N° RG 24/00498 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GG2M

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Vanessa BARTEAU de la SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [Z],

demeurant 15 rue de la croix Bonnard – 28000 CHARTRES

comparant en personne assisté de la SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN, demeurant 1 Allée des Atlantes – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15

Madame [T] [N]

née le 07 Septembre 1980 à MAISONS LAFFITTE (78600),

demeurant 15 rue Guynemer – 28000 CHARTRES

représentée par la SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN, demeurant 1 Allée des Atlantes – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [X] [U],

demeurant 15 rue de la croix Bonnard – 28000 CHARTRES

représentée par la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [S] [R]

En présence de [Y] [O], auditeur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Mai 2025 et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés en date du 1er décembre 2021, Madame [W] [P] a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [U] sur un logement situé 15 rue Croix Bonnard – 28000 CHARTRES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700,00 euros.

Par avenant au contrat en date du 14 novembre 2022, il a été constaté le changement de bailleur, soit Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [N] en lieu et place de Madame [W] [P].

Par requête en date du 05 février 2024, Monsieur [V] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins de solliciter la condamnation de Madame [X] [U] à payer la somme principale de 3 000,00 euros au titre de loyers et charges impayés.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro R.G. n° 24/00498.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 15 mars 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 580,00 euros en principal.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 19 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 24 juin 2024, Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [N] ont assigné Madame [X] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins de voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire, condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Cette assignation a été dénoncée à la CCAPEX le 25 juin 2024.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro R.G. n° 24/2143.

Les deux affaires ont été appelées à l’audience du 08 octobre 2024 et leur jonction a été ordonnée.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 13 mai 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [V] [Z] comparaît personnellement, assisté de son avocat. Madame [T] [N] est représentée par son avocat. Ils sollicitent, aux termes de leurs dernières écritures soutenues oralement, de voir :

constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 mars 2024 n’est pas entaché ;constater que le logement donné à bail n’est pas insalubre ;En conséquence,

débouter Madame [X] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail liant à la suite du commandement signifié le 15 mars 2024 et demeuré infructueux ;ordonner la libération des lieux par Madame [X] [U] et la remise des clés après établissement de l’état des lieux de sortie devant intervenir au plus tard dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux ;le cas échéant, ordonner l’expulsion de Madame [X] [U] et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et ce, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Madame [X] [U] ;A titre principal,

condamner Madame [X] [U] à leur payer la somme de 18 673,97 euros au titre de l’arriéré de loyer dû et des charges locatives, augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer pour la somme de 5 680,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;condamner Madame [X] [U] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 700,00 euros à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux ;A titre subsidiaire,

condamner Madame [X] [U] à leur payer la somme de 11 173,97 euros au titre de l’arriéré de loyer dû et des charges locatives, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;condamner Madame [X] [U] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 450,00 euros, outre une somme de 250,00 euros à titre de provision sur charges, à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux ;En tout état de cause,

condamner Madame [X] [U] à leur payer la somme de 800,00 euros en réparation de leur préjudice sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;condamner Madame [X] [U] à leur payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.Ils maintiennent leurs demandes.

Madame [X] [U] est représentée par son avocat. Elle sollicite, aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, de voir :

prononcer la nullité du commandement de payer du 15 mars 2024 ;En conséquence,

débouter Monsieur [Z] et Madame [N] de leurs demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement,

condamner Monsieur [Z] et Madame [N] à lui payer une somme de 1 520,00 euros en remboursement des provisions pour charges indûment perçues ;condamner Monsieur [Z] et Madame [N] à lui payer une somme de 10 400,00 euros à titre de provision sur son préjudice de jouissance, décompte arrêté au mois de janvier 2025 ;juger que ces sommes se compenseront avec les loyers dus par elle ;En conséquence,

débouter Monsieur [Z] et Madame [N] de leur demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;condamner Monsieur [Z] et Madame [N], sous astreinte de 1 000,00 euros par mois à compter d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, à faire procéder aux travaux suivants :mise aux normes de l’ensemble des installations électriques ;rendre fonctionnels les ouvrants de toutes les pièces du logement ;rendre fonctionnelles et mettre aux normes les ventilations et aérations du logement en déviant l’extraction d’air et en installant des barrettes aux fenêtres ;condamner Monsieur [Z] et Madame [N], sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, à fournir le dossier de diagnostics techniques prévu à l’article 3-3 de la loi de juillet 1991 ;condamner Monsieur [Z] et Madame [N] à payer à la société UBILEX AVOCATS une somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de juillet 1991.Elle ne conteste pas l’arrêt des paiements.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux termes de leurs écritures respectives déposées le 13 mai 2025, associées aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du commandement de payer

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1104 du même code, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ».

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, « le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties stipule expressément un montant de loyer initial mensuel de 700,00 euros, sans précision d’aucune charge due.

Les documents, dénommés « quittance », délivrés par le bailleur procèdent à une ventilation de la somme de 700,00 euros entre loyer et charges, rappellent toutefois que le bail prévoit une somme de 700,00 euros et mentionnent systématiquement la somme restant due par la locataire au titre du mois considéré.

Ces documents n’emportent pas modification contractuelle et, compte-tenu de la mention expresse des paiements partiels et de la précision des sommes mensuelles restant dues par la locataire, valent à titre de reçu et non de quittance, nonobstant leur dénomination.

En outre, le commandement de payer signifié le 15 mars 2024 à Madame [X] [U] porte mention du décompte de la dette de cette dernière conformément aux stipulations contractuelles, en prenant en considération l’intégralité des paiements par elle réalisés.

Comprenant les mentions prévues par l’article 24 susvisé, le commandement de payer signifié le 12 mars 2024 n’est pas nul.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 15 mars 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 15 mars 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [X] [U] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 mai 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que le dernier versement de Madame [X] [U] a été réalisé au mois de novembre 2023, à l’exclusion d’un versement de 249,00 euros en novembre 2024, de sorte qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [X] [U] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 16 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [N], il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 16 mai 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [X] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion à la somme de 700,00 euros et de condamner Madame [X] [U] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement et du décompte fourni que Madame [X] [U] reste devoir une somme de 13 703,00 euros (21 000,00 euros – 7 297,00 euros au titre des versements effectués) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 13 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [X] [U] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 580,00 euros à compter 15 mars 2024, date du commandement de payer, et de l’assignation, soit le 24 juin 2024, pour le surplus.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la resistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le bailleur ne justifie aucunement du prejudice allégué, qui serait indépendant du retard de paiement des loyers et qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Les demandeurs seront en conséquence déboutés de leur demande de la somme de 800,00 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [X] [U]

Sur la demande de remboursement des provisions pour charges indûment perçues

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Le contrat de location litigieux prévoit, au titre des conditions financières, un loyer mensuel de 700,00 euros sans stipulation d’aucune charge imputable au locataire.

Ainsi, sauf à dénaturer une clause contractuelle claire et précise, Madame [X] [U] n’est pas fondée à solliciter le remboursement de provisions pour charges prétendument versées.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la demande de « provision » à titre de préjudice de jouissance

Sur le fondement de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 selon lequel « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent », Madame [X] [U] sollicite l’allocation d’une somme de 10 400,00 euros au titre d’un préjudice de jouissance.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, Madame [X] [U] invoque un “état d’urgence électrique du logement” et verse aux débats un rapport de visite en date du 10 juin 2024, établi par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Chartres, faisant ressortir un “risque de danger électrique relevant de l’article L. 1311-4 du code de la santé publique” ainsi que d’autres désordres relatifs aux ouvrants et ventilations et aérations du logement.

En premier lieu, le bailleur justifie avoir fait réaliser les travaux électriques préconisés par ce rapport et que, consécutivement à un nouveau contrôle du même service d’hygiène et de santé, ce dernier a constaté que l’ensemble des travaux ont été réalisés et clôturé le dossier le 09 septembre 2024.

En second lieu, la locataire n’avait, antérieurement à cette visite qu’elle a sollicitée, jamais fait part à ses bailleurs d’un quelconque désordre d’aucune sorte.

Le bailleur a fait procéder aux travaux nécessaires avec diligence, sans coopération particulière de la locataire.

Enfin, Madame [X] [U] ne justifie aucunement de l’existence de désordres conduisant à considérer le logement comme étant indécent et ne justifie pas davantage du préjudice qu’elle allègue.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte

Il sera rappelé que Madame [X] [U], en dépit des observations du rapport de visite qui a au demeurant été clôturé consécutivement à la mise aux normes de l’installation électrique, ne justifie aucunement de l’existence de désordres conduisant à considérer le logement comme étant indécent.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte.

Sur la demande à fournir les diagnostics obligatoires sous astreinte

Selon l’article 3.3 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, « un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement ».

Le bailleur justifie avoir versé, dans le cadre de l’instance, ledit diagnostic de performance énergétique sous une pièce communiquée sous le numéro 13.

La demande étant devenue sans objet, Madame [X] [U] sera en conséquence déboutée de sa demande de fourniture des diagnostics obligatoires sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [X] [U], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Madame [X] [U] sera condamnée à payer à Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [N] la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société UBILEX AVOCATS sera déboutée de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE régulier, et valide, le commandement de payer signifié à Madame [X] [U] le 15 mars 2024 à la requête de Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [N] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [W] [P], aux droits de laquelle viennent Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [N], et Madame [X] [U] à compter du 16 mai 2024 et portant sur les lieux situés au 15 rue Croix Bonnard – 28000 CHARTRES ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [N] pourront faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 16 mai 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer, soit 700,00 euros (sept cents euros) ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [N] la somme de 13 703 euros (treize mille sept cent trois euros et dix-huit centimes) au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 13 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 580,00 euros à compter 15 mars 2024, date du commandement de payer, et de l’assignation, soit le 24 juin 2024, pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

DEBOUTE Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [N] de leur demande en paiement de la somme de 800,00 euros en réparation de leur préjudice subi ;

DEBOUTE Madame [X] [U] de sa demande en remboursement des provisions pour charges indûment perçues ;

DEBOUTE Madame [X] [U] de sa demande de provision sur son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [X] [U] de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte ;

DEBOUTE Madame [X] [U] de sa demande de fourniture du dossier de diagnostics techniques sous astreinte ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [N] la somme de 1 500,00 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société UBILEX AVOCATS de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE Madame [X] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE [S] [R]