COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [K] RAIMBALDI c/ [T] [E]

N° 25/

Du 22 Avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04299 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCNY

Grosse délivrée à

M^e Christophe NANI

expédition délivrée à

le 22 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Avril 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [K] RAIMBALDI » sis à [Adresse 11], poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice, la société « FONCIA [Localité 9] », société anonyme à conseil d’administration au capital de 1.045.995 €, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le N° B 380 007 773 dont le siège social est à [Adresse 10] – poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [T] [E]

[Adresse 7] [Adresse 5]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [E] est propriétaire des lots n 44 et 137 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3].

Par jugement du 25 septembre 2019, le tribunal d’instance de Nice a condamné Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » les sommes de 3.008,78 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2019, de 48 euros de frais nécessaires et de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre du 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a mis en demeure Mme [T] [E] de lui payer la somme de 11.614,99 euros de charges de copropriété impayées et frais de recouvrement.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a fait délivrer à Mme [T] [E] le 14 août 2014 un commandement de payer la somme principale de 12.576,72 euros de charges de copropriété dues au 9 août 2024.

Par acte du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] a fait assigner Mme [T] [E] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

11.579,02 euros de charges de copropriété arrêtées au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 août 2024,

les frais de relances et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 14 août 2024,

Il fonde sa demande de paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier de leur principe et de leur montant, le tableau de répartition des charges, l’état des dépenses et des recettes ainsi que les budgets prévisionnels tels qu’ils ont été adoptés par les assemblées générales des copropriétaires. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge de la collectivité et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, ou par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [T] [E] n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 19 février 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme [T] [E] est propriétaire des lots de copropriété n 44 et 137 de l’immeuble,

le jugement rendu le 25 septembre 2019 par le tribunal d’instance de Nice condamnant Mme [T] [E] à lui payer les sommes de 3.008,78 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2019, de 48 euros de frais nécessaires et de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2020, le 31/12/2021, le 31/12/2022, et le 31/12/2023,

les comptes de gestion au 31/12/2022, et au 31/12/2023,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [T] [E],

une mise en demeure de payer la somme de 11.614,99 euros adressée à Mme [T] [E] par lettre du 7 mai 2024,

un commandement de payer la somme de 12.762,02 euros de charges de copropriété dues au 9 août 2024 délivrée à Mme [T] [E] par acte de commissaire de justice le 14 août 2024,

un relevé de compte débiteur de la somme de 11.579,02 euros au 5 novembre 2024.

Ce solde débiteur a été expurgé des sommes auxquelles M. [T] [E] a été condamnée à payer selon jugement du 25 septembre 2019.

Toutefois, ce solde débiteur de 11.579,02 euros, débutant au 1er avril 2020 et expurgé du montant des précédentes condamnations, n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de « suivi de procédure de recouvrement » d’un montant de 100 euros facturés les 14/12/2020, 13/09/2021, 13/06/2022, 16/09/2022, et 13/12/2022,

des frais d’huissier d’un montant de 205 euros le 15/04/2021 et d’un montant de 320 euros le 09/08/2024,

des frais d’avocat d’un montant de 300 euros le 16/06/2021, d’un montant de 100 euros le 20/09/2023 et d’un montant de 320 euros le 05/11/2024,

des frais de commandement de payer d’un montant de 153,20 euros le 07/07/2021 et d’un montant de 185,30 euros le 09/10/2024,

des frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros le 07/05/2024,

des frais de relance d’un montant de 44 euros le 04/06/2024,

des frais d’hypothèque d’un montant de 205 euros le 05/11/2024,

le tout pour un montant total de 2.380,50 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de suivi de procédure de recouvrement ou encore des frais de relance, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en demeure de 48 euros, le coût des frais de constitution d’hypothèque, mais également le coût du commandement de payer du 14 août 2024 ainsi que les frais de commissaire de justice qui seront inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété ainsi que de frais nécessaires à son recouvrement d’un montant de 9.451,52 euros, arrêtée au 5 novembre 2024, que Mme [T] [E] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 août 2024 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [T] [E] s’abstient de manière récurrente de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose ainsi à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes de conservation et d’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

Mme [T] [E] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [T] [E] sera condamnée aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer délivré le 14 août 2024 ainsi que les frais de commissaire de justice, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] la somme de 9.451,52 euros (neuf mille quatre cent cinqaunte et un euros et cinquante deux centimes) de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] la somme de 800 euros (huit cent euros) de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] à [Adresse 8] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [T] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 14 août 2024 ainsi que les frais de commissaire de justice ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

[K] GREFFIER [K] PRÉSIDENT