TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 22/01496 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OOGF

NAC : 56C

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

M^e Patrick HAUDUCOEUR,

M^e Marie-odile PEROT-CANNAROZZO

Jugement Rendu le 04 Novembre 2024

ENTRE :

Monsieur [B] [C], né le 15 Mai 1956 à [Localité 5] (Portugal),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Patrick HAUDUCOEUR, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

La S.A.S. SILOGE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laure BOUCHARD, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistées de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 02 Septembre 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Mars 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Novembre 2024.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [C] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4] (91).

Selon mandat du 16 avril 2018, Monsieur [B] [C] a confié à la société SILOGE la gérance de son appartement.

L’appartement a été loué à Monsieur [N] [M] et Madame [H] [Z] à compter du 1er juillet 2018.

Par courrier du 11 juin 2021, Monsieur [C] s’est inquiété auprès de la société SILOGE à propos d’impayés et de la mise en jeu de la garantie loyers impayés, demande réitérée par l’intermédiaire de son conseil le 23 juillet 2021.

Par courrier du 24 août 2021, Monsieur [C], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société SILOGE de lui communiquer les dispositions prises afin de mettre en action les garanties souscrites en cas de non-paiement des loyers.

C’est dans ces conditions que Monsieur [B] [C] a fait assigner, par actes de commissaire de justice du 15 mars 2022, la SAS SILOGE devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Aux termes de ses dernières écritures régularisées par voie électronique le 2 octobre 2023, Monsieur [B] [C] demande au tribunal de :

— Condamner la société SILOGE à lui payer la somme de 13.369,46 Euros de dommages intérêts, outre les intérêts moratoires de droit avec capitalisation s’il y a lieu,

— Condamner la société SILOGE à lui payer la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamner la société SILOGE aux entiers dépens, qui seront recouvrés par M^e Patrick HAUDUCOEUR.

Monsieur [B] [C] fonde son action sur les articles 1103, 1992 et 1231-1 du code civil. Il fait valoir que la société SILOGE devait assurer le suivi parfait de la garantie d’assurance de loyers impayés en procédant à une déclaration de sinistre, ce qu’elle n’a pas fait.

Aux termes de ses dernières écritures régularisées par voie électronique le 14 décembre 2023, la SAS SILOGE demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [B] [C] de ses demandes,

— À titre subsidiaire, juger que Monsieur [B] [C] ne peut prétendre qu’à une perte de chance, qui ne pourra qu’être minorée sur une base initiale de 8.900 Euros,

— Écarter l’exécution provisoire,

— Condamner Monsieur [B] [C] à lui verser la somme de 2.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [B] [C] aux dépens.

La SAS SILOGE soutient que le mandat était un mandat de gestion mais non un mandat de location et qu’au jour de la signature du mandat, Monsieur [C] avait déjà sélectionné les locataires qui étaient déjà dans les lieux. Elle confirme avoir déclaré le sinistre auprès de l’assurance garantie des loyers impayés, mais que le dossier a été refusé puisque certains documents du dossier de solvabilité étaient manquants, documents que la SAS SILOGE indique avoir demandé en vain à Monsieur [C]. La défenderesse indique par ailleurs que Monsieur [C] ne lui jamais demandé d’engager des poursuites pour le recouvrement des loyers dus.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 5 mars 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 2 septembre 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir constater ou dire et juger qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais relèvent des moyens au soutien des prétentions des parties.

1. Sur la responsabilité de la société SILOGE

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Aux termes de l’article 1993 du code civil, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil (ancien article 1147), le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que l’agence immobilière, agissant en qualité de professionnel, qui s’est engagée à rechercher un locataire, est tenue d’agir avec diligence notamment en ce qui concerne la vérification des éléments de solvabilité des preneurs et répond d’une obligation générale de conseil et de mise en garde.

* Sur l’étendue du mandat de la société SILOGE

En l’espèce, les parties s’opposent sur la question de savoir si le mandat de la société SILOGE portait sur la sélection et l’installation des preneurs, ou non.

Est produit aux débats un contrat intitulé « MANDAT DE GERANCE » conclu entre les parties le 16 Avril 2018 pour le bien dont Monsieur [C] est propriétaire.

Les missions de la société SILOGE, aux termes du contrat, comprennent la gestion des loyers (encaissement, quittance, etc…), les procédures de recouvrement, la gestion des travaux et le changement de locataire. Si la formule « changement de locataire » peut laisser penser que cela n’englobe pas la recherche du locataire initial, le descriptif de la mission est plus vaste, comprenant les éléments suivants : « rechercher des locataires, louer et louer les biens après avoir visé le mandat de vacance, etc…. ».

Le bail litigieux a été conclu le 1er juillet 2018, soit après la signature du mandat. La société SILOGE apparaît en qualité de mandataire du bailleur sur le bail.

Le demandeur produit également un courrier qui lui a été adressé par SILOGE le 28 mai 2018, intitulé « avis de location », aux termes duquel la société SILOGE l’informe avoir loué l’appartement à Monsieur [M] et Monsieur [T], l’informant des honoraires de location.

Si la société SILOGE soutient qu’en réalité c’est Monsieur [C] qui s’est chargé de trouver les locataires – des connaissances à lui – et à les installer dans les lieux, ceci ne ressort d’aucun élément versé aux débats.

Il y a donc lieu de déduire que le mandat englobait bien une mission de recherche de locataire, et non uniquement de gestion a posteriori, tous les autres éléments produits aux débats étant de nature à le confirmer.

* Sur les fautes reprochées à la société SILOGE

La société SILOGE justifie avoir adressé une déclaration de sinistre au cabinet BESSE IMMOPLUS au titre de la garantie « loyers impayés » qui avait été souscrite par Monsieur [C].

Le cabinet BESSE IMMOPLUS sollicitait, par courrier du 7 février 2019, la communication du contrat de travail des locataires et de leurs bulletins de salaire.

Des documents ont été transmis et le 18 février 2019, le cabinet BESSE IMMOPLUS a indiqué que l’assureur refusait de prendre en charge le sinistre pour non-respect du ratio de solvabilité du locataire lors de l’entrée dans les lieux (impossibilité d’établir la nature du contrat de travail). Ce ratio ne correspondant pas aux dispositions contractuelles du contrat d’assurance, la garantie était refusée.

La société SILOGE justifie avoir sollicité le locataire pour lui demander son contrat de travail et ses bulletins de salaires des mois de février 2018 et mars 2018, par courrier en date du 18 décembre 2019, soit bien après le courrier de refus de garantie.

Il ressort de ce qui précède que le bien a été loué sans que le locataire ne justifie d’éléments de solvabilité suffisants au regard des exigences de l’assureur au titre de la garantie « loyers impayés ».

Si la société SILOGE indique qu’elle n’a pas recherché les locataires et n’a donc pas constitué le dossier des locataires défaillants, cela est contredit par les éléments versés aux débats qui démontrent qu’au contraire il lui incombait de rechercher les locataires et qu’elle a joué le rôle de mandataire lors de la signature du contrat de bail.

Quand bien même Monsieur [C] aurait lui-même sélectionné les locataires, il lui appartenait, en sa qualité de professionnel, d’alerter ce dernier sur les éléments de solvabilité nécessaires, et s’abstenir de signer le contrat de bail si elle estimait que le dossier était incomplet.

C’est donc bien la société SILOGE qui a commis une faute dans l’exécution de son mandat, en s’abstenant de s’assurer que les locataires présentaient un dossier de solvabilité suffisant pour que la garantie loyers impayés puisse trouver à s’appliquer.

* Sur le préjudice subi par Monsieur [C]

Du fait de la défaillance de la société SILOGE, Monsieur [C] a perdu le bénéfice de la garantie loyers impayés. En effet, les courriers du cabinet BESSE IMMOPLUS lient directement l’absence de bénéfice de la garantie loyers impayés à l’absence d’éléments complets s’agissant de la solvabilité du locataire.

Il sollicite une somme équivalente au montant des loyers impayés qui n’ont pu être prises en charge par l’assureur, soit 13.369,46 Euros. Il verse aux débats les relevés de compte adressés régulièrement par SILOGE, et notamment le dernier en date du 31 juillet 2021 (le locataire ayant quitté les lieux en août 2021) qui fait apparaître un restant dû par les locataires de 12.569,46 Euros. Aucun autre document ne vient conforter le chiffre de 13.369,46 Euros.

Si l’indemnisation de Monsieur [C] doit s’analyser en une perte de chance, elle est ici très élevée puisque comme indiqué précédemment, le manquement de la société SILOGE a directement empêché Monsieur [C] de bénéficier de la garantie loyers impayés. Cependant, il n’est pas certain qu’en application de la garantie, Monsieur [C] aurait perçu la totalité de la somme. La perte de chance sera par conséquent évaluée à 90%, ce qui porte le montant à 90% x 12.569,46 = 11.312,51 Euros.

Comme le fait remarquer la société SILOGE, Monsieur [C] ne justifie pas avoir engagé de procédure à l’encontre des locataires, au terme de laquelle il aurait pu recouvrer une partie des loyers impayés. Toutefois, là encore cette prérogative appartenait à la société SILOGE au terme du mandat de gestion et elle ne justifie pas de diligences en ce sens. Elle est donc malvenue de venir le reprocher à Monsieur [C] pour tenter de minimiser le préjudice de ce dernier.

La société SILOGE fait également valoir que Monsieur [C] aurait nécessairement perçu une somme moindre, amputée des honoraires de gestion de l’agence immobilière (7%), de l’imposition sur les loyers perçus et de la CSG de 17,20%.

Les honoraires de l’agence immobilière sont non pas de 7% mais de 5,20 % comme cela ressort du mandat de gestion. La somme se serait donc élevée à 11.312,51 Euros – 5,20% (588,25) = 10.724,26 Euros

Le montant de l’imposition que Monsieur [C] aurait payée sur les loyers en cause n’est pas certain, l’imposition étant dépendante de différents facteurs. Monsieur [C] justifie de son taux marginal d’imposition à 11%.

Il convient de prendre en compte ce taux à défaut d’élément plus précis et plus actuel. Sur cette base, on peut donc estimer que Monsieur [C] aurait perçu 10.724,26 – 11% (1.179,66) = 9.544,6 Euros.

Au vu de ce qui précède, la société SILOGE sera condamnée à verser à Monsieur [C] la somme de 9.544,60 Euros.

2. Sur les autres demandes

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société SILOGE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société SILOGE sera condamnée à payer à Monsieur [C] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

— CONDAMNE la SAS SILOGE à verser à Monsieur [B] [C] la somme de 9.544,60 Euros (neuf mille cinq cent quarante-quatre euros et soixante centimes),

— CONDAMNE la SAS SILOGE à verser à Monsieur [B] [C] la somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SAS SILOGE aux dépens, dont distraction au profit de M^e Patrick HAUDUCOEUR,

— DEBOUTE Monsieur [B] [C] du surplus de ses demandes,

— DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,