TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 19/14020

N° Portalis 352J-W-B7D-CRHQ7

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDEURS

La SARLROYAL BERRI DISTRIBUTION, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Laurent KARILA de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0264

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet GERARD SAFAR, SAS

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDERESSES

La société M. D.C. SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

[Localité 17]

représentée par Maître François-xavier LUCAS de la SELARL SELARL CABINET LUCAS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats postulant, vestiaire #PC470

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/14020 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRHQ7

La société VENDOME BOUTIQUES, SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 21]

[Adresse 15]

[Localité 16]

représentée par Maître Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1506

La société MAAF ASSURANCES, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 18]

[Localité 13]

représentée par Maître Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #J0042

La société BUREAU D’ETUDE & COORDINATION (BECAM), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître Vincent CHAMARD-SABLIER de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #L0087

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 30 Janvier 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/14020 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRHQ7

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 20] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI VENDOME BOUTIQUES est propriétaire des lots n° 1 et 2 constitués par des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, donnés en location à la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION (ci-après, « société RBD ») par acte du 15 octobre 2014.

La société RBD a fait réaliser des travaux au sein desdits locaux, afin d’y ouvrir un commerce sous l’enseigne « MONOP’ ». Pour ce faire, elle a fait intervenir, en qualité de maître d’œuvre, la société BUREAU D’ETUDE & COORDINATION (ci-après, « société BECAM »), et, en qualité d’entreprise de gros œuvre, la société MDC, assurée auprès de la société MAAF ASSURANCES.

Craignant que lesdits travaux aient été réalisés sur des parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 2 mars 2015, a désigné M. [Y] [S] en qualité d’expert judiciaire.

Les opérations d’expertise ont ensuite été rendues communes aux sociétés BECAM, MDC et MAAF ASSURANCES par ordonnances du juge des référés des 16 avril et 2 octobre 2019.

Par actes d’huissier délivrés le 2 décembre 2019, la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION a assigné les sociétés MDC et BECAM, devant le tribunal de grande instance de Paris, en garantie de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à la demande du syndicat des copropriétaires et de la SCI VENDOME BOUTIQUES au titre des travaux querellés. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 19/14020.

Par exploit du 21 juillet 2020, la société BECAM a appelé en garantie la société MAAF ASSURANCES, en qualité d’assureur de la société MDC. L’affaire, enregistrée sous le numéro 20/06791, a été jointe à l’instance enregistrée sous le n° RG 19/14020 par mention aux dossiers en date du 11 janvier 2021.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 31 août 2020, après que l’expert a été autorisé à rendre son rapport en l’état à défaut d’avoir reçu le devis de sondage complémentaire sollicité.

Par actes d’huissier délivrés les 27 et 28 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 1] à Paris 8ème a assigné la SCI VENDOME BOUTIQUES et la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION devant le tribunal de céans afin de fins de solliciter leur condamnation in solidum à remettre en état des parties communes et à l’indemniser de divers frais.

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/14020 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRHQ7

L’affaire, enregistrée sous le n° RG 20/12069, a été jointe à l’instance enregistrée sous le n° RG 19/14020 par mention aux dossiers en date du 12 octobre 2021.

Par ordonnance du 2 juin 2022, le juge de la mise en état a déclaré nul l’acte d’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires.

Par actes d’huissier délivrés les 4 et 5 aout 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 1] à Paris 8ème a engagé une nouvelle procédure à l’encontre de la SCI VENDOME BOUTIQUES et de la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION, en demandant leur condamnation in solidum, sous astreinte, à remettre en état les parties communes et à l’indemniser de divers frais.

L’affaire, enregistrée sous le n° RG 22/09897, a été jointe à l’affaire enregistrée sous le numéro RG 19/14020, par mention aux dossiers, le 8 novembre 2022.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 1] à Paris 8ème demande au tribunal de :

Vu les articles 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1242 du code civil,

Le dire et juger recevable et bien fondé en sa demande,

Dire et juger que la société RBD et la SCI VENDOME BOUTIQUES ont engagé leur responsabilité en effectuant des travaux affectant les parties communes de l’immeuble sans solliciter l’accord de la copropriété,

En conséquence,

Débouter les sociétés RBD, SCI VENDOME BOUTIQUES, M. D.C., de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner in solidum la société RBD et la SCI VENDOME BOUTIQUES, dans le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, et sous contrôle de l’architecte de l’immeuble qui sera autorisé à accéder au n°1 et 2, à remettre les parties communes de la copropriété sise [Adresse 8] et [Adresse 1] en l’état existant sur les plans annexés au règlement de copropriété en :

— supprimant la nouvelle trémie créée pour l’escalier,

— supprimant la nouvelle trémie créée pour le monte-charge,

— supprimant l’ouverture direct vers la cave où est aménagée la chambre froide,

— supprimant le comblement de la trémie d’escalier existante,

— procédant à la reprise du plancher,

Condamner in solidum la société RBD et la SCI VENDOME BOUTIQUES à lui payer la somme de 2.520 € correspondant aux honoraires facturés par le syndic au titre du suivi de la procédure,

Condamner in solidum la société RBD et la SCI VENDOME BOUTIQUES à lui payer la somme de 9.371,60 € correspondant aux honoraires de la société MARPIERRE et de la SARL CIMADEVILLA réglés par le syndicat des copropriétaires,

Condamner in solidum la société RBD et la SCI VENDOME BOUTIQUES à lui payer la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,

Condamner in solidum la société RBD et la SCI VENDOME BOUTIQUES aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront recouvrées entre les mains de la SELARL RAISON CARNEL, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la société RBD et la SCI VENDOME BOUTIQUES à lui payer la somme de 46.050 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à parfaire.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2023, la société VENDOME BOUTIQUES demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1193 du code civil,

Juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en l’ensemble de ses demandes, l’en débouter,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens,

A titre subsidiaire, si le tribunal devait la condamner in solidum avec la société RBD à réaliser des travaux ou au paiement d’une quelconque somme,

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte, et si une astreinte devait être fixée, en réduire le montant et juger qu’elle ne pourra courir qu’après un délai de six mois suivant la signification de la décision à intervenir,

Condamner la société RBD à la relever et à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant au titre de l’astreinte que de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Condamner la société RBD à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2023, la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION demande au tribunal de :

Juger que le syndicat des copropriétaires n’établit pas l’atteinte aux parties communes alors qu’il n’établit pas que les planchers situés entre deux parties privatives appartenant au même copropriétaire constituent des parties communes et l’absence de trémie dans les zones concernées avant la réalisation des travaux d’aménagement réalisés sous la maitrise d’ouvrage de la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION,

Juger que la modification des ouvrages n’est pas caractérisée alors qu’elle est contredite par les attestations de la société BECAM et du BUREAU de CONTROLE et que rien ne permet d’exclure la présence de trémies dans les zones concernées occultées par les précédents occupants,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et la SCI VENDOME BOUTIQUE de son appel en garantie,

A titre subsidiaire,

Juger disproportionnée la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état initial alors que l’expert a retenu qu’elle présente un risque pour les parties communes, que l’ouvrage d’origine n’était pas conforme aux règles de l’art, que les travaux réalisés n’ont causé aucun dommage aux parties communes ou privatives et n’apportent aucun trouble de jouissance aux copropriétaires et au contraire permet de réduire le passage par les parties communes et ainsi les nuisances pour les copropriétaires,

Retenir la solution de confortement du plancher existant dans la zone considérée préconisée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’expertise et validée par l’expert,

Condamner le syndicat des copropriétaires à prendre en charge 50 % du coût des travaux alors que l’expert a retenu que l’ouvrage d’origine n’était pas conforme aux règles de l’art,

Condamner in solidum la société BECAM, la société MDC et la MAAF à en supporter le cout définitif mis à la charge de la société RBD et à en relever et garantir la société RBD,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et à défaut in solidum la société BECAM, la société MDC et la MAAF à lui verser une somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

En toute hypothèse, laisser au syndicat des copropriétaires 50 % des frais d’expertise et d’investigations, réduire ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et laisser à sa charge 50 % des dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2023, la société BUREAU D’ETUDE & COORDINATION (BECAM) demande au tribunal de :

Vu l’article 1792 du code civil, les articles 1231 et suivants du code civil, l’article 1240 du code civil, les articles L.114-1 et suivants et L.124-3 du code des assurances,

Rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la société BECAM en ce qu’elles sont à la fois irrecevables et mal fondées,

Subsidiairement, condamner in solidum la société MDC et son assureur, la compagnie MAAF ASSURANCES, à garantir la société BECAM des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/14020 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRHQ7

Condamner la société RBD ou tout autre partie succombant à lui verser une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société RBD ou tout autre partie succombant aux entiers dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023, la société MDC demande au tribunal de :

Juger que la responsabilité de la société M. D.C. ne peut être engagée au titre de non-conformités sans désordre,

Dire et juger qu’en l’absence de désordre, il ne peut y avoir lieu à mise en conformité à la charge du constructeur,

Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires consistant en la remise en l’état antérieur existant des parties communes,

Rejeter toutes demandes formées contre la société M. D.C,

Subsidiairement, dire et juger que la compagnie MAAF Assurances, assureur de la société M. D.C. relèvera et garantira indemne la société M. D.C. de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre,

Condamner tous succombants à payer à la société M. D.C. une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tous succombants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître François-Xavier LUCAS, Membre de la SELARL CABINET LUCAS, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, la société MAAF ASSURANCES demande au tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du code civil, l’article 1240 du code civil,

A titre principal,

Recevoir la MAAF ASSURANCES en ses demandes, fins et conclusions et les déclarer bien fondées,

Juger que la responsabilité de la société MDC n’est pas engagée au titre de non-conformités sans désordre,

Juger que les garanties de la MAAF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de la société MDC n’ont pas vocation à être mobilisées,

Rejeter l’ensemble des demandes formées par les autres parties à l’encontre de la MAAF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de la société MDC,

En conséquence,

Prononcer la mise hors de cause de MAAF ASSURANCES,

Débouter la société BECAM et toutes autres parties de leurs demandes de condamnation dirigées à l’encontre de MAAF ASSURANCES,

A titre subsidiaire,

Constater que l’expert judiciaire préconise de consolider la structure plutôt que remettre en état les parties communes,

En conséquence,

Entériner le rapport de l’expert judiciaire sur la question des travaux de reprise,

Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires consistant en la remise en l’état antérieur existant des parties communes,

Condamner la société BECAM à relever et garantir indemne la MAAF ASSURANCES de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

Condamner la société BECAM ou tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société BECAM ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction aux profits de Maitre Alexis BARBIER, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 30 janvier 2025 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 30 janvier 2025, a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande de remise en état des lieux

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 1] à Paris 8ème soutient que les responsabilités de la SCI VENDOME BOUTIQUE et de la société RBD doivent être retenues in solidum, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions des articles 25 b et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions de l’article 1242 du code civil, dès lors que :

— la société RBD, locataire, a commis une faute en faisant réaliser des travaux affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, en violation du règlement de copropriété,

— la SCI VENDOME BOUTIQUE a autorisé ces travaux et demeure en tout état de cause responsable à l’égard du syndicat de la faute commise par son locataire, en application de l’article 1242 du code civil, de l’alinéa 2 de l’article 7 et de l’article 12 du règlement de copropriété, sans qu’il soit nécessaire de démontrer sa faute.

Il considère que ces travaux ont affecté les parties communes, dès lors que :

— l’expert judiciaire a constaté la création d’une trémie pour le nouvel escalier collé à la façade (avec modification de l’emplacement de l’escalier), la création d’une trémie pour l’installation d’un monte-charge, le rebouchage de la trémie existante pour supprimer l’escalier existant, le percement d’un mur porteur pour accéder à la cave, ancienne fosse septique où est implantée la chambre froide,

— étant relevé que cette modification ressort également de la lecture du procès-verbal d’état des lieux de sortie du locataire précédent du 31 décembre 2014, de l’état des lieux d’entrée de la société RBD du 15 octobre 2014 et du procès-verbal de constat du 27 novembre 2014,

— ces zones sont qualifiées de parties communes spéciales à chacun des bâtiments par le règlement de copropriété.

Il expose que la SCI VENDOME BOUTIQUE a autorisé ces travaux aux termes de la clause 10.5 du bail, laquelle se réfère aux « descriptifs annexés ». Il estime que la société RBD et la SCI VENDOME BOUTIQUES ne pouvaient ignorer que les travaux à réaliser impacteraient fortement les parties communes, en dépit du projet erroné présenté par la société BECAM.

Il fait en outre valoir la non-conformité des travaux, constatée par l’expert. Il soutient que si l’expert a constaté que les travaux n’avaient pas engendré de sinistre ni affecté les superstructures de l’immeuble, ces non-conformités demeurent une source de futurs désordres

Il rappelle la jurisprudence relative à la sanction (remise en état) de travaux affectant les parties communes non autorisés, même sans préjudice.

Il expose que l’expert a envisagé deux approches (remise en état ou consolidation), sans caractériser aucun risque lié à une remise en état en l’espèce. Il fait valoir que la remise en place de la trémie existante ne générerait pas un surcoût ou des conséquences disproportionnées pour la SCI ROYAL BERRI DISTRIBUTION, au vu notamment de la faute commise par cette dernière. Il ajoute que la mise en place du monte-charge n’est pas de nature à réduire les passages dans les parties communes, puisque les locaux étaient à l’origine pourvu d’un escalier interne permettant au locataire d’accéder à la remise et que, par ailleurs, le règlement de copropriété prohibe toutes nuisances en provenance de ces locaux. Il précise qu’en tout état de cause, même le caractère indispensable des travaux à l’exploitation commerciale, en tant qu’ils sont exigés par l’autorité administrative par exemple, est inopérant pour dispenser les parties d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale. Il conteste la non-conformité de l’ouvrage d’origine, en faisant valoir que, au regard des modifications effectuées par les travaux, il était impossible pour l’expert de se prononcer sur l’intégrité de la structure de l’immeuble s’agissant du chevêtre d’origine litigieux. Il précise qu’il n’a pas entendu valider les travaux litigieux en présentant, lors des opérations d’expertise, un devis de construction d’un sous-plancher et fait valoir que la reprise du plancher est nécessaire, qu’il y ait remise en état initial ou non.

La société ROYAL BERRI DISTRIBUTION soutient en premier lieu que la modification des parties communes n’est pas caractérisée dès lors que :

— le syndicat des copropriétaires n’établit pas les caractéristiques de la trémie (position et dimension) lors de l’établissement du règlement de copropriété, les plans annexés au règlement de copropriété étant illisibles et imprécis, de sorte que rien ne permet d’exclure l’existence originelle d’une trémie plus large ou de trémies latérales partiellement occultée(s) par les précédents occupants pour les besoins de leur exploitation ou de trémies latérales,

— la notice explicative de la société BECAM expose que le projet visait à modifier l’aménagement intérieur de la surface commerciale sans intervention sur les parties communes de l’immeuble, ce qui a été confirmé par le rapport final du bureau de contrôle BTP CONSULTANT en date du 25 janvier 2015,

— le coût des travaux réalisés n’est pas compatible avec le coût de création de trémies.

Elle fait valoir en deuxième lieu que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une atteinte aux parties communes, eu égard aux dispositions du règlement de copropriété. Elle estime en particulier que les planchers sont susceptibles de constituer des parties privatives dès lors qu’ils sont affectés à l’usage du copropriétaire et à son utilité exclusive, ce qui est le cas en l’espèce du plancher de la zone concernée, qui ne participe pas, au regard de la surface concernée, à la structure de l’immeuble comme le démontre l’absence de tous désordres survenus consécutivement aux travaux. En tout état de cause, elle estime que les travaux ne pouvaient être interdits dès lors qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Elle soutient en troisième lieu que la remise en l’état à l’identique serait disproportionnée eu égard aux dispositions de l’article 1221 du code civil et à la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ.3ème, 12 septembre 2019, n° 18-19.232, Civ.3ème, 28 mai 2020, n° 19-11.995), en faisant valoir que :

— l’expert judiciaire a caractérisé que la structure de cette zone n’était pas, dans sa conception initiale, conforme aux règles de l’art,

— le syndicat des copropriétaires a demandé et fait chiffrer, non pas la démolition-reconstruction, mais la construction d’un sous-plancher dans la zone litigieuse, cette solution ayant été validée par l’expert judiciaire,

— la demande de remise en état du syndicat n’est pas justifiée au regard de l’absence de gravité des manquements, les ouvrages réalisés n’ayant ni généré de sinistre, ni affecté les superstructures de l’immeuble, ni engendré une quelconque perte de jouissance pour les copropriétaires,

— la demande de remise en état du syndicat n’est pas justifiée au regard des avantages que tire le syndicat de la mise en place d’un monte-charge entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, qui permet de réduire les passages par les parties communes et, partant, les nuisances,

— la demande de remise en état du syndicat présente un risque pour la structure de l’immeuble, et a de ce fait été écartée par l’expert.

La SCI VENDOME BOUTIQUES conteste avoir donné son autorisation à la réalisation de travaux à l’intérieur de ses locaux, qui porteraient atteinte aux parties communes de l’immeuble, en faisant valoir que :

— les stipulations du bail conditionnaient son autorisation à la transmission des conditions posées à l’article 10.5.2 du même bail, soit un dossier technique qui ne lui a jamais été transmis,

— l’accord de principe annexé au bail en date du 14 octobre 2014 rappelait qu’il ne pourrait être apporté de modifications aux éléments porteurs de l’immeuble à l’occasion de la réalisation des travaux, et que l’autorisation donnée ne serait définitive qu’après transmission d’un dossier technique complet,

— le descriptif de travaux annexé au bail ne fait pas mention de travaux de structure.

Elle soutient par ailleurs que la demande de remise en état se heurte à l’intérêt collectif des copropriétaires, dès lors qu’il ressort de l’expertise judiciaire que :

— les travaux litigieux et l’installation du monte-charge n’ont pas généré de désordres,

— l’expert a considéré que les travaux de remise en état à l’identique solliciteraient « à nouveau la structure du bâtiment » et « seraient aussi perturbants aujourd’hui que ceux réalisés pour créer les nouvelles trémies ».

Enfin, elle fait valoir que le prononcé d’une astreinte n’est pas justifié en l’absence de tout désordre et de toute atteinte à la stabilité de l’immeuble.

La société BECAM rappelle que le syndicat ne forme pas de demande en réparation de désordres résultant d’une supposée non-conformité des travaux réalisés sous sa maîtrise d’œuvre et elle conteste en toute état de cause sa responsabilité à cet égard.

La société MDC expose que l’expert a retenu que les non-conformités relevées n’avaient pas causé de désordres.

***

Aux termes de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1065, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Le syndicat peut demander la démolition des travaux non autorisés sans avoir à établir l’existence d’un préjudice qui résulte de la violation d’une obligation par le copropriétaire qui en est l’auteur (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

La remise en état de lieux dans leur état antérieur peut être refusée si elle crée un risque grave de fragiliser à nouveau la structure de l’immeuble et qu’elle s’avère de ce fait impossible (Civ. 3ème, 8 juin 2017, n° 16-16.677 ; Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n° 18-19.232).

Il a par ailleurs déjà été jugé que la remise en état des combles ne pouvait être ordonnée sans examiner une préconisation d’un expert judiciaire de « laisser les combles en l’état actuel du fait d’une meilleure isolation thermique profitant à l’ensemble du bâtiment et d’une meilleure accessibilité sur la toiture par les fenêtres du toit » (Civ. 3ème, 28 mai 2020, n° 19-11.995).

Aux termes de l’article 1221 du code civil, « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».

Les travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale engagent la responsabilité du copropriétaire, bailleur ou non. Le fait que des travaux aient été réalisés par le locataire à l’insu de son bailleur est indifférent, le copropriétaire bailleur étant responsable des infractions aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété commises par son locataire (Cour d’appel de [Localité 19], 23ème chambre B, 14 mai 2009, n° 08/07746).

En l’espèce, s’agissant en premier lieu de la nature des travaux, il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [Y] [S] en date du 31 août 2020 (pièce n° 16 du syndicat des copropriétaires) que la comparaison de l’état actuel des lieux avec les plans du rez-de-chaussée et du sous-sol réalisés par M. [L], géomètre expert, en 2005 (pièce n° 18 du syndicat des copropriétaires), le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du précédent locataire de la SCI VENDOME dressé par huissier de justice le 31 décembre 2012 (pièce n° 34 du syndicat des copropriétaires) et le procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée de la société RBD dressé par huissier de justice le 15 octobre 2014 (pièce n° 35 du syndicat des copropriétaires), établit que les travaux suivants, qui correspondent aux plans « sous-sol projet BECAM » et « rez-de-chaussée projet BECAM » de l’avant-projet en date du 15 juillet 2014 (pièce n° 17 du syndicat des copropriétaires), ont été réalisés après l’entrée dans les lieux de la société RBD, soit après le 15 octobre 2014 :

— entre le rez-de-chaussée et le sous-sol : comblement de la trémie d’escalier originelle ; création, à gauche de la trémie comblée, d’une trémie afin d’y créer un escalier ; création, à droite de la trémie comblée, d’une trémie afin d’y installer un monte-charge,

— au sous-sol : percement d’un mur porteur vers la cave de la chambre froide.

Précisément, l’expert judiciaire retient (pages 12 à 15 du rapport d’expertise judiciaire) que les plans de l'« existant » de l’avant-projet BECAM du 15 juillet 2014 (dessinant un quart tournant du départ d’escalier calé dans l’angle du sous-sol et, au sous-sol, un passage donnant sur la cave voisine) ne correspondent pas aux plans du géomètre-expert datant de 2005, alors que ces derniers correspondent bien à la configuration des lieux ressortant des photographies incluses dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du précédent locataire de la SCI VENDOME dressé par huissier de justice le 31 décembre 2012 et dans le procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée de la société RBD (escalier en quart tournant en partie basse, le quart tournant du départ de l’escalier étant écarté d’environ 1 mètre de l’angle du sous-sol ; au sous-sol, aucune passage donnant dans la cave voisine).

S’agissant de l’escalier, l’expert constate que les sondages effectués en cours d’expertise ont révélé « la présence d’un chevêtre (à savoir une poutre délimitant l’ouverture dans le plancher », qui « de toute évidence, en limite de l’ancienne trémie d’escalier, confirme de façon réelle et certaine que l’emplacement de l’escalier était bien conforme au plan du géomètre [L] de 2005 » et a été rebouché, après l’entrée dans les lieux de la société RBD, par le coulage d’une dalle de béton (pages 15 et 16 du rapport d’expertise judiciaire).

S’agissant du percement en sous-sol, la société BECAM a exposé, lors de la réunion d’expertise du 21 janvier 2016, avoir découvert un passage derrière les doublages en début de chantier en octobre 2014, alors même que son plan d’avant travaux mentionne ce passage (page 15 du rapport d’expertise). L’expert relève qu’il est « hautement improbable que le géomètre (requis en 2005 par la copropriété) ait pu oublier de mentionner cette ouverture, ce d’autant plus qu’elle donne sur l’ancienne fosse septique dont le plafond est fortement voûté et qu’il parait difficilement imaginable qu’un habillage ait masqué cette ouverture du côté de la fosse septique, habillage qui aurait été courbe, pour suivre la forme de la voûte » (page 15 du rapport d’expertise judiciaire).

La société RBD n’apporte aucune preuve contraire qui permettrait de retenir que la trémie originelle était plus large et avait été « occultée » par les précédents locataires. La notice explicative du projet de la société BECAM (pièce n° 3 de la société SCI VENDOME BOUTIQUES), qui mentionne un projet modifiant l’aménagement intérieur de la surface commerciale « sans intervention sur les parties communes de l’immeuble », et la mention, dans le dossier « aménagement d’un supermarché » de la société BECAM (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires), de ce que le projet consiste notamment à déposer le « carreau de plâtre obstruant la baie de passage » et à agrandir « cette même baie se trouvant sur un mur cloison de 10 cm d’épaisseur non porteur » ne sont corroborées par aucun élément technique, étant rappelé que les plans de l’existant de la société BECAM ne sont pas conformes aux lieux. Quant au rapport du bureau de contrôle BTP CONULTANT du 25 janvier 2015 (intégré aux annexes du rapport d’expertise judiciaire non versées aux débats), il ressort du rapport d’expertise judiciaire que si ce rapport mentionne que « aucun travaux ne portant sur la structure de l’établissement n’a été réalisée », ce constat a été réalisé après la réalisation d’une seule visite sur les lieux, le 22 décembre 2014, aux fins de visualiser l’état apparent des existants (page 19 du rapport d’expertise judiciaire), alors que les travaux litigieux étaient achevés comme cela ressort du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 27 novembre 2014 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires). Ce rapport doit donc être considéré comme dénué de valeur probante. En outre, la société RBD ne produit pas les marchés de travaux, les devis signés, les comptes-rendus de chantier, l’attestation de réception des travaux, afin de justifier précisément de la nature des travaux commandés et réalisés. Seules les factures MDC du 18 décembre 2014 et du 10 février 2015 sont produites (pièces n° 1 et 2 de la société BECAM, pièces n° 2 et 3 de la société RBD). Si la société RBD soutient que le coût des travaux réalisés par la société MDC n’est pas compatible avec le coût de création de trémies, l’analyse de la facture de solde précitée du 10 février 2015 par l’expert judiciaire (page 20 du rapport d’expertise judiciaire) permet de confirmer que les travaux ont porté sur le remodelage des trémies, la mise en œuvre de quelques mètres linéaires de poutres, l’intervention sur le plancher existant de l’immeuble par la réalisation de « trous » ainsi que, eu égard au montant facturé pour « l’aménagement du passage réserves salle des groupes 2.200 € », l’ouverture du mur voûté au sous-sol et non un simple aménagement.

S’agissant en deuxième lieu de la qualification des parties affectées par les travaux, le règlement de copropriété (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) qualifie de parties communes spéciales à chacun des bâtiments, « le gros œuvre : fondations et éléments porteurs verticaux et horizontaux même inclus à l’intérieur d’une partie privative », et « les murs ou cloisons intérieurs des constructions susvisées ainsi que leurs planchers, à l’exclusion des revêtements des parties privatives et sous réserve qu’ils ne constituent pas des parties mitoyennes ou des parties privatives aux termes du règlement » (page 31). Inversement, il qualifie de parties privatives « les plafonds et les faux plafonds (à l’exception du gros œuvre visé ci-dessus) », « les cloisons intérieures avec leurs portes (sous réserve des cloisons mitoyennes visées ci-après », « l’escalier intérieur du lot n° 1 ». Contrairement à ce que soutient la société RBD, l’absence de désordres survenus après la réalisation des travaux litigieux n’est pas un élément permettant de qualifier la zone impactée de partie privative.

Les travaux litigieux ont consisté, d’une part, à percer un mur porteur et, d’autre part, à créer deux trémies et à en reboucher une, ce qui a atteint le « gros œuvre », étant relevé que la qualification privative de l’escalier intérieur n’est attachée qu’à ce seul ouvrage et non à l’ouverture existante dans cette zone. Ces travaux ont donc, eu égard aux dispositions du règlement de copropriété précité, porté atteinte aux parties communes.

S’agissant des responsabilités, il est constant que les travaux litigieux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale. Les dispositions précitées de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 imposent au copropriétaire de solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale lorsque les travaux envisagés affectent les parties communes, de sorte que le moyen de la société RBD selon lequel les travaux ne pouvaient être interdits parce qu’ils seraient conformes à la destination de l’immeuble et ne porteraient pas atteinte aux droits des autres copropriétaires est inopérant.

En outre, si les travaux n’ont emporté « aucun désordre structurel particulier affectant les parties communes » (page 18 du rapport d’expertise judiciaire) ni « affecté les superstructures de l’immeuble » (page 24 du rapport d’expertise judiciaire), il ressort des opérations d’expertise judiciaire que :

— ils ont modifié des éléments de structure de l’immeuble (page 21 du rapport d’expertise judiciaire),

— ils sont pour partie atteints de non-conformités (« poutre du chevêtre de la trémie d’escalier existante sectionnée pour permettre le passage de l’escalier neuf, l’appui du chevêtre s’effectuant sur une cloison trop fine pour reporter les charges correctement » ; « poutre du chevêtre (de la trémie d’escalier neuf) prenant appui sur une cloison trop fine pour reporter les charges correctement » ; « conformité du remplissage de la trémie d’escalier ancienne par une dalle en béton à vérifier » ; « ancrage de la structure du plancher sur la trémie du » monte-charge « à vérifier »; absence de linteau s’agissant du percement au sous-sol, pages 22 et 23 du rapport d’expertise judiciaires),

— ils exigent a minima des travaux de « consolidation », dans l’objectif « d’assurer de manière globale et certaine la stabilité du plancher haut de cave » (page 25 du rapport d’expertise judiciaire) pour l’avenir, même s’il est établi que l’ouvrage n’est pas actuellement impropre à sa destination.

L’ensemble de ces éléments démontrent que les travaux commandés par la société RBD constituent un trouble caractérisé.

S’agissant des responsabilités, l’alinéa 2 de l’article 7 de la deuxième partie du règlement de copropriété (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires, page 42) prévoit que « chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait, soit par le fait de ses locataires ou ayants droit, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui ». L’article 12 de ce même règlement dispose que « tout copropriétaire restera responsable à l’égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou celles des personnes dont il doit répondre ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable » (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires, page 43).

Les travaux litigieux engagent donc la responsabilité pour faute de la société RBD et la responsabilité de la SCI VENDOME BOUTIQUE sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé que la responsabilité du copropriétaire du fait des infractions aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété commise par son locataire est acquise sans qu’il soit nécessaire de démontrer qu’il a autorisé les travaux litigieux ou même qu’il en avait connaissance.

S’agissant du caractère proportionné ou non de la demande de remise en état et du motif pris de l’atteinte aux intérêts de la collectivité, les travaux litigieux n’ont pas constitué une amélioration pour l’immeuble. A cet égard, il a précédemment été relevé que les travaux sont atteints de non-conformités et exigent a minima des travaux préventifs de « consolidation ». L’expert judiciaire a également relevé que les travaux n’avaient pas été l’occasion de remédier à une non-conformité existante avant travaux (chevêtre de la trémie d’escalier existante non conforme : « pattes soudées, entailles dans le fer diminuant sa portance », expertise judiciaire page 22). En outre, la société RBD ne produit aucun élément aux débats permettant au tribunal de retenir l’existence actuelle de troubles liés aux transports des marchandises au sein des parties communes et de considérer que la mise en place d’un monte-charge entre le rez-de-chaussée et le sous-sol du local commercial bénéficierait à la copropriété, étant en tout état de cause rappelé que le règlement de copropriété prohibe toutes nuisances sonores (article 4 du règlement de copropriété, page 41, pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires).

Par ailleurs, l’expert estime « plus cohérent d’envisager une consolidation de l’état actuel », dès lors que « la remise en l’état existant antérieur nécessiterait un remodelage de toute la zone d’escalier/ascenseur avec des travaux de gros-œuvre sollicitant à nouveau la structure du bâtiment : démolitions, mises en place de nouvelles structures etc… Il ne s’agirait pas d’un simple démontage, mais la recréation d’une trémie d’escalier, à neuf, car les supports structurels de l’ancienne trémie d’escalier n’existent plus aujourd’hui, ils ont été atteint par les nouveaux travaux. Autrement dit, ces travaux seraient aussi perturbants aujourd’hui que ceux réalisés pour créer les nouvelles trémies. Par ailleurs, cette remise en état supprimerait la possibilité d’installer un monte-charge » (page 24 du rapport d’expertise judiciaire). Néanmoins, il ne résulte pas du rapport d’expertise judiciaire que la remise en état des lieux créerait un risque grave et certain de fragilisation de la structure de l’immeuble et s’avèrerait, de ce fait, impossible.

En outre, la bonne foi des sociétés RBD et SCI VENDOME BOUTIQUE ne peut être retenue, au sens des dispositions de l’article 1221 du code civil, dès lors que :

— elles n’ont pas versé aux débats les devis et rapports de chantier permettant de connaître la date exacte des travaux et leur nature précise, ce qui a imposé de réaliser des opérations de sondage pendant l’expertise, pour déterminer ces éléments,

— elles se prévalent de la proportionnalité du devis proposé pendant les opérations d’expertise judiciaire par le syndicat des copropriétaires, relatif à une reprise en sous-œuvre du plancher par la construction d’un sous-plancher, alors même qu’elles n’ont proposé aucune solution finalisée et chiffrée, en dépit des demandes de l’expert judiciaire, s’agissant de l’approche visant la consolidation (pages 24 et 25 du rapport d’expertise judiciaire), l’expert concluant à cet égard que, « pour la reprise du plancher, les laborieux échanges pour la mise au point d’une solution de renfort n’ont pas abouti » (conclusions, page 27 du rapport d’expertise judiciaire),

Il convient également de constater que les société RBD et SCI VENDOME BOUTIQUE ne versent au débat aucun élément de nature à déterminer le coût des travaux de remise en état à l’identique des trémies litigieuses, qui permette au tribunal de retenir une disproportion manifeste entre « son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier », au sens de l’article 1221 du code civil.

Par ailleurs, la remise en état de la fermeture de la chambre froide, au sous-sol, est distincte des travaux affectant le plancher ; sa disproportion n’est pas établie.

Dès lors, la remise en état des lieux n’apparait ni disproportionnée, ni contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

S’agissant de cette remise en état, le syndicat des copropriétaires demande notamment « la reprise du plancher ». Cette reprise du plancher doit s’entendre comme étant limitée à la remise en état du plancher à l’identique après suppression des trémies créées. Si le syndicat des copropriétaires soutient que la reprise du plancher par construction d’un sous-plancher est nécessaire, qu’il y ait remise en état ou non, et parait donc inclure dans l’objet de sa demande de « reprise du plancher » la construction de ce sous-plancher, il ne justifie pourtant pas du bien-fondé de cette demande. Les termes du rapport d’expert judiciaire n’abondent pas en ce sens, l’expert estimant que « la solution du sous-plancher évite toute justification de l’existant » (page 27).

Il convient donc de condamner in solidum la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION et la SCI VENDOME BOUTIQUES à remettre les parties communes de la copropriété situées dans les lots n° 1 et 2 de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à Paris 8ème en l’état existant sur les plans annexés au règlement de copropriété en:

— supprimant la nouvelle trémie créée pour l’escalier,

— supprimant la nouvelle trémie créée pour le monte-charge,

— supprimant l’ouverture directe vers la cave où est aménagée la chambre froide,

— supprimant le comblement de la trémie d’escalier existante,

— faisant une reprise du plancher pour une remise en état à l’identique, à l’exclusion de tout travaux de construction d’un sous-plancher,

le tout sous contrôle de l’architecte de l’immeuble qui sera autorisé à accéder aux lots n° 1 et 2.

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à remettre les lieux en l’état, étant à cet égard précisé que l’absence de désordres actuels et d’atteinte à la stabilité de l’immeuble n’est pas un motif de nature à exclure le prononcé d’une astreinte. Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement. L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, la société RBD sera déboutée de sa demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à prendre en charge 50 % du coût des travaux, cette demande étant non fondée dès lors que l’unique non-conformité de l’ouvrage constatée par l’expert judiciaire (chevêtre de la trémie d’escalier existante non conforme : « pattes soudées, entailles dans le fer diminuant sa portance », expertise judiciaire page 22) n’a aucun rapport avec le fondement de la demande de remise en état à laquelle le présent jugement fait droit.

2 – Sur la demande de condamnation in solidum de la SCI VENDOME BOUTIQUE et de la société RBD au paiement de la somme de 2.520 € correspondant aux honoraires facturés par le syndic au titre du suivi de la procédure, formée par le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir réglé au syndic les honoraires de suivi de la procédure (référés et fond) suivants :

—  240 € TTC, suivant facture du 7 décembre 2016, au titre des honoraires de gestion (pièce n° 20 du syndicat des copropriétaires),

—  120 € TTC, suivant facture du 6 décembre 2019, au titre du rendez-vous d’expertise du 20 novembre 2019 (pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires),

—  360 € TTC, suivant facture du 6 décembre 2019, au titre du rendez-vous d’expertise du 21 novembre 2019 (pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires),

—  360 € TTC, suivant facture du 6 décembre 2019, au titre des honoraires de gestion et précisément des trois heures de temps de travail relatives à l’assignation de la SCI VENDOME (pièce n° 23 du syndicat des copropriétaires),

—  360 € TTC, suivant facture du 7 juillet 2020, au titre des honoraires de gestion et précisément des trois heures de travail relatives à la procédure d’expertise judiciaire (pièce n° 24 du syndicat des copropriétaires),

—  1.080 € TTC, suivant facture du 4 décembre 2023, au titre des honoraires de gestion de suivi de la procédure mentionnant 6 heures de travail (pièce n° 37 du syndicat des copropriétaires).

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le syndic était présent à cinq des six réunions tenues sur les lieux (page 8 du rapport d’expertise judiciaire).

Il convient donc de condamner in solidum la SCI VENDOME BOUTIQUE et la société RBD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.520 € correspondant aux honoraires facturés par le syndic au titre du suivi de la procédure.

3 – Sur la demande de condamnation in solidum de la SCI VENDOME BOUTIQUE et de la société RBD au paiement de la somme de 9.371,60 € au titre des honoraires de l’architecte de la copropriété, la SARL CIMADEVILLA ARCHITECTURE, et des honoraires d’intervention de la société MARPIERRE, formée par le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble justifie avoir réglé les frais suivants, au titre des investigations et étaiements préconisés par l’expert, réalisés sous la supervision de l’architecte de l’immeuble :

—  3.123,60 € TTC au titre des sondages effectués par la société MARPIERRE, suivant facture du 15 janvier 2018 (pièce n° 25 du syndicat des copropriétaires),

—  580.80 € TTC au titre de la mise à disposition de deux compagnons de la société MARPIERRE

MARPIERRE lors de la réunion d’expertise du 13 juin 2019, suivant facture du 17 juin 2019 (pièce n° 26 du syndicat des copropriétaires),

—  1.185,60 € TTC au titre des travaux d’étaiement, suivant facture de la société MARPIERRE du 21 juin 2019 (pièce n° 27 du syndicat des copropriétaires),

—  1.363,20 € TTC au titre des sondages effectués, suivant facture de la société MARPIERRE du 22 novembre 2019 (pièce n° 28 du syndicat des copropriétaires),

—  1.320 € TTC au titre de la note d’honoraires de maîtrise d’œuvre de la société CIMADEVILLA ARCHITECTURE en date du 26 janvier 2018 intitulée « réalisation des sondages dans le cadre de l’expertise judiciaire et diligences in situ » (pièce n° 29 du syndicat des copropriétaires),

—  202,40 € TTC au titre de la note d’honoraires de maîtrise d’œuvre de la société CIMADEVILLA ARCHITECTURE en date du 17 juillet 2017 intitulée « étaiement au sous-sol en urgence et exécution de sondages destructifs » (pièce n° 30 du syndicat des copropriétaires),

—  1.596 € au titre de la note d’honoraire de conseil de la société CIMADEVILLA ARCHITECTURE en date du 22 novembre 2019 intitulée « mission de conseil » et « assistance à expertise judiciaire » (pièce n° 31 du syndicat des copropriétaires),

Il ressort de l’expertise judiciaire que le cabinet d’architecte CIMADEVILLA était effectivement présent aux réunions d’expertise du 10 janvier 2018 et du 13 juin 2019 (page 8 du rapport d’expertise judiciaire) et a participé à l’élaboration du projet de reprise en sous-œuvre du plancher (page 24 du rapport d’expertise judiciaire).

Dès lors, il convient de condamner in solidum la SCI VENDOME BOUTIQUE et la société RBD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.371,60 € au titre des honoraires de l’architecte de la copropriété, la SARL CIMADEVILLA ARCHITECTURE, et des factures d’intervention de la société MARPIERRE.

4 – Sur la demande de condamnation in solidum de la SCI VENDOME BOUTIQUE et de la société RBD au paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral, formée par le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la violation du règlement de copropriété et des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par les sociétés SCI VENDOME BOUTIQUES et ROYAL BERRI DISTRIBUTION constitue une atteinte grave au droit de propriété du syndicat des copropriétaires, sans produire aucune pièce permettant de caractériser l’existence d’un préjudice moral. Il sera donc débouté de sa demande.

5 – Sur les recours en garantie

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du Code civil s’ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, donc sans solidarité.

Un coobligé non fautif ne doit donc assumer aucune part de responsabilité au titre de la contribution à la dette (ex. : Civ. 3ème, 4 novembre 1992, n° 90-17.871 ; 20 novembre 1991, n° 89-22.020).

Par ailleurs, un coobligé non fautif peut recourir pour le tout contre les coobligés fautifs (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2022, n° 21-15.018, inédit).

5-1 Sur le recours en garantie de la SCI VENDOME BOUTIQUES à l’encontre de la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION

En l’espèce, aux termes de l’article 10.1.2 du bail commercial signé le 15 octobre 2014 (pièce n° 1 de SCI VENDOME BOUTIQUE), « l’occupation des locaux par le preneur ne devra donner lieu à aucune contravention, ni à aucune plainte ou réclamation de la part de qui que ce soit, et notamment des autres occupants de l’immeuble et/ou de l’ensemble immobilier ». Aux termes de l’article 10.5.1 du même bail, « le bailleur autorise d’ores et déjà le preneur, à titre personnel et incessible, et sous réserve de leur faisabilité, à réaliser des travaux consistant dans la réunion en un seul local, des lots numéros 1 et 2 du règlement de copropriété, à sa charge exclusive, et sous réserve du respect des dispositions de l’article 10.5.2 ci-après, ainsi que les travaux d’aménagement de son fonds de commerce conformément aux descriptifs annexés ».

Les dispositions de l’article 10.5.2 dudit bail exposent que « si le preneur souhaitait réaliser de nouveaux travaux au cours du présent bail, il devrait adresser au bailleur ou son mandataire, sous la forme recommandée avec accusé de réception, un dossier comprenant : un descriptif des travaux et équipement prévus (pièces écrites et graphiques), un calendrier des travaux avec méthodologie détaillée, un dossier intégrant la mise en œuvre d’un « plan de gestion des déchets », la prise en compte des nuisances, la mise en œuvre des mesures collectives de sécurité, notamment celles imposées par la code du travail, un projet de demande d’autorisation administrative (si nécessaire), la liste des entreprises que le preneur envisage de consulter ou de faire intervenir pour la réalisation des travaux, étant précisé que ces documents, à l’exception de la liste des entreprises, devront être établis par un maître d’œuvre et validés par un contrôleur technique, (…).

Le bailleur pourra refuser son autorisation en se fondant sur des motifs réels et sérieux, notamment (…).

Dans tous les cas, à défaut de réponse dans les délais précités, le bailleur sera réputé avoir refusé les travaux du preneur.

Pour les travaux soumis à autorisation, le bailleur aura la faculté de recourir à un maître d’œuvre, dont les honoraires, qui devront être conformes aux usages de la profession pour ce type de prestation, seront à la charge du preneur (…) ».

Si la société VENDOME BOUTIQUES produit en pièce n° 3 la seule « notice explicative » de la société BECAM, en intitulant cette pièce « notice BECAM annexée au bail », force est de constater que l’article 10.5 du bail précité mentionne les « descriptifs annexés » et que la société VENDOME BOUTIQUES ne verse pas aux débats « l’annexe 10.5.1, descriptif des travaux du preneur et demande d’autorisation de travaux » mentionnée dans la liste des annexes en fin de bail. Il ressort pourtant de la pièce n° 11 versée par le syndicat des copropriétaires que la « notice explicative » fait partie du document intitulé « aménagement d’un supermarché Monop’ » établi par la société BECAM comprenant les plans précités du 15 juillet 2014. Ce projet d’aménagement mentionne l’existence d’un escalier dans une trémie existante, la mise en place dans cette trémie d’un monte-rolls hydraulique, la dépose de cloisons non porteuses, la modification de l’aménagement intérieur de la surface commerciale sans intervention sur les parties communes de l’immeuble. En l’état des éléments fournis par la société RBD, qui ne fait valoir aucun moyen s’agissant du recours en garantie formé à son encontre par son bailleur, il ne peut être déduit de ce document la connaissance certaine par la société VENDOME BOUTIQUES de ce que les travaux projetés affectaient les parties communes.

Surtout, la société RBD ne justifie pas avoir communiqué à son bailleur l’ensemble des documents techniques visés à l’article 10.5.2 du bail, qui conditionnait son autorisation après accord de principe, alors même que ce dernier a précisé, par courrier daté de la veille de la signature du bail (pièce n° 2 de la société VENDOME BOUTIQUES), « rester en attente d’un dossier technique complet de vos divers travaux d’aménagement sans lequel notre accord ne pourra être considéré comme définitif et notamment : (…), un descriptif des travaux et équipements prévus (pièces écrites et graphiques), un calendrier des travaux avec méthodologie détaillée (…) ». Cette condition était émise au titre d’une « condition particulière », de « rigueur et qui précise sans y déroger les clauses de votre contrat de location ».

Enfin, ce même courrier précisait, au titre d’une « condition générale », « de rigueur et qui précise sans y déroger les clauses de votre contrat de location », qu'« il ne pourra en aucun cas être apporté de modifications aux éléments porteurs de l’immeuble ». Or, il a précédemment été retenu que les travaux litigieux réalisés ont atteint la structure de l’immeuble.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société RBD à garantir et à relever indemne la société VENDOME BOUTIQUES de toute condamnation prononcée à son encontre, en principe, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

5-2 Sur le recours en garantie de la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION à l’encontre de la société BECAM, de la société MDC et de la société MAAF ASSURANCES, le recours en garantie de la société BECAM à l’encontre de la société MDC et de la société MAAF ASSURANCES, le recours en garantie de la société MDC à l’encontre de la société MAAF ASSURANCES, le recours en garantie de la société MAAF ASSURANCES à l’encontre de la société BECAM

La société ROYAL BERRI DISTRIBUTION estime que, si le tribunal retenait que les travaux ont affecté la structure de l’immeuble, la société BECAM lui devrait sa garantie « de toute condamnation », dès lors qu’elle s’était engagée sur un programme de travaux ne comportant aucune intervention sur la structure de l’immeuble et ne l’a, à aucun moment, alerté sur cette situation et sur les obligations qui pouvaient en découler.

Elle sollicite par ailleurs, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait une mauvaise exécution des travaux par la société MDC justifiant un confortement de la zone litigieuse et impliquant la caractérisation d’un ouvrage impropre à sa destination, la garantie de la société BECAM, de la société MDC et de la compagnie d’assureur MAAF. Elle fait valoir que cette dernière ne produit pas les conditions générales et particulières de sa police au soutien de sa demande d’exclusion de garantie.

La société BECAM soutient que l’appel en garantie formé à son encontre par la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION ne saurait prospérer :

— ni sur le fondement de la responsabilité décennale, puisque les travaux mis en œuvre par la société MDC ne souffrent d’aucun désordre susceptible de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination,

— ni sur le fondement de la responsabilité contractuelle, puisqu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution des prestations qui lui ont été confiées en lien avec le grief dénoncé par le syndicat des copropriétaires, à savoir la réalisation sans autorisation de travaux portant sur des parties communes de l’immeuble, étant précisé qu’il ne lui appartenait pas d’obtenir ladite autorisation.

Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires ne forme pas de demande en réparation de désordres résultant d’une supposée non-conformité des travaux réalisés sous sa maîtrise d’œuvre et elle conteste en toute état de cause sa responsabilité à cet égard.

A titre subsidiaire, elle forme un recours en garantie à l’encontre de la société MDC et de la société MAAF ASSURANCE, en faisant valoir que :

— les non-conformités observées par l’expert résultent de défauts ponctuels d’exécution,

— l’attestation d’assurance produite aux débats ne permet pas de circonscrire les garanties de la compagnie MAAF ASSURANCES aux seuls désordres de nature décennale.

La société MDC expose que :

— les non-conformités relevés n’ont pas causé de désordres, ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et ne portant pas, davantage, atteinte à sa solidité,

— elle n’était en aucune façon, au regard de la mission qui lui a été confiée, débitrice d’un devoir de conseil, ayant œuvré sous couvert de la société BECAM,

— en sa qualité de locataire d’ouvrage, elle n’avait pas à s’assurer que le syndicat des copropriétaires avait donné son accord dans le cadre d’une résolution prise en assemblée générale de copropriétaires.

La société MAAF ASSURANCES soutient que la responsabilité de son assuré ne peut être retenue, dès lors que :

— l’expert a constaté des non-conformités sans désordres, de sorte que sa garantie décennale n’est pas mobilisable,

— sa garantie responsabilité civile n’est pas mobilisable, en l’absence de tout désordre constaté dans les parties communes et de toute faute commise par la société MDC,

— la société MDC n’était pas débitrice d’un devoir de conseil, s’agissant du chevêtre existant,

— il n’appartient pas aux locateurs d’ouvrage de s’assurer que les autorisations ont été requises auprès du syndicat des copropriétaires et du syndic.

A titre subsidiaire, elle forme un recours en garantie à l’encontre de la société BECAM, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, les motifs précédemment adoptés ont retenu la réalisation des travaux suivants :

— entre le rez-de-chaussée et le sous-sol : comblement de la trémie d’escalier originelle ; création, à gauche de la trémie comblée, d’une trémie afin d’y crée un escalier ; création, à droite de la trémie comblée, d’une trémie afin d’y installer un monte-charge,

— au sous-sol : percement d’un mur porteur vers la cave de la chambre froide.

Il apparaît que la société BECAM a assuré une mission complète de conception et de suivi de l’exécution des travaux, le projet d’aménagement (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires) précisant seulement que les travaux seraient réalisés avec l’assistance d’un bureau de contrôle BTP CONSULTANTS.

Or, il est établi que le projet conçu par la société BECAM ne mentionne aucuns travaux de gros œuvre ni aucune destruction d’un élément porteur. Ce projet expose le projet d’agrandissement d’une baie « se trouvant sur un mur cloison de 10 cm d’épaisseur non porteur » après « dépose du carreau de plâtre obstruant la baie de passage » et la mise en place dans la trémie d’escalier d’un monte-charge (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires). Il a précédemment été retenu que ce projet est fondé sur des plans erronés de l’existant, qui ne correspondent pas aux plans dressés par le géomètre requis en 2005 par la copropriété. La société BECAM n’allègue aucunement de l’existence d’un dossier technique postérieur ou d’autres pièces mentionnant des travaux relatifs au gros œuvre ou au percement d’un mur porteur.

Dans ces conditions et en l’état des pièces versées aux débats, si la société BECAM n’avait aucunement à alerter la société RBD sur l’obligation de solliciter de son bailleur l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une autorisation de travaux, néanmoins la société RBD fait valoir à juste titre l’inexécution par la société BECAM de son devoir de conseil, les éléments transmis par elle pouvant laisser croire au maître de l’ouvrage que les travaux projetés n’affecteraient aucun élément porteur.

Il convient donc condamner la société BECAM à garantir et à relever indemne la société RBD de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

En revanche, il résulte des précédents motifs adoptés (cf. paragraphe 1 du présent jugement) que si les travaux réalisés comportent des non-conformités et exigent a minima des travaux de « consolidation » dans l’objectif de prévenir tout risque pour l’avenir, l’expertise a constaté l’absence de tout « désordre structurel particulier affectant les parties communes » (page 18 du rapport d’expertise judiciaire) et « les superstructures de l’immeuble » (page 24 du rapport d’expertise judiciaire). Les travaux litigieux n’ont donc pas, au sens de l’article 1792 du code civil, causé des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou rendant ledit ouvrage impropre à sa destination. En tout état de cause, le recours en garantie formé à l’encontre de la société MDC et de son assureur est inopérant, dès lors que la condamnation principale à remettre les lieux en l’état est prononcée au motif que les travaux n’ont pas été préalablement autorisés par l’assemblée générale et non pas au motif qu’une réfection des lieux serait nécessaire eu égard aux non conformités constatées.

La société RBD sera donc déboutée de son recours en garantie formée contre la société MDC et son assureur, la société MAAF ASSURANCES.

Par voie de conséquence, il convient de :

— débouter la société BECAM de son recours en garantie formé à l’encontre de la société MDC et de la société MAAF ASSURANCES,

— mettre hors de cause la société MAAF ASSURANCES, conformément à sa demande,

— déclarer sans objet le recours en garantie de la société MDC formé à l’encontre de la société MAAF ASSURANCES ainsi que le recours en garantie de la société MAAF ASSURANCES formé à l’encontre de la société BECAM.

6 – Sur les demandes accessoires

La société RBD et la SCI VENDOME BOUTIQUES, qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire (14.975,40 € TTC suivant ordonnance de taxe du 1er octobre 2020, pièce n° 32 du syndicat des copropriétaires), dont distraction au profit de la SELARL RAISON CARNEL, de la SELARL CABINET LUCAS, de Maître Alexis BARBIER, avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Tenues aux dépens, la société RBD et la SCI VENDOME BOUTIQUES seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, il convient de débouter la SCI VENDOME BOUTIQUES et la société RBD de leurs propres demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

L’équité commande de :

— condamner la société RBD à payer la somme de 3.000 € à la société MDC au titre des frais irrépétibles,

— débouter la société MAAF ASSURANCES de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date du 2 décembre 2019.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION et la SCI VENDOME BOUTIQUES à remettre les parties communes de la copropriété situées dans les lots n° 1 et 2 de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à Paris 8ème en l’état existant sur les plans annexés au règlement de copropriété en :

— supprimant la nouvelle trémie créée pour l’escalier,

— supprimant la nouvelle trémie créée pour le monte-charge,

— supprimant l’ouverture direct vers la cave où est aménagée la chambre froide,

— supprimant le comblement de la trémie d’escalier existante,

— reprenant le plancher pour une remise en état à l’identique, à l’exclusion de tout travaux de construction d’un sous-plancher,

* le tout, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble qui sera autorisé à accéder aux lots n° 1 et 2,

* le tout, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION de sa demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 20] à prendre en charge 50 % du coût des travaux,

Condamne in solidum la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION et la SCI VENDOME BOUTIQUES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 3] Paris [Adresse 14] la somme de 2.520,00 € correspondant aux honoraires facturés par le syndic au titre du suivi de la procédure,

Condamne in solidum la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION et la SCI VENDOME BOUTIQUES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 3] Paris [Adresse 14] la somme de 9.371,60 € au titre des honoraires de l’architecte de la copropriété, la SARL CIMADEVILLA ARCHITECTURE, et des factures d’intervention de la société MARPIERRE,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à Paris 8ème de sa demande visant à voir condamner in solidum la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION et la SCI VENDOME BOUTIQUES au paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral,

Condamne la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION à garantir et à relever indemne la société VENDOME BOUTIQUES de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

Condamne la société BUREAU D’ETUDE & COORDINATION (BECAM) à garantir et à relever indemne la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

Déboute la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION de ses recours en garantie formés à l’encontre de la société MDC et de la société MAAF ASSURANCES,

Déboute la société BUREAU D’ETUDE & COORDINATION (BECAM) de ses recours en garantie formés à l’encontre de la société MDC et de la société MAAF ASSURANCES,

Prononce la mise hors de cause de la société MAAF ASSURANCES,

Déclare sans objet le recours en garantie formé par la société MDC à l’encontre de la société MAAF ASSURANCES,

Déclare sans objet le recours en garantie formé par la société MAAF ASSURANCES à l’encontre de la société BECAM,

Déboute les parties du surplus de leurs recours en garantie,

Condamne in solidum la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION et la SCI VENDOME BOUTIQUES aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire (14.975,40 € TTC), dont distraction au profit de la SELARL RAISON CARNEL, de la SELARL CABINET LUCAS, de Maitre Alexis BARBIER, avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION et la SCI VENDOME BOUTIQUES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 4] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI VENDOME BOUTIQUES de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société ROYAL BERRI DISTRIBUTION à payer à la société MDC la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société MAAF ASSURANCES de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 19] le 03 Avril 2025

La Greffière Le Président