Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 2 juin 2025, n° 22/04619

TJ Nice 2 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Absence d'autorisation régulière du syndic
La cour a jugé que la résolution autorisant le syndic à agir en justice était imprécise quant à l'objet et à la finalité du contentieux, entraînant l'irrecevabilité des demandes.
Accepté
Condamnation des dépens
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer une somme aux défendeurs en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 2 juin 2025, n° 22/04619
Numéro(s) :	22/04619
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique DI COSTANZOAudrey CAMPANI
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 3 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] c/ [G] [M], [B] [N]

N°25/

Du 02 juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/04619 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OQR6

Grosse délivrée à

M^e Audrey CAMPANI

, M^e Dominique DI COSTANZO

expédition délivrée à

le 02 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 6 mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 2 juin 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 juin 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Mme [G] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Audrey CAMPANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [B] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Audrey CAMPANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [M] et M. [B] [N] sont propriétaires d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4].

La copropriété est constituée de deux lots. Le lot n° 1 constitutif d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble appartient à Mme [U] [L] et à M. [W] [I]. Le lot n°2 constitutif d’un appartement au 1er étage appartient aux consorts [F].

Par acte du 26 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts [F] afin d’obtenir principalement leur condamnation à réaliser des travaux de fermeture de l’accès aux combles depuis leur appartement.

Par conclusions notifiées le 21 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] conclut au débouté des consorts [F] de toutes leurs demandes et sollicite leur condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à réaliser à leurs frais des travaux de fermeture par maçonnerie (béton) de l’accès aux combles (partie commune) créé dans l’appartement du 1er étage conformément à la résolution n°8 de l’assemblée générale du 6 février 2022, sous astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,in solidum à lui communiquer la facture des travaux qui seront réalisés et l’assurance de l’entreprise qui effectuera les travaux dans les combles, sous astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que suivant un protocole d’accord signé par les copropriétaires le 1er février 2021, la résolution n°4 adoptée par l’assemblée générale du 21 mars 2021 a autorisé les consorts [F] à bénéficier d’un droit de jouissance exclusif aux combles sous réserve que la séparation de leur appartement soit effectuée par l’utilisation de matériaux coupe-feu.

Il fait valoir que le protocole d’accord et la résolution n°4 n’ont pas été respectés par les consorts [F] en ce qu’ils prévoient la séparation et la protection de l’appartement par des matériaux coupe-feu et qu’une résolution adoptée par l’assemblée générale du 6 février 2022 a prévu la condamnation par maçonnerie de l’accès illégal aux combles.

Il leur reproche en outre de n’avoir effectué aucune démarche pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec le changement d’affectation effectué.

En réplique aux conclusions adverses, il soutient que la résolution autorisant le syndic d’agir en justice est recevable puisque la jurisprudence n’impose pas la désignation d’une juridiction et que les termes de la résolution sont suffisamment précis.

Par conclusions notifiées le 8 janvier 2024, les consorts [F] concluent à titre principal à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en l’absence de mandat l’habilitant à agir en justice. A titre subsidiaire, ils concluent au débouté du syndicat des

copropriétaires de ses demandes et sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas été valablement autorisé à agir en justice dans le cadre de la présente instance puisque la résolution n°9 de l’assemblée générale du 18 juin 2022 n’a pas été formulée de façon expresse, claire et précise.

A titre subsidiaire, ils soutiennent qu’ils ont installé la séparation prévue concernant les combles, qu’une porte a bien été posée, qu’elle est référencée selon les normes NF et CE et qu’elle est complétée par un joint noir spécifique aux portes de type coupe-feu.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action du syndicat

L’article 55 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Les dispositions de l’article 55 sont d’ordre public.

L’autorisation donnée au syndic ne doit pas être vague et imprécise. Elle doit être délivrée à l’encontre de personnes nommément désignées et en vue d’un objet déterminé.

La résolution n°9 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2022 est rédigée comme suit :

« Mandat au nouveau syndic d’agir en justice, le cas échéant, contre Mr [N] [B] et Mme [M] [G]

Majorité simple de l’article 24 / clé de répartition : charges générales

L’assemblée générale autorise le nouveau syndic à engager toute procédure amiable et judiciaire à l’encontre de Mr [V] [B] et Mme [M] [G] pour faire valoir les droits du syndicat des copropriétaires dans le cadre des résolutions votées en assemblées générales et non respectées ».

Cette résolution désigne nommément les consorts [F]. L’indication de la juridiction à saisir n’est pas exigée.

La résolution est toutefois imprécise quant à l’objet et à la finalité du contentieux à engager et cette irrégularité entraîne l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer aux consorts [F] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] en l’absence d’autorisation régulière du syndic d’agir en justice ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Mme [G] [M] et à M. [B] [N], ensemble, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT