COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01925 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7YJ

du 22 Juillet 2025

N° de minute 25/01119

affaire : S.C.I. LA MAISON

c/ Syndic. de copro. [Adresse 6] sis [Adresse 3]

Grosse délivrée à

M^e Emilie LIGER

Expédition délivrée à

M^e Marguerite DELTORT-LINOTTE

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt deux juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 28 Octobre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. LA MAISON

C/o SARL CENTRAZUR

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Emilie LIGER, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 6] sis [Adresse 3]

Représenté par son Syndic FRANCE AZUR SYNDIC

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marguerite DELTORT-LINOTTE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la SCI LA MAISON a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux fins d’obtenir sa condamnation :

— à faire réaliser les travaux d’étanchéité des terrasses selon le descriptif du devis de la société 06 Etanche du 21 septembre 2023 régulièrement voté lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2023 sous astreinte de 150 euros par jour de retard qui court à compter de la signification de la décision et ce jusqu’à l’exécution complète des travaux,

— condamnation à lui payer une provision de 3811,84 euros à valoir sur son préjudice financier locatif du fait de la perte de loyer,

— condamnation à lui payer de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— dire qu’elle sera dispensée de toute contribution à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1955.

A l’audience du 17 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI LA MAISON représentée par son conseil demande dans ses conclusions récapitulatives :

— de prendre acte qu’elle se désiste de sa demande de condamnation à réaliser les travaux d’étanchéité de la terrasse litigieuse,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une provision de 6892,52 euros à valoir sur son préjudice financier locatif du fait de la perte de loyer,

— lacondamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une provision de 380 euros au titre du remboursement des frais de constat de commissaire de justice engagés,

— le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— dire qu’elle sera dispensée de toute contribution à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1955.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son conseil sollicite dans ses conclusions :

— le rejet des demandes,

— d’écarter l’exécution provisoire,

— de condamner la SCI LA MAISON à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement :

Selon l’article 384 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Selon l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Il convient de donner acte à la SCI LA MAISON qu’elle se désiste de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte au motif que les travaux ont été réalisés en cours d’instance de sorte cette demande est en conséquence devenue sans objet.

Sur les demandes de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce il ressort des pièces versées aux débats que la SCI LA MAISON est propriétaire d’un appartement situé au sixième étage de l’immeuble en copropriété du [Adresse 5] et [Adresse 3] dénommée [Adresse 6].

Cet appartement a été donné en location pendant plusieurs années à Madame [U] [N] jusqu’à son décès survenu le 18 juillet 2024 moyennant un loyer mensuel avec charges de 865,17 euros, selon les quittances de loyer d’août 2024.

Il est justifié que les clés ont été restituées à la SCI LA MAISON le 2 septembre 2024.

Il est établi que l’appartement a été affecté par des infiltrations et que lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2023 les travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses du 7eme étage ont été votés afin de remédier aux infiltrations survenues dans les appartements du sixième étage.

La demanderesse fait valoir que les travaux n’ont pas été engagés et justifie à ce titre avoir adressé plusieurs courriers au syndic de l’immeuble dont un courrier recommandé le 2 septembre 2024 afin de lui enjoindre de réaliser les travaux au plus vite car elle ne pouvait pas remettre en location son appartement en raison des désordres l’affectant.

Elle verse à ce titre un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 3 octobre 2024 décrivant des désordres au niveau du plafond du séjour dont la peinture est boursouflée et écaillée, que la dalle du plancher supérieur est visible, que le séjour est situé sous la terrasse du septième étage et diverses traces d’infiltrations.

La SCI LA MAISON fait valoir que le syndicat des copropriétaires a finalement réalisé suite à l’assignation les travaux de réfection de l’étanchéité au niveau de la jardinière au vu de la facture versée et du procès-verbal de réception du 23 janvier 2025.

Selon un rapport de recherche de fuite effectuée le 14 avril 2025, la jardinière a été démontée, la terrasse a bien été étanchée et à ce jour il n’est constaté aucune infiltration, le taux d’humidité relevé étant de 7 %.

La SCI LA MAISON fait cependant valoir qu’elle a subi un préjudice financier correspondant à la perte de loyers et aux frais engagés car son appartement n’a pas pu être remis en location en l’absence de respect des critères de décence imposés par la loi du 6 juillet 1989 du fait des désordres l’affectant du 2 septembre 2024 jusqu’à la fin du mois d’avril 2025, date à laquelle les travaux de remise en état ont pu débuter après séchage de l’appartement en arguant d’une perte de loyers de 6892,52 euros (865,17 euros par mois)

Il est de principe que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages provenant des parties communes de l’immeuble en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constant que les travaux de réfection de l’étanchéité ont été votés en octobre 2023 et qu’ils ont été réalisés en janvier 2025 soit plus d’un an après.

Bien que le syndicat des copropriétaires expose que le syndic n’a commis aucune faute de gestion et qu’en conséquence sa responsabilité ne peut être engagée, force est de considérer que la contestation soulevée n’est pas sérieuse dans la mesure où la SCI LA MAISON ne recherche pas la responsabilité du syndic mais celle du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que ce dernier est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, cette responsabilité étant une responsabilité de plein droit.

En outre, bien qu’il expose que les travaux n’ont pas pu être réalisés lorsque la locataire était présente dans les lieux, force est de relever qu’il ne verse aucune pièce en ce sens et que bien que les lieux aient été libérés le 2 septembre 2024, les travaux n’ont débuté qu’au mois de janvier 2025.

De plus, bien qu’il argue que la SCI LA MAISON ne démontre pas son préjudice locatif en ce que le logement était bien habitable nonobstant le dégât des eaux, force est de relever qu’il ressort de l’expertise du 26 mars 2025 qu’à cette date, l’appartement présentait encore un taux important d’humidité d’environ 95 % et que lors de la deuxième recherche de fuite effectuée le 15 avril 2025 il a été constaté, une nette baisse de l’humidité et le séchage du plafond.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne verse aucun élément établissant que la SCI LA MAISON aurait déjà été indemnisée par son assureur, ce que cette dernière conteste en indiquant que seuls les dommages matériels ont été pris en charge mais t pas les dommages immatériels liés à la perte de loyers.

Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne se heurte à aucune contestation sérieuse dans la mesure où les désordres affectant l’appartement de la SCI LA MAISON avaient pour origine les parties communes, des travaux de réfection d’étanchéité ayant d’ailleurs été votés et entrepris par ce dernier plus d’un an après leur vote afin d’y mettre un terme, ce qui lui a occasionné une perte de chance de louer son bien.

Toutefois, il convient de relever que la SCI LA MAISON justifie que son locataire a quitté les lieux le 2 septembre 2024, soit près d’un an après l’apparition des infiltrations, que les travaux ont débuté au mois de janvier 2025 et ont été réceptionnés le 23 janvier 2025.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments et en l’état des contestations soulevées, il convient de ramener la demande provisionnelle à de plus justes proportions et de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI LA MAISON la somme provisionnelle de 3000€ à valoir sur l’indemnisation de sa perte de loyers outre la somme de 380 € correspondant au coût du procès-verbal de constat commissaire de justice.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la nature et de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LA MAISON totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 1500 euros.

Il convient de préciser que la SCI LA MAISON sera dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure, qui seront répartis entre les autres copropriétaires en application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande visant à écarter l’exécution provisoire, sera rejetée en application de l’article 514-1 du code de procédure civile ne permettant pas d’y faire droit en matière de référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONSTATONS que la SCI LA MAISON se désiste de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte, qui ont été réalisés en cours d’instance, devenue sans objet ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], à payer à la SCI LA MAISON une provision de 3000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice financier et locatif ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], à payer à la SCI LA MAISON une provision de 380 euros au titre du remboursement des frais de constat de commissaire de justice ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la SCI LA MAISON la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], aux dépens ;

DISONS que la SCI LA MAISON sera dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure, qui seront répartis entre les autres copropriétaires en application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande visant à écarter l’exécution provisoire la présente décision qui est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT