COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [C] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

N° 25/

Du 20 août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/02341 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NRIJ

Grosse délivrée à

M^e Eleonora MASCOLO

M^e Eric VEZZANI

expédition délivrée à

le 20 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 16 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 août 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [V] [C]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Eleonora MASCOLO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SARL FRANCE AZUR SYNDIC dont le siège est sis [Adresse 2].

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [C] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble dénommé Palais Semiramis situé [Adresse 5] (06).

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 31 mars 2021.

Par acte du 9 juin 2021, M. [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de certaines résolutions de cette assemblée générale.

Par conclusions récapitulatives et responsives notifiées le 5 mars 2025, M. [V] [C] sollicite :

le prononcé de la nullité des résolutions n°14, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 31 mars 2021,que l’exécution des travaux visés aux points 20 et 21 de l’assemblée générale soit ordonnée,le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de règlement de factures Nuisetec,le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de règlement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance des parties communes,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] conclut au débouté de M. [C] de l’ensemble de ses demandes et sollicite reconventionnellement sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

500 euros au titre du préjudice financier (factures Nuisetec),10.000 euros au titre du préjudice de jouissance des parties communes,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 mars 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025 prorogée au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°14

La résolution n°14 de l’assemblée générale du 31 mars 2021 est formulée comme suit :

« Le conseil syndical demande à ce que Monsieur [C] procède à l’indemnisation de chaque copropriétaire impacté par l’invasion des punaises de lit (dont le foyer est parti de sa chambre de bonne et dont il est responsable).

Le conseil syndical tient à disposition la liste des copropriétaires concernés et les factures des frais engagés par chacun. »

La résolution a été adoptée, seize copropriétaires ayant voté pour la résolution, M. [C] ayant voté contre et deux copropriétaires s’étant abstenus.

M. [C] soutient qu’il n’est nullement prouvé que l’infestation provenait de son lot.

Il ressort toutefois des correspondances versées aux débats entre le syndicat des copropriétaires et M. [C], des constatations de la société Nuisitec intervenue à plusieurs reprises dans les parties communes et du rapport d’intervention des pompiers établi le 15 octobre 2019 que l’état d’hygiène de l’appartement loué par M. [C] à M. [Y], suivi par l’UDAF, était insalubre.

Le rapport des pompiers précise que cet appartement était « insalubre » et souligne l’absence totale d’hygiène. De nombreux incidents concernant l’hygiène de l’immeuble sont décrits en lien avec la location de l’appartement de M. [C] et notamment le dépôt de sacs poubelles infestés sur le palier. Ces pièces démontrent que M. [C] a fait preuve d’inertie dans la résolution des manquements qui lui ont été signalés.

Le syndicat des copropriétaires a été contraint de déposer une requête auprès du président du tribunal de grande d’instance de Nice et d’obtenir une ordonnance autorisant l’intervention de l’entreprise Nuisitec à ses frais dans l’appartement de M. [C].

M. [C] ne peut pas contester que son appartement ne respectait les règles d’hygiène nécessaires et était à l’origine de l’infestation des punaises de lit constatée dans l’immeuble.

Il ne peut pas se décharger de sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires en faisant valoir les manquements de l’UDAF.

Toutefois, les termes de la résolution contestée ne contiennent pas le détail des propriétaires concernés et des frais engagés et n’ont pas permis un débat éclairé et un vote des copropriétaires en toute connaissance de cause.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°14.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19

La résolution n°19 de l’assemblée générale du 31 mars 2021 portait sur la demande de M. [C] de l’autoriser à installer un climatiseur « exclusivement sur le toit terrasse de l’immeuble sur cour ».

Elle a été rejetée.

M. [C] fait valoir que la demande identique formulée par d’autres copropriétaires a été approuvée et estime que le refus opposé à sa demande est injustifié.

Le syndicat des copropriétaires réplique que seule une photographie a été annexée à la demande formulée par M. [C] pour montrer l’endroit où l’installation serait réalisée et qu’aucun dossier technique relatif aux caractéristiques de l’installation n’a été joint à la demande.

M. [C] ne produit pas de dossier technique joint à sa demande d’installation du climatiseur afin de permettre aux copropriétaires d’émettre un vote en toute connaissance de cause et il sera débouté de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°19.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°20 et d’ordonner des travaux

La résolution n°20 de l’assemblée générale du 31 mars 2021 tendait à autoriser le principe des travaux de réfection des toilettes et du WC situés dans les parties communes du 6ème étage du bâtiment cour aux frais de M. [C] et selon un devis de la société TBS pour un montant de 1.248,50 euros.

Elle a été rejetée.

M. [C] fait valoir que ces locaux se trouvent dans un état de vétusté avancé, qu’ils sont utilisés par son locataire et qu’il propose de prendre en charge les frais de réfection.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les copropriétaires sont libres de refuser des travaux dans les parties communes et à un copropriétaire de prendre en charge les frais de réfection d’une partie commune.

Il note que M. [C] ne justifie pas que les WC concernés sont utilisés par son nouveau locataire. Il précise que manifestement chaque appartement du 6ème étage possède un WC dans ses parties privatives et que les WC concernés ne sont plus utilisés.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste toutefois pas l’état dégradé des locaux communs concernés et cet état est démontré par les photographies produites par M. [C].

Le syndicat n’expose aucune raison légitime pour le vote refusant d’autoriser M. [C] à effectuer les travaux nécessaires à ses frais. Il ne formule pas non plus d’observations sur le devis de la société TBS établi pour un montant de 1.248,50 euros.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°20 et d’ordonner l’exécution des travaux de réfection des toilettes selon le devis TBS présenté à l’assemblée générale par M. [C] et, le cas échéant, actualisé.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°21

La résolution n°21 de l’assemblée générale du 31 mars 2021 tendait à l’approbation du principe des travaux sur « l’espace vide de conduite technique partant du rdc jusqu’au toit dans la partie haute du 6ème étage » pour un montant de 17.476,80 euros.

Elle a été rejetée.

M. [C] insiste sur l’état de vétusté avancé de l’espace vide de conduite technique et les risques de chute des enduits en plâtre et d’infiltrations dans les murs. Il soutient qu’il s’agit de travaux absolument nécessaires pour la conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires réplique que M. [C] ne démontre pas l’état de délabrement de l’espace vide technique et que c’est à bon droit que les copropriétaires ont refusé d’entreprendre des travaux onéreux qui n’étaient pas justifiés.

Toutefois, plusieurs photographies versées aux débats par M. [C] démontrent clairement l’état de vétusté de l’espace vide technique et les risques pour la sécurité des copropriétaires en raison des débris qui risquent de tomber. La résolution n°21 refusant d’approuver les travaux nécessaires sera annulée.

Il sera en outre ordonné au syndicat des copropriétaires, qui a l’obligation d’entretenir les parties communes en bon état, d’effectuer les travaux prévus dans le devis de la société Color Effect obtenu par le syndic, le cas échéant actualisé.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Eu égard aux manquements de M. [C] quant au respect des règles d’hygiène dans le cadre de la location de son appartement à M. [Y] examinés ci-dessus, il sera condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires pour les factures suivantes réglées à la société Nuisitec :

facture n°FC10472 du 29 octobre 2018 pour un montant de 165 euros,facture n°FC11207 du 9 janvier 2019 pour un montant de 185 euros,facture n°FC11611 du 30 janvier 2019 pour un montant de 150 euros,soit un total de 500 euros.

Le syndicat des copropriétaires expose que l’infestation de punaises de lit de l’immeuble a duré du mois d’octobre 2019 au mois de janvier 2020 et que tous les étages ont été concernés.

Les multiples correspondances du syndicat des copropriétaires avec M. [C] et avec la société Nuisitec qui sont produites démontrent l’étendue des dommages sur les parties communes qui ont dû être désinfectées à plusieurs reprises de punaises retrouvées mortes et vivantes.

M. [C] sera condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de 3.000 euros pour le préjudice de jouissance des parties communes.

Sur les demandes accessoires

Les deux parties étant perdantes et gagnantes au procès, elles sont condamnées à assumer par moitié les dépens de l’instance.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé Palais Semiramis situé [Adresse 5] (06) du 31 mars 2021 ;

DEBOUTE M. [V] [C] de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé Palais Semiramis du 31 mars 2021 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale de l’immeuble Palais Semiramis du 31 mars 2021 ;

ORDONNE au syndicat des copropriétaires Palais Semiramis de permettre à M. [V] [C] de réaliser à ses frais les travaux de réfection des toilettes du 6ème étage selon le devis de la société TBS présenté à l’assemblée générale par M. [C], le cas échéant, actualisé ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°21 de l’assemblée générale de l’immeuble Palais Semiramis du 31 mars 2021 ;

ORDONNE au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de faire exécuter à ses frais les travaux dans l’espace vide technique prévus dans le devis de la société Color Effect obtenu par le syndic, le cas échéant actualisé ;

CONDAMNE M. [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du l’immeuble [Adresse 8] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance des parties communes ;

CONDAMNE M. [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du l’immeuble [Adresse 8] la somme de 500 euros au titre des factures réglées à la société Nuisitec ;

DEBOUTE M. [V] [C] et le syndicat des copropriétaires Palais Semiramis de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [C] et le syndicat des copropriétaires Palais Semiramis par moitié aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT