COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01493 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXV2

Du 06 Mai 2025

MINUTE N°25/00133

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8]

c/ S.A.R.L. VALGENIO

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Jennifer [Localité 10]

Expédition(s) délivrée(s) à

M^e Khaled HARRAG

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Août 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice CITYA BAIE DES ANGES

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Jennifer SALLES de la SELARL CABINET D’AVOCATS SALLES & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. VALGENIO

C/ O [Localité 9] contacts

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Khaled HARRAG, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 18 Mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL VALGENIO est propriétaire des lots n° 22 et 45 au sein de la copropriété de l’immeuble LA FLORIDA situé au [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, fait assigner la SARL VALGENIO devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

5390,35 euros arrêtée au 20 août 2024 au titre de l’arriéré de charges échues et provisionnelles approuvées outre intérêts à compter de la présente assignation, des appels provisionnels et des différents frais y afférents,

300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Par courrier en date du 29 octobre 2024, la juridiction a sollicité la production d’un relevé ou titre de propriété de la SARL VALGENIO.

Par jugement en date du 14 novembre 2024, le juge délégué a prononcé la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] produise le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires portant sur les comptes de l’exercice 2023.

À l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son conseil, a versé les pièces sollicitées et s’est opposé à la demande de délais de paiement formée par la SARL VALGENIO.

Dans ses écritures déposées à cette même audience, la SARL VALGENIO a demandé des délais de paiement pour le règlement de ses charges et a sollicité la condamnation de CITYA BAIE DES ANGES représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 446 -2 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ses prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions des prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieure à défaut elles sont réputées les avoirs abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Dès lors, la présente juridiction ne statuera que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties, ce dernier n’étant pas saisi des autres demandes qui n’y figurent pas.

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que la SARL VALGENIO est propriétaire des lots n° 22 et 45 dépendant de l’immeuble [Adresse 8].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 29 juin 2023 et du 17 octobre 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires LA FLORIDA verse aux débats les appels de fonds adressés à la SARL VALGENIO pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 9 février 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 1722,96 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé, que la SARL VALGENIO ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’elle est redevable à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge de la somme de 4134.96 euros au 20 août 2024 déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Les éléments développés par la défenderesse relatifs à une autre instance pendante devant le tribunal judiciaire au fond, sont en l’espèce inopérants, la SARL VALGENIO reconnaissant d’ailleurs être débitrice d’un arriéré de charges.

Dès lors, force est de considérer que la SARL VALGENIO est bien redevable de la somme de 4134,96 euros au titre des charges de copropriété dues au 20 août 2024.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4134.96 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 9 février 2024, mis en demeure la SARL VALGENIO de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 51,60 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par cette dernière à l’instar du coût de la sommation de payer de 136,91 euros.

Toutefois, les autres frais de mise en demeure qui ne sont pas justifiées, seront écartés.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 960 euros sera rejetée.

Enfin, les frais d’assignation relèvent des dépens.

La SARL VALGENIO sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 188.51 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 9 février 2024.

Sur la demande de délais de paiement :

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, la défenderesse sollicit l’octroi de délais de paiement au motif qu’elle n’a pas pu régler ses charges de copropriétés sans cependant verser d’éléments justificatifs permettant d’apprécier sa situation financière et ses capacités de paiement.

En conséquence, sa demande qui n’est pas fondée sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire la SARL VALGENIO est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Dans un précédent jugement du 10 avril 2018, la SARL VALGENIO a été condamnée au paiement d’un arriéré de charges de copropriété de 40 104,53 euros outre à la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Or, en s’abstenant de payer à nouveau ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, la SARL VALGENIO commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL VALGENIO, qui succombe, sera condamnée aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SARL VALGENIO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 4134.96 euros au titre des charges et provisions échues au 20 août 2024 outre la somme de 188.51 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter l’assignation ;

REJETTE la demande de délais de paiement de la SARL VALGENIO ;

CONDAMNE la SARL VALGENIO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL VALGENIO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL VALGENIO aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT