COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00390 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QI7P

du 06 Mai 2025

N° de minute 25/00704

affaire : Syndic. de copro. LES JARDINS DES ORANGERS, sis [Adresse 3]

c/ S.C.I. PHARMAVAL

Grosse délivrée à

M^e Bastien CAIRE

Expédition délivrée à

Partie défaillante (1)

le

l’an deux mil vingt cinq et le six Mai à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 26 Février 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. LES JARDINS DES ORANGERS, sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice O.R IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. PHARMAVAL

[Adresse 5]

[Localité 2]

Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DES ORANGERS a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI PHARMAVAL, aux fins de la voir condamner à :

— procéder ou à faire procéder à la dépose de sa canalisation d’eau installée sans autorisation dans les parties communes de la copropriété au droit de son lot et à remettre en état les dites parties communes et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 18 mars 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DES ORANGERS représenté par son conseil a maintenu ses demandes.

Il expose que la SCI PHARMAVAL qui est propriétaire du lot numéro 2 correspondant à un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble, a fait procéder à la réparation d’une fuite d’origine privative survenue dans son lot au cours de l’année 2023 et qu’elle a fait poser une canalisation en apparent au sein des parties communes sans la moindre autorisation de la copropriété. Elle indique lui avoir adressé une mise en demeure aux fins d’obtenir la remise en état des parties communes en vain puis lui avoir envoyé plusieurs relances restées sans effet. Il ajoute que par courrier du 4 juin 2024, il lui a été répondu que le tuyau apparent serait placé dans une goulotte et que les travaux n’ont pas été réalisés et que l’atteinte aux parties communes perdure. Il expose ainsi qu’il est nécessaire de mettre un terme au trouble manifestement illicite en la condamnant à déposer la canalisation et à remettre en état les parties communes.

La SCI PHARMAVAL, régulièrement assignée. par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI PHARMAVAL est propriétaire des lots 118 et 102 au sein de la copropriété LES JARDINS DES ORANGERS.

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que :

— les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment les halls d’entrée, les escaliers, les cages d’escalier et leurs paliers et tous les dégagements communs,

— que chaque propriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et d’une manière générale de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui.

Le 28 octobre 2023, le syndic de l’immeuble a adressé une mise en demeure au mandataire de la SCI PHARMAVAL, la société HABITAT EXPERTISE, qui assure la gestion de son appartement, aux fins de remise en état des parties communes dans laquelle il indique que suite à la réparation d’une fuite d’origine privative, une canalisation d’eau a été installée par elle dans les parties communes sans autorisation de la copropriété.

Il est établi que des relances lui ont été adressées le 26 mars 2024 puis le 27 mai 2024 en vain.

Dans un mail du 4 juin 2024, la société HABITAT EXPERTISE lui a répondu qu’elle devait faire intervenir une entreprise pour mettre le tube apparent sous goulotte et si cela était possible le faire passer dans le faux plafond tout en précisant que la fuite avait touché plusieurs appartements et que la canalisation d’origine était encastrée.

Le syndicat des copropriétaires expose cependant que les travaux proposés n’ont pas été réalisés et verse à ce titre un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 octobre 2024 mentionnant que sur le palier du deuxième étage, se trouve implanté un tuyau multicouche blanc parcourant le mur en apparent sous la corniche du faux plafond depuis la partie supérieure du placard technique jusqu’au mur situé au fond à gauche du couloir. Il est précisé que ce tuyau passe à travers le mur du placard technique puis à travers le mur de l’appartement implanté au fond à gauche. À l’intérieur du placard, ce tuyau multicouche en apparent est relié au compteur d’eau, le tuyau d’origine étant déconnecté.

La SCI PHARMAVAL régulièrement assignée n’a pas comparu et n’a fait valoir aucun moyen contraire.

Dès lors, force est de considérer au vu des éléments susvisés que le trouble manifestement illicite allégué par le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES ORANGERS est caractérisé dans la mesure où il est établi que la SCI PHARMAVAL a fait installer dans le cadre de la réparation d’une fuite privative, une canalisation d’eau apparente dans le couloir-palier du deuxième étage, partie commune, parcourant le mur sous la corniche du faux plafond et traversant celui de son appartement sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Or, il ressort des dispositions susvisées que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

En conséquence, il convient de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriéraires et de condamner la SCI PHARMAVAL à faire procéder à la dépose de la canalisation d’eau litigieuse installée dans les parties communes et à les remettre en état et ce sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard qui courra passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes accessoires :

La SCI PHARMAVAL qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DES ORANGERS la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. La défenderesse sera en conséquence condamnée à lui verser une indemnité de 1200 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS la SCI PHARMAVAL, à faire procéder à la dépose de sa canalisation d’eau installée dans le couloir-palier du 2ème étage de l’immeuble LES JARDINS DES ORANGERS au droit de son lot sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et à remettre en état les dites parties communes et ce sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard qui courra passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois;

CONDAMNONS la SCI PHARMAVAL, à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES ORANGERS la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI PHARMAVAL, aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT