COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01187 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSR5

Du 21 Octobre 2025

MINUTE N°25/00263

Affaire : Syndic. de copro. LE BRETAGNE

c/ [G], [B]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Vivian THOMAS

Expédition(s) délivrée(s) à

Partie défaillante (2)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 26 Août 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. LE BRETAGNE sis [Adresse 8]

Représenté par son syndic en exercice secondaire le Cabinet

PROGEDI – [Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [O] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

Mme [F] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 16 Septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 Octobre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] sont propriétaires indivis des lots n° 1622 et 1661 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 5]).

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BRETAGNE a, par actes de commissaire de justice du 26 août 2025, fait assigner Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  3566,42 euros au titre des charges et provisions échues au 16 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  832,80 euros au titre des sommes non échues adoptées en assemblée générale correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juin 2025 au 31 décembre 2025 ;

—  1665,60 euros au titre des sommes non échues adoptées en assemblée générale correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juin 2026 au 31 décembre 2026 ;

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des commissaires de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

À l’audience du 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G], régulièrement assignés par actes déposés en l’étude n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] sont propriétaires indivis des lots n° 1622 et 1661 dépendants de l’immeuble [Adresse 9].

Il est versé le constat de carence rédigé par le conciliateur de justice le 26 mai 2025.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 13 juin 2023, 11 juillet 2024, 22 novembre 2024 et 18 juin 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels pour la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 8 janvier 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 1930,07 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 16 juin 2025, que Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 2636,42 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2026 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 2636,42 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 juin 2025 et de la somme de 2498,40 euros au titre des provisions à échoir.

Il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2636,42 euros au titre des charges échues au 30 juin 2025et la somme de 2498,40 euros au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 8 janvier 2025, mis en demeure Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à la mise en demeure de 50 euros, sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 300 euros au titre de frais de transmission dossier en date du 13 mars 2025 et de 480 euros pour dossier conciliation avocat en date du 24 mars 2025, sera rejetée.

Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 8 janvier 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis le mois de juillet 2023, Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, ces derniers ayant concouru ensemble au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], à lui payer la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme et aux dépens, lesquels comprendront les droits de l’article 10 du tarif et émoluments des commissaires de justice en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la somme de 2636,42 euros au titre des charges et provisions échues au 30 juin 2025, outre la somme de 50 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la somme de 2498,40 euros au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2026 ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [B] et Monsieur [O] [G] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 7] du surplus de ses demandes en ce compris les droits de l’article 10 du tarif et émoluments des commissaires de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT