COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [D], [C] [I], [T] [R] épouse [I] c/ Syndicat des copropropriétaires de l’immeuble [Adresse 13]

N° 25/

Du 16 octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/04920 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OT7E

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

M^e Anne-hélène PINEAU

M^e Richard dixon PYNE

expédition délivrée à

le 16 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le16 octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [B] [D]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par M^e Anne-Hélène PINEAU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [C] [I]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Anne-Hélène PINEAU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [T] [R] épouse [I]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne-Hélène PINEAU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par La SELARL [O] [L] et Associés, prise en la personne de Maître [O] [L], sis [Adresse 3], en qualité de syndic judiciaire provisoire suivant ordonnance sur requête du 9 novembre 2022 du président du Tribunal judiciaire de NICE.

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [A] [V], exploitant l’Etablissement “HALL DU FESTIVAL”

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Richard dixon PYNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [D], M. [C] [I] et Mme [T] [R] épouse [I] sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 13] et situé [Adresse 6].

Une assemblée générale a été convoquée à l’initiative de certains copropriétaires le 14 septembre 2022.

Par ordonnance du 9 novembre 2022, SELARL [O] [L] et Associés, prise en la personne de Maître [L], a été désignée en qualité de syndic judiciaire provisoire de la copropriété.

Par acte du 20 décembre 2022, Mme [D] et les époux [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 14 septembre 2022 et à titre subsidiaire certaines résolutions de celle-ci.

Par ordonnance du 6 mars 2023, la SELARL [O] [L] et Associés, prise en la personne de Maître [L], a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété et sa mission a été prorogée pour douze mois par ordonnance du 29 janvier 2024.

Par conclusions en date du 30 janvier 2024, Monsieur [A] [V], également copropriétaire, est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 15 mai 2025, le tribunal judiciaire de Nice a :

rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et soulevée par M. [V], ordonné la réouverture des débats, invité les parties à faire valoir leurs observations sur la recevabilité de la demande principale tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2022 en son entier,fixé la nouvelle date de clôture de l’instruction au 13 juin 2025,renvoyé l’audience à l’audience de plaidoirie du 19 juin 2025,réservé les autres demandes.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées le 4 juin 2025, Mme [B] [D], M. [C] [I] et Mme [T] [R] épouse [I] concluent au débouté de M. [V] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de l’ensemble de leurs demandes et sollicitent :

l’annulation des résolutions n°5, 8 et 14 de l’assemblée générale du 14 septembre 2022,la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 800 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,la condamnation de M. [V] à leur payer la somme de 1 800 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,leur dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

M. [V] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] n’ont pas notifié de nouvelles conclusions suite au jugement rendu le 15 mai 2025.

Dans ses conclusions d’intervention volontaire notifiées le 30 janvier 2024, M. [A] [V] demande au tribunal de :

déclarer son intervention volontaire recevable,condamner Mme [D] et les époux [I] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par la SELARL [O] [L] et Associés en qualité d’administrateur provisoire, demande au tribunal de :

prendre acte ou au besoin juger que la SELARL [O] [L] et Associés, prise en la personne de Maître [L], et en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, s’en rapporte à justice sur les demandes formées par Mme [D] et M. [I],

statuer ce que de doit sur les frais de justice et les dépens.

Il précise que des travaux doivent être réalisés en urgence sur le mur de soutènement, qu’une étude de sol a été réalisée par le bureau d’études G2AVP et validé par un expert judiciaire mais ne saurait plus être mis en œuvre.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur l’intervention volontaire de M. [V]

Aux termes de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

M. [V], copropriétaire dispose d’un intérêt légitime à intervenir dans la présente instance.

Son intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5

L’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

En vertu de l’article 28 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.

En l’espèce, la résolution n°5 adoptée par l’assemblée générale prévoit l’élection d’un syndic bénévole sans toutefois préciser l’identité de celui-ci :

« Certains copropriétaires ont proposé un syndic bénévole pour la copropriété SDC [Adresse 12] Colline pour une durée de 6 mois. »

Or, la personne physique élue en tant que syndic doit être identifiée par ses nom et prénoms afin de permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé et la gestion effective de la copropriété.

Le syndic Syngestone ayant été révoqué de ses fonctions par la résolution n°4 de la même assemblée générale, l’adoption de la résolution n°5 dans les termes précités aboutit à confier la gestion de la copropriété à un syndic bénévole sans toutefois identifier celui-ci.

Cette résolution sera par conséquent annulée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°8 et 14

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En l’espèce, la résolution n°8 relative à l'« annulation des travaux et remboursement des fonds de celles.ceux qui ont fait l’avance » est formulée comme suit :

« Il est demandé l’annulation et le remboursement des travaux du mur de soutènement chez Mr [X] et Mme [N] »

La résolution n°14 relative à une « autorisation donnée au syndic afin de poursuivre le protocole transactionnel dans le cadre de la procédure SDC La Colline c/ Mr [V] et Mr [Z] » a été refusée.

Mme [D] et les époux [I] exposent que ces deux résolutions concernent des travaux nécessaires pour la réfection d’un mur de soutènement, partie commune, présentant des désordres depuis plusieurs années et qui avaient fait l’objet d’un protocole d’accord transactionnel validé par l’assemblée générale du 6 juin 2020.

Ils précisent que ce protocole avait pour objet de mettre fin à des contentieux relatifs à la détermination des causes des désordres et aux mesures requises pour y remédier mais que MM. [V] et [J], copropriétaires ayant voté contre la résolution, ne cessent de contester leur participation aux frais de confortement et de remise en état du mur.

Ils insistent que la réalisation des travaux est urgente et qu’une mise en demeure a été envoyée à la copropriété par la Ville de [Localité 14] le 7 octobre 2022 afin qu’elle procède dans un délai de deux mois à un diagnostic par un bureau d’études du mur de soutènement en l’état des désordres sérieux constatés et la situation de péril relevée.

M. [V] réplique que le protocole d’accord a été signé sous la condition qu’un devis de l’entreprise BW Décors soit pris en compte et note que les appels de fonds ne tiennent pas compte de ce protocole et se fondent sur des devis d’un montant supérieur.

Sur ce, il convient de constater que l’adoption de la résolution n°8 et le refus d’adoption de la résolution n°14 sont contraires à l’intérêt commun en ce qu’ils tendent à empêcher la réalisation de travaux urgents permettant de remédier aux désordres affectant le mur de soutènement et la conservation de la copropriété.

M. [V] ne démontre pas que le montant plus important des appels de fonds ne découle pas d’une aggravation des désordres et d’une augmentation nécessaire du coût des travaux liées à l’écoulement du temps causé par les dissentions entre les copropriétaires et au défaut de mis en œuvre des travaux urgents.

Les résolutions n°8 et 14 seront annulées.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires et M. [V] sont les parties perdantes au procès. Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer la somme de 600 euros à Mme [D] et aux époux [I] en application de l’article 700 du code de procédure civile. M. [V] sera également condamné à payer à Mme [D] et aux époux [I] la somme de 600 euros chacun en application du même texte.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandes formulées par Mme [D] et les époux [I] sont fondées et ils seront dispensés de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [A] [V] ;

PRONONCE la nullité des résolutions 5, 8 et 14 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé [Adresse 13] situé [Adresse 5] à [Adresse 15] [Localité 1] du 14 septembre 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] à payer à M. [C] [I] et Mme [T] [R] épouse [I], ensemble, et à Mme [B] [D] la somme de 600 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [V] à payer à M. [C] [I] et à Mme [T] [R] épouse [I], ensemble, et à Mme [B] [D] la somme de 600 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT