TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02200 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7Z3

Minute : 25/00085

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] – Grand Paris Grand Est

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 145

C/

Monsieur [G] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] – Grand Paris Grand Est

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du Val de Marne

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 17 octobre 2019, l’Office public de l’Habitat de [Localité 8] a consenti à Monsieur [G] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 341,54 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 25 août 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [G] [H] un commandement de payer la somme en principal de 3949 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 août 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 septembre 2024, l’Office public de l’Habitat de [Localité 8] a fait citer Monsieur [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [G] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin était,

«  rappeler que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Monsieur [G] [H] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 4508 € à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 3949 € et pour le surplus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

Ï des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement appelés à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

Ï de la somme de 450 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

«  ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, l’Office public de l’Habitat de [Localité 8] a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges en violation de ses obligations contractuelles, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été notifié par exploit de commissaire de justice, qu’il n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, l’Office public de l’Habitat de [Localité 8], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme 4579,66€ arrêtée au 12 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. Il a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse du fait de l’absence du défendeur à l’audience.

Monsieur [G] [H], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’Habitat de [Localité 8] justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 21 août 2023, pour une situation d’impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article

Le bail conclu le 17 octobre 2019 contient une clause résolutoire pour non-paiement du loyer ou des charges (article 4.4). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 25 août 2023 pour la somme en principal de 3949 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 août 2023.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 octobre 2023.

L’expulsion de Monsieur [G] [H] du local d’habitation sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [G] [H] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 26 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d’habitation, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

L’Office public de l’Habitat de [Localité 8] produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [G] [H] reste lui devoir la somme de 4508 € arrêtée à la date du 13 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Monsieur [G] [H], non comparant, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester cette somme.

Doit toutefois être déduite de cette créance la somme de 153,23 euros correspondant au coût du commandement de payer, entrant dans les dépens.

Monsieur [G] [H] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 4354,77 € à valoir sur les loyers et charges échus au 13 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus, assorti des intérêts au taux légal sur la somme de 3639 euros, à compter du 25 août 2023, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 5 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office public de l’Habitat de [Localité 8], M. [G] [H] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le requérant ne justifiant pas en quoi il serait nécessaire que l’exécution de l’ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute, il ne sera pas fait droit à cette demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 17 octobre 2019 par l’Office public de l’Habitat de [Localité 8] à Monsieur [G] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8] sont réunies à la date du 25 octobre 2023 ;

Autorisons l’expulsion de M. [G] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamnons en ce cas Monsieur [G] [H], à payer à l’Office public de l’Habitat de [Localité 8] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du 26 octobre 2023, jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons Monsieur [G] [H] à verser à l’Office public de l’Habitat de [Localité 8] à titre provisionnel la somme de 4354,77 € à valoir sur les loyers et charges échus au 13 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus, assorti des intérêts au taux légal sur la somme de 3639 euros à compter du 17 octobre 2019, et sur le surplus à compter du 5 septembre 2024;

Condamnons Monsieur [G] [H] à verser à l’Office public de l’Habitat de [Localité 8] une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons Monsieur [G] [H] aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025

La greffière Le juge