non pas le règlement de sommes dues au titre d’un arriéré de charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1065, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et du I de l’article14-2 ( pour les copropriétés d’au plus 50 lots jusqu’au 1er janvier 2025) , et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, il est justifié que Madame [G] [Z] épouse [W] est propriétaire des lots n° 1 à 5 au sein de l’immeuble [Adresse 5].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a assigné Mme [G] [Z] épouse [W] selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 33 872.35 euros correspondant à des charges de travaux de ravalement de façade exigibles.

Toutefois, le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi selon la procédure accélérée au fond que dans les conditions prévues à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, rendant les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, immédiatement exigibles.

Suite à la réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires reconnait qu’il n’a pas adressé de mise en demeure à Mme [Z] épouse [W] dans les conditions prévues par les dispositions susvisées, mais un commandement de payer en date du 26 janvier 2023 ne faisant pas référence aux dispositions susvisées et prévoyant un délai de 8 jours.

Bien qu’il expose que l’erreur commise s’agissant du délai visé dans le commandement de payer est une nullité de forme ne causant aucun grief, force est de relever ainsi que l’indique Mme [Z] épouse [W] que l’absence de délivrance préalable d’une mise en demeure dans les conditions fixées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, n’a pas pour conséquence d’entrainer la nullité de la procédure mais l’irrecevabilité de l’action puisque la saisine du tribunal selon la procédure accélérée au fond est conditionnée au respect des conditions spécifiques prévues en la matière.

Or, il doit être considéré que le commandement qui mentionne un délai de seulement huit jours pour régler la dette et qui ne comporte aucun visa de l’article 19-2, qui instaure pourtant une procédure dérogatoire de recouvrement de charges emportant des conditions et des conséquences spécifiques, ne constitue pas une interpellation suffisante pour le débiteur de charges de copropriété, lequel n’est d’ailleurs pas informé ni du délai qu’impose cet article 19-2, ni de la sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel.

En outre, il doit être relevé que la demande en paiement porte uniquement sur des provisions afférentes à des travaux de ravalement de façade appelées en 2022 et des provisions sur charges échues au 1er juillet 2023 et non sur les provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes au sens des dispositions susvisées.

Le syndicat des copropriétaires doit donc être déclaré irrecevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] sera condamné à payer à Mme [Z] veuve [W] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, avant-dire droit et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] irrecevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à payer à Mme [G] [Z] veuve [W] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] aux dépens ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT