COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires AZURA PARK c/ [O] [Z] [R], [N] [I]

N° 25/

Du 12 juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/04616 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ORVB

Grosse délivrée à

M^e Christophe NANI

expédition délivrée à

M^e David-andré DARMON

le 12 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 5 décembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 juin 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé AZURA PARK sis à [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 7] dont le siège est à [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [O] [Z] [R]

AZURA PARK – BAT. [Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e David-andré DARMON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [N] [I]

AZURA PARK – BAT. [Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e David-andré DARMON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [I] et M. [Y] [R] sont propriétaires d’un appartement dans un immeuble en copropriété dénommé Azura Park et situé [Adresse 4].

Les charges de copropriété afférentes à leur appartement sont demeurées impayées.

Par assignation du 23 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires Azura Park a fait assigner Mme [I] et M. [R] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le paiement des charges de copropriété impayées.

Par conclusions no. 2 notifiées le 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires Azura Park sollicite :

— la condamnation solidaire de Mme [I] et de M. [R] à lui payer la somme de 6.586,94 euros au titre des charges de copropriété dues au 14 novembre 2024, assortis d’intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2022, date du commandement de payer,

— leur condamnation solidaire à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— leur condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 11 avril 2022, avec application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les démarches pour obtenir le paiement de la créance sont demeurées vaines et que malgré quelques versements, Mme [I] et M. [R] restent débiteurs.

Il observe que les charges de copropriété sont élevées en raison du standing de la copropriété.

Il note qu’il se contente d’exercer les actions indispensables au recouvrement des sommes dues. Il soutient que les frais contestés comprennent des dépens mis à leur charges par les décisions de justice déjà rendues entre les parties. Il estime que les contestations relatives aux charges appelées entre le 24 février 2015 et le 9 août 2017 sont prescrites depuis le 25 novembre 2023, c’est-à-dire cinq ans après le 25 novembre 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 dite Elan du 23 novembre 2018 puisque ces contestations ont été élevées par conclusions notifiées le 26 mars 2024.

Il réplique à la demande de restitution des sommes de 3.000 euros et de 1.321 euros au titre d’un jugement rendu le 7 juin du 2018 et d’un autre jugement rendu le 31 mai 2021 que ce jugement n’est pas versé aux débats et qu’il ne peut donc pas être fait droit à cette demande.

Il précise que la résistance abusive et injustifiée de Mme [I] et M. [R] lui cause un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts. Ils soulignent qu’ils sont des débiteurs chroniques qui contraignent le syndicat à régulariser des procédures à leur encontre.

Par conclusions en défense notifiées le 26 mars 2024, Mme [N] [I] et M. [Y] [R] conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre de la résistance abusive formée à leur encontre et sollicitent sa condamnation pour procédures abusives et à leur payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Ils précisent avoir été dans une situation financière fragile et en situation d’insolvabilité.

Ils précisent avoir établi un chèque d’un montant de 6.857,45 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées, mais que le syndicat des copropriétaires n’a pas accepté ce chèque.

Ils reprochent au syndicat des copropriétaires la multiplicité des procédures initiées à leur encontre et la demande de paiement des frais de procédure d’un montant de 6.280 euros.

Ils réclament le remboursement d’une somme de 3.000 euros au titre d’une provision retenue par le syndicat pour les besoins d’une procedure de saisie immobilière qu’il a été condamné à leur restituer.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 août 2024. L’ordonnance de clôture a été

révoquée le 5 décembre 2024 et la nouvelle date de clôture a été fixée au 21 novembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025 prorogé au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement de charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Azura Park produit :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er septembre 2021, du 30 juin 2022, 26 juin 2023 et 4 juillet 2024,

— le relevé général des dépenses du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022,

— les appels de fonds adressés entre le 1er avril 2021 et le 31 décembre 2024,

— un bilan annuel des charges du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— un relevé de propriété,

— un relevé de compte débiteur pour la somme de 6.586,94 euros au 5 décembre 2024.

Mme [I] et par M. [R] contestent divers frais facturés entre le 24 février 2015 et le 9 août 2017 pour un montant total de 6.280,10 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des "frais de relance”, ou de « remise du dossier à l’huissier », ou de « constitution du dossier » pour l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Sur le fondement de ces principes, les frais de suivi contentieux ne seront pas retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance, les frais d’assignation seront inclus dans les dépens et les honoraires du conseil du syndicat seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires justifie des mises en demeure adressées les 18 mai 2021, 27 juillet 2021 et 22 février 2022 et d’un commandement de payer du 11 avril 2022.

Les frais d’inscription du dossier contentieux d’un montant de 117 euros le 30 juin 2016 ne seront pas retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance. Les frais d’assignation devant le tribunal d’instance et de grande instance d’un montant de 876 euros chacun le 24 et le 27 février 2015 et les honoraires d’avocat d’un montant de 1.356,23 euros seront inclus dans les dépens et les honoraires du conseil du syndicat seront arbitrés dans le cadre de

l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de déduire également les frais de procédure d’hypothèque d’un montant de 700 euros le 30 mars 2016, les frais d’hypothèque d’un montant de 700 euros le 5 juillet 2017 et les frais de signification de jugement d’un montant de 611,87 euros le 16 février 2017 et le commandement de payer d’un montant de 1.043 euros le 18 mai 2017 qui ne sont justifiés par aucune pièce.

En définitive, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Mme [I] et par M. [R] sont redevables d’un montant de 306,84 euros (6.586,94 – 6.280,10).

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a été contraint d’initier plusieurs actions en justice à l’encontre de Mme [I] et de M. [R] en raison du défaut de paiement des charges de copropriété.

Ils seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation pour procédures abusives

Mme [I] et M. [R] forment une demande de condamnation pour procédures abusives sans préciser le montant de dommages et intérêts dont l’allocation est demandée.

Ils seront déboutés de cette demande qui est imprécise et ne permet pas au tribunal de se prononcer.

Sur la demande reconventionnelle de paiement de la somme de 3.000 euros au titre d’un jugement du 7 juin 2018

Mme [I] et M. [R] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3.000 euros en exécution d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 7 juin 2018.

La copie de ce jugement n’est pas versée aux débats et Mme [I] et M. [R] ne démontrent pas le bien-fondé de leur demande.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, Mme [I] et M. [R] seront condamnés in solidum aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [I] et M. [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Azura Park situé [Adresse 3]) la somme de 306,84 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 11 avril 2022 ;

CONDAMNE Mme [N] [I] et M. [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Azura Park la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] et M. [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Azura Park la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] et M. [Y] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2022 ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT