TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01558 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSFZ

Minute : 25/00344

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT, ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 16]

Représentant : M. [G] [K] [I] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [P] [J] [L]

Madame [W] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT, ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 16]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [G] [K] [I] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [J] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 15]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [O]

[Adresse 5]

[Adresse 15]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 28 août 2019, [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Monsieur [A] [L] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Localité 12].

Monsieur [A] [L] est décédé le [Date décès 3] 2023.

M. [P] [L] a demandé le transfert du bail à son profit, en tant que fils du défunt locataire. Des pièces complémentaires lui ont été réclamées par Est Ensemble Habitat par courrier du 17 novembre 2023. Par courrier recommandé en date du 29 février 2024, le bailleur a indiqué à M. [P] [L] qu’il ne remplissait pas les conditions définies par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 lui permettant de se faire transférer le bénéfice du bail.

Une sommation interpellative en date du 16 avril 2024 a été signifiée à la personne se trouvant dans l’appartement 72 du [Adresse 5] à [Localité 11], à savoir Mme [W] [O], qui a indiqué " Je vis ici depuis le décès de M. [A] [L]. Mon compagnon vit ici depuis que le logement a été donné à bail à M. [A] [L], qui a pris l’appartement pour son fils afin qu’il vive avec lui en raison de ses problèmes de santé. "

Une sommation de quitter les lieux a ensuite été délivrée par commissaire de justice à M. [P] [L] et Mme [W] [O] le 14 mai 2024.

Par exploit délivré le 7 juin 2024, Est Ensemble Habitat a fait citer M. [P] [L] et Mme [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat de location suite au décès de M. [A] [L],

— de constater que M. [P] [L] est occupant sans droit ni titre du logement n°72 situé [Adresse 5] à [Localité 12], d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte provisoire de 150€ par jour de retard à compter du de la signification de la décision à intervenir,

— d’ordonner la séquestration des meubles et effets personnels pouvant se trouver dans les lieux au choix du demandeur, et ce aux frais, risques et périls des occupants dans un garde-meuble, soit sur place,

— de condamner in solidum M. [P] [L] et Mme [W] [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été quittancés en l’absence de résiliation de bail, et ce à compter de la date du jugement à intervenir, et jusqu’à la restitution des lieux,

— de les condamner in solidum à lui régler la somme de 5578,15 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues depuis le décès de M. [A] [L] survenu le [Date décès 3] 2023,

— de les condamner in solidum au paiement de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des dépens, qui comprendront les frais de l’assignation, de la signification et l’exécution de la décision à intervenir.

A l’appui de ses demandes, le requérant expose qu’en application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’un logement HLM conventionné, le transfert de bail est soumis à trois conditions cumulatives : avoir résidé au moins un an avec son ascendant à la date du décès, remplir les conditions d’attribution des logements sociaux notamment en termes de ressources, réclamer le transfert d’un logement adapté à la taille de son ménage. A défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Il estime que M. [P] [L] ne justifie pas d’un an de communauté de vie avec son père au jour du décès de ce dernier et qu’en outre, les ressources et la composition du ménage ne sont pas adaptées au logement. Dans ces conditions, M. [P] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le [Date décès 3] 2023, et son expulsion ainsi que celle des occupants de son chef doit être ordonnée.

Après deux audiences auxquelles se sont présentées les défendeurs, ayant fait l’objet de renvois afin qu’ils justifient notamment des pièces permettant un éventuel transfert du bail, à l’audience du 4 avril 2025, seul le requérant est représenté et a maintenu les termes de son acte introductif d’instance indiquant n’avoir reçu aucun document des défendeurs depuis la dernière audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la demande principale

Il résulte de la lettre écrite par M. [P] [L] le 26 juin 2023, de la sommation interpellative du 16 avril 2024, ainsi que de la présence des défendeurs à deux des trois audiences que les défendeurs occupent les lieux situés [Adresse 6], à [Localité 12].

Les défendeurs ne justifient pas d’un droit ou d’un titre pour occuper les lieux. En conséquence, le bail consenti à M. [A] [L] est résilié depuis le [Date décès 3] 2023, date du décès du dernier titulaire du bail. L’atteinte au droit de propriété d’Est Ensemble Habitat est caractérisée et constitue un trouble manifestement illicite, qui l’empêche de pouvoir jouir pleinement de ses prérogatives de propriétaire, mais également d’octroyer le bien à des familles inscrites sur la liste d’attente des logements sociaux.

Il y aura lieu d’ordonner aux défendeurs de quitter les lieux. A défaut d’exécution volontaire, leur expulsion sera autorisée, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, en occupant les lieux sans droit ni titre, les défendeurs causent un préjudice au propriétaire résultant de l’indisponibilité des lieux et de la perte des loyers et des charges qu’il aurait pu tirer de la mise en location du bien. Ce préjudice sera indemnisé par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été quittancés en l’absence de résiliation de bail.

Le requérant demande que cette indemnité d’occupation soit due par les défendeurs à compter du décès de M. [A] [L], soit le [Date décès 3] 2023, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [P] [L] dans son courrier en date du 26 juin 2023 justifie y résider depuis cette date. Quant à Mme [W] [O], elle indique le jour de la sommation interpellative qu’elle est entrée dans les lieux à compter du décès de M. [A] [L].

Il sera en conséquence fait droit à la demande de condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du [Date décès 3] 2023 et ce jusqu’à restitution des lieux.

Les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience au fond, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

M. [P] [L] et Mme [W] [O] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du mois de juillet 2023 jusqu’au mois de mai 2024, soit à la somme de 5578,15 euros.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du même code, il y a lieu de condamner in solidum les défendeurs aux dépens en ce qu’il succombe à l’instance, comprenant notamment le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés in solidum à verser au requérant la somme de 300€ au titre des frais engagés dans la procédure et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que le bail en date du 28 août 2019, consenti à M. [A] [L] par [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, est résilié depuis le [Date décès 3] 2023,

Ordonnons l’expulsion M. [P] [L] et Mme [W] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie requérante pourra recourir à l’expulsion avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Rappelons que le sort des meubles laissés sur place est régi aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons in solidum M. [P] [L] et Mme [W] [O] à verser à Est Ensemble Habitat:

* une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été quittancés en l’absence de résiliation de bail, et ce, à compter du [Date décès 3] 2023 jusqu’à libération définitive des lieux,

* la somme provisionnelle de 5578,15 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 7 juin 2024,

* la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que cette décision est exécutoire par provision,

Condamnons in solidum M. [P] [L] et Mme [W] [O] aux entiers dépens,

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 mai 2025.

Le Greffier Le Juge