TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02989 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UO3O

JUGEMENT

N° B

DU : 15 Janvier 2026

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[G] [J]

[O] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e GAUTHIER

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 15 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [G] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

M. [O] [X], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat avec effet au 11 mai 2023, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] un appartement à usage d’habitation N° J06 et un parking n°285, situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 858,47 euros, provision sur charges mensuelle comprise.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] pour les engagements pris au titre du bail avec effet au

11 mai 2023.

Le 21 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 février 2025.

Par acte d’huissier en date du 26 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 4.791,13 euros, représentant les loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 3.928,71 euros et de l’assignation pour le surplus,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

et de dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mai 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.989,50 euros, pour inclure les paiements et recouvrement réalisés jusqu’au 10 novembre 2025. Elle précise être en accord avec les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement des loyers ayant repris.

Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] comparaissent en personne et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, ainsi que des délais de paiement sur 36 mois en règlement de l’arriéré. Ils expliquent leur situation personnelle et financière indiquant que Monsieur perçoit un revenu de 2.800 euros en qualité de technicien dans l’aéronautique par intérim, ses missions étant renouvelées, et que Mme est en congé maternité. Ils indiquent avoir trois enfants à charge et qu’ils remboursent des crédits à la consommation pour un montant total mensuel de 350 euros, l’un des crédits concernant des mensualités de 189 euros se terminant en janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

a) Sur la qualité à agir de la caution

L’article 2309 du Code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La caution est notamment recevable à agir en résolution du bail contre les locataires de son créancier désintéressé, notamment afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et ainsi limiter le montant de la dette cautionnée (cf. Civ. 1ère, 16/07/1998, n°96-17.476).

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par la production du contrat de garantie et des quittances subrogatives qu’elle a désintéressé la SA CDC HABITAT de la dette locative. Elle est ainsi recevable à agir contre Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] en résiliation du bail.

b) Sur les formalités en matière d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le

24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu avec effet au 11 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.928,71 euros a été signifié le 21 février 2025 par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du propriétaire, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] n’ont réglé qu’une partie de la somme dans le délai de deux mois, à hauteur de 50 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2025.

La demande subsidiaire aux fins de résiliation judiciaire du bail pour manquements des locataires à leurs obligations est donc sans objet.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative du 28 février 2025 et un décompte du 10 novembre 2025 démontrant que Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] restent devoir la somme de 2.989,50 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par ailleurs, le contrat de bail comporte une clause de solidarité (article 8) des preneurs à bail.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.989,50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience (les mois de mars à novembre 2025 ayant été réglés au vu du dernier décompte actualisé de la demanderesse), des revenus déclarés de Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J], de leurs propositions de règlement formulées démontrant leur capacité à solder la dette locative, et de l’accord de la demanderesse, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 83 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter d’office.

Il sera donc dit que jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 11 mai 2023 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] concernant un appartement à usage d’habitation N° J06 et un parking n°285, situés [Adresse 6] sont réunies à la date du

22 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.989,50 euros (décompte arrêté au

10 novembre 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement;

AUTORISE Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 83 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] soient solidairement condamnés à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur justification de quittances subrogatives jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [X] et Mme [G] [J] aux dépens ;

DIT que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente