RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00882 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G32U

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 6] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M. [T] [U] (Chargé de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) a donné à bail à Madame [S] [V], selon contrat de location du 19 décembre 2023, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 536,19 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la SHLMR a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.576,82 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 12 septembre 2024, la SHLMR a fait citer Madame [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [V],

— condamner Madame [S] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.291,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— condamner Madame [S] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 550,40 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [S] [V] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [V] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024.

A cette date, la SHLMR était dûment représentée.

Madame [S] [V], citée à personne, n’a pas comparu, ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Par jugement avant dire-droit rendu le 6 février 2025, une réouverture des débats à l’audience du 6 mars 2025 a été ordonnée, Madame [S] [V] ayant justifié les raisons de son absence à l’audience du 7 novembre 2024.

A cette date, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.571,95 euros.

Madame [S] [V] s’est présentée après la clôture des débats.

Un dernier renvoi a été ordonné au 5 juin 2025.

A cette date, la SHLMR dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.380, 54 euros.

Madame [S] [V], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Elle déclare 800 euros de ressources mensuelles, 400 euros de charges mensuelles (hors loyer) et propose de régler 120 euros par mois pour apurer l’arriéré locatif.

Elle expose qu’elle a décidé de ne plus payer son loyer en raison de l’insalubrité du logement et de la carence de la SHLMR qui n’a pas engagé les travaux nécessaires pour le remettre en l’état en dépit de ses relances.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 5] qui en a accusé réception le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [S] [V] par courrier du 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SHLMR est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de location conclu le 19 décembre 2023 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [S] [V] le 5 juin 2024 pour la somme en principal de 1.576,82 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 juillet 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [S] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 18 juillet 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SHLMR produit un décompte démontrant, qu’après soustraction des frais de contentieux de 159,27 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [S] [V] est débitrice de la somme de 4.221,27 euros au 4 juin 2025.

Madame [S] [V] a cessé de payer son loyer en raison de l’insalubrité du logement dès le mois de mars 2024, soit 3 mois après son entrée dans les lieux, ce qui a eu pour effet d’obérer le montant de sa dette locative.

Si les différentes factures de travaux produites par la SHLMR attestent sans contestation possible de la vétusté du logement, elles attestent également que la SHLMR est intervenue à plusieurs reprises pour remettre le logement en état, contredisant ainsi les affirmations de Madame [S] [V].

En tout état de cause Madame [S] [V] ne pouvait se faire justice elle-même en interrompant unilatéralement le paiement des loyers sans décision préalable du tribunal.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que Madame [S] [V] n’a formulé aucune demande particulière, hormis celle visant à ce qu’il lui soit octroyé un délai de paiement pour apurer sa dette locative.

Madame [S] [V], sera condamnée à verser à la SHLMR la somme de 4.221,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024,date de l’assignation, sur la somme de 2.291,02 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, avec 1.200 euros de ressources mensuelles (800 € de revenus + 400 € d’AL) et 969,53 euros de charges mensuelles (400 € de dépenses courantes + 569,53 € de loyer) soit un reste à vivre positif de 230,47 euros, Madame [S] [V] est en situation de régler sa dette locative échelonnée sur 36 mois, soit des échéances mensuelles de 117 euros.

En conséquence, il lui sera accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [V] et celle-ci sera condamnée à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 550,40 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [S] [V] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Madame [S] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2023 entre la SHLMR et Madame [S] [V], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 18 juillet 2024,

CONDAMNE Madame [S] [V] à payer à la SHLMR la somme de 4.221,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 2.291,02 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

AUTORISE Madame [S] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 117 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [V], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [S] [V] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 550,40 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE Madame [S] [V] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 4 septembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE