COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. SHAKESPEAR c/ S.D.C. LE CATINAT

N° 25/

Du 30 décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02050 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O45W

Grosse délivrée à

la SELARL PRC AVOCAT

M^e Eric VEZZANI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 2 octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. SHAKESPEARE, représentée par son gérant, Madame [Y] [T]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

S.D.C. LE CATINAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Shakespeare est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 8], soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 2 mars 2023 et a adopté notamment les résolutions n°5, 8, 9 et 12 relatives à la désignation du syndic et de membres du conseil syndical ainsi qu’à la saisie vente du lot de SCI Shakespeare.

Par acte du 3 mai 2023, la SCI Shakespeare a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de ces résolutions.

Par conclusions notifiées le 26 novembre 2024, la SCI Shakespeare sollicite :

l’annulation des résolutions n°5, 8, 9 et 12 de l’assemblée générale du 2 mars 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance,sa dispense des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu’elle ne soit pas écartée.

Elle fait valoir que l’avis de convocation à l’assemblée générale n’a pas été porté à sa connaissance et qu’elle n’y a pas assisté, que les résolutions 5, 8 et 9 relatives à la désignation du syndic et des membres du conseil syndical devaient être votées à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soutient que les résolutions n°5, 8 et 9 auraient dû obtenir 340/1020 voix pour permettre la passerelle de l’article 25-1, alors qu’elles n’ont été adoptées qu’à 319 voix sur 1020. Elle estime que les règles relatives à l’habilitation du syndic pour une saisie vente de son lot n’ont pas été respectées puisque la résolution n°12 ne précise pas la nature de l’assignation, le tribunal compétent, le lot objet de la saisie et qu’elle porte sur le principe de la saisie immobilière du lot, sur la fixation du montant de sa mise à prix ainsi que sur la fixation du montant des sommes estimées définitivement perdues à approvionner, alors que trois résolutions distinctes auraient dû être soumises au vote afin d’assurer la validité de la décision.

Par conclusions en réponse notifiées le 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] conclut au débouté de la SCI Shakespeare de toutes ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il précise que les résolutions de l’assemblée générale doivent recevoir application tant qu’elles ne sont pas annulées et que l’annulation de la résolution n°5 ne présente aucun intérêt et serait dépourvue d’effet puisque le syndic France Azur a de nouveau été élu lors d’une assemblée générale du 28 novembre 2023, qui n’a pas été contestée et qui est devenue définitive.

Il soutient également que l’annulation des résolutions n°8 et 9 relatives à la nomination de deux membres du conseil syndical ne présente aucun intérêt et est dépourvue d’effet puisque cette nomination a été votée pour une durée d’un an et qu’elle sera expirée au moment où le tribunal se prononcera, que ces membres ont été ultérieurement réélus et que les décisions d’assemblée générale doivent s’appliquer tant qu’elles ne sont pas annulées.

Il note que toutes les informations exigées figurent dans la résolution n°12 et qu’elle ne sera applicable qu’ultérieurement et à condition, d’une part, que le syndicat obtienne un titre exécutoire définitif et, d’autre part, que la société civile immobilière ne régularise pas sa

situation d’arriéré de charges. Il estime que l’annulation de cette résolution ne présente aucun intérêt puisqu’elle ne peut pas produire d’effets.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 octobre 2025 et mise en délibéré au 12 décembre 2025 prorogé au 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n°5, 8 et 9

En application de l’article 25 c) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions de désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical doivent être votées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 25-1 alinéa 1er de la même loi dispose que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, les résolutions n°5, 8 et 9 relatives à la désignation du cabinet France Azur en qualité de syndic et de Mme [L] et de M. [C] respectivement en qualité de membres du conseil syndical ont été chacune adoptées à 319 voix sur 1020. Elles n’ont donc recueilli ni la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l’article 25 précité, ni un tiers des voix, c’est-à-dire 340 voix, qui aurait permis de procéder à un second vote conformément aux dispositions de l’article 25-1 précité. Elles sont donc irrégulières et encourent la nullité.

Les moyens selon lesquels l’annulation de ces résolutions ne présente pas d’intérêt et serait dépourvue d’effet, ou encore que ces résolutions s’appliquent tant qu’elles n’ont pas été annulées, sont inopérants concernant la régularité des résolutions.

L’annulation des résolutions n°5, 8 et 9 de l’assemblée générale du 2 mars 2023 sera par conséquent prononcée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°12

En vertu de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

En outre, l’article 11 I. 11) du même décret prévoit que, pour la validité de la décision, les projets de résolution doivent mentionner, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot.

Enfin, l’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour. Un seul vote bloqué sur plusieurs questions inscrites est nul, en vertu des principes de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

En l’espèce, la résolution n°12 approuvée par l’assemblée générale du 2 mars 2023 et relative à la saisie vente du lot de la SCI Shakespeare en raison d’un arriéré de charges d’un montant de 3 733,69 euros « décide de faire procéder à la saisie en vue de la vente du lot et donne tous pouvoirs au syndic pour l’exécution de la présente résolution ».

La résolution précise également : « L’Assemblée Générale prend acte qu’à défaut de d’enchérisseur, le syndicat de copropriété sera déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix et décide de fixer celle-ci à 25.000,00 €.

Au cas où la copropriété de trouverait adjudicataire d’office, l’Assemblée Générale décide de remettre ledit bien en vente et demande au syndic de rechercher un acquéreur, éventuellement avec le concours d’un professionnel de son choix, pour ledit bien au prix de …. €.

L’Assemblée Générale fixe les honoraires pour cette recherche d’acquéreur à … % T.T.C. du prix de vente T.T.C., autorise le syndic à engager toute action en vue de l’expulsion de tout occupant, et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires au paiement du prix augmenté des frais et honoraires pour le montant total qui ne pourra pas être inférieur à … € à la date du … ».

Il convient de constater que cette résolution renferme plusieurs décisions distinctes et dissociables et notamment le principe de la saisie immobilière du lot, la fixation du montant de sa mise à prix, la mise en vente dans l’hypothèse où la copropriété se trouverait adjudicataire et le prix de vente.

Un vote séparé était toutefois requis pour les différents points figurant dans la résolution afin d’assurer la validité des décisions prises par l’assemblée générale.

Enfin, le montant des sommes estimées définitivement perdues n’est pas précisé aux copropriétaires en violation des dispositions de l’article 11 précité.

Le fait que le syndicat ne disposait pas de titre exécutoire au moment du vote sur la résolution et qu’elle ne pouvait produire d’effet qu’ultérieurement est sans impact sur sa régularité.

La nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 3 mars 2023 sera par conséquent prononcée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera condamné aux dépens et à payer à la SCI Shakespeare la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la SCI Shakespeare doit être dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

Il sera enfin rappelé conformément à la demande de la SCI Shakespeare que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 5] du 2 mars 2023 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 8], situé [Adresse 4] du 2 mars 2023 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 8], situé [Adresse 4] du 2 mars 2023 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 8], situé [Adresse 4] du 2 mars 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 4] à payer la somme de 3 500 euros à la SCI Shakespeare sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 4] aux dépens de l’instance ;

DIT que la SCI Shakespeare doit être dispensée de participation à la dépense commune de frais de procédure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT