Tribunal Judiciaire de Béziers, Chambre 1 section 8, 9 mars 2026, n° 25/02196

TJ Béziers 9 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, ch. 1 sect. 8, 9 mars 2026, n° 25/02196
Numéro(s) :	25/02196
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	représenté par son syndic l' EURL CITYA RIVE GAUCHE, Syndicat de copropriétairede l' immeuble [ Adresse 1 ] c/ S.C.I. DELTA WEZEN IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/156

AFFAIRE : N° RG 25/02196 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YNQ

Jugement Rendu le 09 Mars 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétairede l’immeuble [Adresse 1]

représenté par son syndic l’EURL CITYA RIVE GAUCHE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par : M^e Stéphanie CARRIE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant M^e Philippe CORNET avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

S.C.I. DELTA WEZEN IMMOBILIER

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Immatriculée au RCS de [Localité 1] 820740447

Ayant son siège social

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

1 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

1 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 9/03/26

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Novembre 2025 différée dans ses effets au 29 Décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 12 Janvier 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Mars 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété.

Son syndic en exercice est l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) CITYA RIVE GAUCHE.

La Société Civile Immobilière (SCI) DELTA WEZEN IMMOBILIER est propriétaire dans cette copropriété des lots n°124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 143, 144 et 152.

Par lettres recommandée et simple du 16 juin 2025, il a été proposé par le conseil du syndicat des copropriétaires à la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER un règlement amiable des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Cette mise en demeure est restée infructueuse.

***

Par acte du 27 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] TUILERIES sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, a assigné la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

Condamner la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER à lui verser 86.462,43 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er août 2025, ainsi que la somme de 915,60 euros au titre des frais nécessaires,Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2025, date de la mise en demeure,Condamner la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER à lui verser la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, Condamner la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée en application de l’article 656 du code de procédure civile, la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 novembre 2025, la clôture a été fixée au 29 décembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 09 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la défaillance de la société défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER est défaillante à la présente procédure, alors même qu’elle a été régulièrement assignée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I de cette loi ajoute que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 alinéa 1er de cette loi ajoute qu'« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

Relativement à l’action du syndic, aux termes de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

L’article 43 de ce même décret précise que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.

Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation ».

En l’espèce, sur le fond, il est produit contradictoirement aux débats les convocations et procès-verbaux d’assemblées générales des années 2023 à 2025 ayant pour objet l’adoption des comptes et des budgets prévisionnels, ainsi que les appels de fonds afférents.

Aussi, le relevé de compte du 1er août 2025 fait état d’un arriéré à hauteur de 86.462,43 euros à l’égard de la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER à verser 86.462,43 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE.

En application de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant », il sera dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de cette même loi précise que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, justifie de frais de relance (mises en demeure, honoraires d’avocat et frais de contentieux) de 915,60 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER à verser 915,60 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, des dommages et intérêts pour résistance abusive peuvent être alloués si l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister est caractérisé ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Un manquement par un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires à régler les charges de copropriété est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion de l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, directe et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER réitère ses manquements relatifs au paiement de ses charges de copropriété depuis un an, alors même que des travaux avaient été notamment votés, de sorte que son comportement est constitutif d’un abus dans l’exercice du droit de résister, de nature à créer un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes indispensables à la gestion de l’entretien de l’immeuble.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER à verser 350 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER étant condamnée aux dépens, il conviendra de la condamner à verser 650 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER à verser 86.462,43 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE au titre des charges impayées, ainsi que 915,60 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, date de la mise en demeure,

CONDAMNE la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER à verser 350 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER à supporter la charge des entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI DELTA WEZEN IMMOBILIER à verser 650 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT