COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01917 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7YS

du 11 Avril 2025

N° de minute 25/00565

affaire : [W] [B]

c/ S.A.S.U. OCEANOSA

Grosse délivrée

à M^e LAMBERT

Expédition délivrée

à M^e DUMONT

le

l’an deux mil vingt cinq et le onze Avril à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 23 Octobre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [W] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marie LAMBERT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S.U. OCEANOSA

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Geoffrey DUMONT, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, Mme [W] [B] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SASU OCEANOSA, aux fins:

— d’ordonner à la SASU OCEANOSA d’avoir à remédier aux fuites provenant du sol du local qu’elle loue en procédant à tous travaux utiles permettant de rémédier aux désordres et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai jusqu’à la communication de la facture des travaux correspondant à l’étanchéité des sols par un professionnel en la matière,

— dire que la juridiction se réservera le pouvoir de liquider l’astreinte,

— la voir condamner à lui payer une somme provisionnelle de 30 000 euros à valoir sur ses entiers préjudices,

— la voir condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 28 février 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [W] [B] représentée par son conseil, s’est désistée de sa demande principale aux fins de réalisation des travaux, demande de donner acte à la SASU OCEANOSA qu’elle s’engage à ne plus utiliser d’eau dans le local et a maintenu le surplus de ses demandes.

Elle expose qu’elle est propriétaire non occupante d’un appartement situé à [Localité 7], que la société défenderesse est locataire d’un local commercial situé au-dessus dans lequel elle exerce une activité de préparation de poissons, que le 5 décembre 2022 une fuite s’est déclarée dans l’appartement exploité par la SASU OCEANOSA, et a affecté son appartement qui était loué, qu’une déclaration de sinistre a été effectuée le même jour auprès de leur assureur respectif et que sa locataire a décidé de lui donner congé le 31 juillet 2023 en raison des fuites à répétition. Elle ajoute que la défenderesse nettoie le sol des locaux à grande eau, ce qui occasionne des infiltrations, que la défenderesse s’est engagée à réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres en vain et que le 14 décembre 2023 le cabinet d’expertise a constaté que la fuite n’était toujours pas réparée et a chiffré les dommages. Elle précise qu’une troisième réunion contradictoire s’est tenue le 11 mars 2024, qu’il a été relevé que l’origine des désordres provenait des infiltrations d’eau au travers des joints de carrelage au sol du local exploité par la SASU OCEANOSA et que les écoulements d’eau avaient occasionné des dommages aux embellissements de son appartement de sorte que la responsabilité de la défenderesse est engagée. Elle ajoute que les infiltrations ont provoqué en juillet 2024 la chute de morceaux de plafond, que suite à l’assignation, la SASU OCEANOSA a cessé d’exploiter le commerce ainsi qu’elle le faisait en procédant à des nettoyages par jets d’eau en grande quantité sur le sol, que les infiltrations ont cessé mais que son appartement a été fortement dégradé et qu’elle est bien fondée, a sollicité une provision à valoir sur les préjudices subis comprenant les préjudices matériels et immatériels à savoir les dégradations dans son appartement et la perte des loyers en résultant.

La SASU OCEANOSA, représentée par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience :

— le rejet des demandes,

— de juger qu’elle a d’ores et déjà réalisé les travaux nécessaires,

— à titre subsidiaire, de prendre acte qu’elle n’utilisera plus d’eau au sein du local,

— le rejet de la demande de provision,

— d’écarter l’exécution provisoire,

— de condamner Mme [W] [B] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose être locataire d’un local commercial se situant au-dessus de l’appartement de la demanderesse, que ce local est utilisé aux fins de laboratoire pour la préparation de poissons, que le 5 décembre 2022 une première fuite a impacté l’appartement de Madame de Mme [B], que plusieurs réunions d’expertise amiable se sont se succédées mais qu’elles n’ont pas permis d’identifier l’origine des fuites. Elle ajoute avoir mandaté une société afin de reprendre le carrelage des joints et remettre à neuf les bondes d’évacuation, qu’elle a déjà effectué les travaux dont il est demandé la réalisation, qu’elle reconnaît qu’elle jetait de l’eau au sol en raison de son activité pour nettoyer les locaux mais qu’elle a cessé de pratiquer de la sorte et qu’elle s’engage à ne plus se servir de l’eau, ne souhaitant plus exploiter les lieux. Concernant la demande de provision, elle soutient qu’elle se heurte à des contestations sérieuses car la cause des infiltrations n’a pas pu être déterminée, que les évacuations sont des parties communes et que le simple devis communiqué pour les travaux de remise en état est insuffisant, le rapport d’expertise du 19 mars 2024 retenant une indemnités moins élevée pour les travaux de réfection. S’agissant de la provision pour perte de loyers, elle soutient qu’elle n’est pas justifiée car il n’est matériellement pas possible de déterminer la valeur locative du bien tout en faisant valoir que les pertes de loyer sont prises en charge par l’assureur de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réalisation des travaux visant à mettre un terme aux désordres :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il convient de constater que Madame [B], se désiste de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte au motif que la SASU OCEANOSA a cessé d’exploiter les locaux comme elle faisait en jetant de l’eau en grande quantité sur le sol pour le nettoyer et que les infiltrations ont depuis cessé.

Toutefois, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de de “donner acte” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques de sorte qu’il n’y a pas lieu de donner acte à la société défenderesse qu’elle s’engage à ne plus utiliser d’eau dans les locaux.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les locaux commerciaux loués par la SASU OCEANOSA dans le cadre de son activité de préparation de poissons sont situés au-dessus de l’appartement de Madame [B].

Il est constant que l’appartement de Mme [B] est affecté par des infiltrations depuis le 5 décembre 2022 et que plusieurs réunions contradictoires ont été réalisées entre les parties suite à la déclaration de sinistre effectuée.

Il est établi que le 25 juin 2023, la locataire de Mme [B] a donné congé en raison des nombreuses fuites à répétition affectant l’appartement et a quitté les lieux le 31 juillet 2023.

Il ressort du rapport d’expertise du 14 décembre 2023 que l’expert a constaté la présence

d’ infiltrations d’eau au travers des joints de carrelage au sol du local commercial exploité par la SASU OCEANOSA, et que les écoulements d’eau occasionnaient des dommages aux embellissements de l’appartement de Mme [B] qui déplorent des pertes de loyer tout en relevant que la cause du sinistre n’avait pas été supprimée à cette date.

Il ressort d’un second rapport d’expertise amiable du 19 mars 2024 réalisé au contradictoire des parties que la société OCEANOSA s’est engagée à réaliser les travaux avant la fin du mois de novembre 2023 mais que les désordres persistent et que lors du lavage du sol, des infiltrations d’eau se produisent au niveau des joints de carrelage ainsi qu’au niveau des joints situés au droit des siphons de sol. L’expert chiffre la perte de loyers du 1er août 2023 au 31 janvier 2024 à 12 650 euros, les dommages matériels (embellissements peinture revêtement plâtrerie) à 8103,48 euros, les dégradations du mobilier à 1200 euros, et les mesures d’assèchement à 944,10 euros soit à un total de 22 897,58 euros et après vétusté à la somme de 20 535,98 euros.

La défenderesse qui soutient avoir réalisé les travaux nécessaires, verse une facture du 28 décembre 2023 d’un montant de 5348 euros faisant état de la réalisation de travaux de décapage de tous les joints de carrelage au sol, de remise à neuf des joints de carrelage hydrofuge au sol et en périphérie, de pose de silicone dans les angles et de remise à neuf des quatre bondes d’évacuation.

Toutefois, ainsi que l’indique la demanderesse, la société AK Conseil qui figure en en-tête sur la facture est une société de conseil et non pas une société de travaux, au vu de l’extrait pappers du registre national des entreprises de sorte qu’une incertitude demeure sur la réalisation des travaux allégués.

Il est en outre justifié que les désordres se sont aggravés et qu’une partie du plafond s’est effondrée au cours du mois de juillet 2024 au vu des photographies produites et des mails versés en ce sens.

Il est relevé un taux d’humidité de 100 %, le 4 avril 2024 après un mois d’assèchement.

Dès lors, bien que la SASU OCEANOSA fasse état de contestations en soutenant que sa responsabilité ne serait pas démontrée, la cause des infiltrations n’ayant selon elle pas été déterminée tout en faisant valoir que les évacuations sont des parties communes , force est de considérer que les moyens soulevés sont inopérants, que les deux rapports d’expertise susvisés démontrent que les infiltrations proviennent des joints de carrelage ainsi que des joints situés au droit des siphons de sol des locaux qu’elle exploite et sont dues aux lavages des sols effectués par une importante quantité d’eau, pratiqués par cette dernière dans le cadre de son activité de préparation de poissons.

Il convient d’ailleurs de relever que la société défenderesse a reconnu à l’audience que dans le cadre de son activité de préparation de poissons, elle jetait de l’eau au sol, afin de les nettoyer et que depuis qu’elle a cessé de procéder ainsi, les infiltrations ont cessé.

La SASU OCEANOSA verse à ce titre un procès-verbal de constat du 10 février 2025 établissant l’absence d’activité au sein du local commercial, que les étagères et réfrigérateurs de toutes denrées alimentaires et qu’aucun employé n’est présent dans le local. Cette dernière précise qu’elle a cessé d’exploiter les lieux et qu’elle s’engage à ne plus utiliser d’eau.

Dès lors, il doit être considéré que la responsabilité de la défenderesse est engagée et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse puisqu’il ressort des éléments susvisés que son exploitation du local commercial dans lequel elle effectuait des préparations de poissons et nettoyait le sol à grande eau a engendré des infiltrations à travers les joints de carrelage et les joints situés au droit des siphons du sol et qu’elle n’a pas entrepris les travaux nécessaires pour y remédier et ce alors que les désordres sont apparus il y a plus de deux ans et ont engendré des dégradations importantes dans l’appartement de la demanderesse.

Mme [B] qui sollicite une provision de 30 000 euros au titre des dégradations dans son appartement et de la perte de loyers subie, verse un devis relatif aux travaux de remise en état de son appartement d’un montant de 10 771,48 euros portant sur la reprise des murs, plafonds peinture et sol, et incluant les aggravations des dommages constatés le 27 septembre 2024 suite à l’effondrement d’une partie du plafond et l’asséchement de l’appartement.

En conséquence, la SASU OCEANOSA sera condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 10 500 euros au titre des travaux de remise en état de son appartement en réparation du préjudice matériel subi, le surplus de la demande provisionnelle qui n’est pas fondée au vu des seules pièces versées étant rejetée.

S’agissant de la perte de loyers chiffrée à 12 000 euros sur la base du rapport d’expertise amiable, force est de relever que la demanderesse ne verse pas le bail préalablement conclu auquel il a été mis un terme par sa locataire et ne produit pas d’éléments sur la valeur vénale et locative du bien. En outre, la société défenderesse fait valoir en faisant référence au rapport d’expertise amiable qu’elle bénéficierait d’une garantie pour perte de loyers de son assureur pendant une durée de deux ans, sur laquelle Mme [B] ne fournit pas d’explications.

Dès lors, au vu des seuls éléments produits, sa demande provisionnelle au titre de la perte de loyers sera ramenée à de plus justes proportions et fixée à la somme de 3000 euros, le surplus de la demande étant rejeté.

En conséquence, la SASU OCEANOSA sera condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 13 500 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Sur les demandes accessoires :

La SASU OCEANOSA qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [B] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1500 euros qui sera mise à la charge de la SASU OCEANOSA.

La demande visant à écarter l’exécution provisoire qui est de droit en référé sera rejetée comme n’étant pas fondée en application de l’article 514-1 du code de procédure civile qui prévoit que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONSTATONS que Mme [W] [B] se désiste de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte formée à l’encontre de la SASU OCEANOSA ;

CONDAMNONS la SASU OCEANOSA, à verser à Mme [W] [B] la somme provisionnelle de 13 500 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels ;

CONDAMNONS la SASU OCEANOSA, à payer à Mme [W] [B] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU OCEANOSA, aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT