Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CIUSSI

1 GROSSE M^e MARIA

1 EXP M^e MONTI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

DÉCISION N° 26/181

N° RG 23/00096 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PAN5

DEMANDEURS :

Monsieur [O], [D], [A] [N]

né le 24 Juillet 1948 à LILLE (59000)

9 Chemin des Bouleaux

Le Dauphin Bleu

06800 CAGNES-SUR-MER

Madame [J], [P], [Z] [Y] épouse [N]

née le 19 Juillet 1956 à ANNEZIN (62000)

9 Chemin des Bouleaux

Le Dauphin Bleu

06800 CAGNES-SUR-MER

représentés par Maître Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEURS :

S.A. L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, immatriculée au RCS de LYON sous le n°957 518 491, dont le siège social est 2 Place des Célestins 69002 LYON, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Philippe MARIA de l’ASSOCIATION MARIA – RISTORI-MARIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Monsieur [W], [K] [T]

né le 22 Mars 1985 à MONTPELLIER (34000)

33 AV. JEAN XXIII

Résidence les Genets Bat A2

06130 GRASSE

représenté par Maître Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 18 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 22 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [N], lequel faisait alors l’objet d’un plan de sauvegarde, et son épouse Madame [J] [Y] épouse [N], ont donné mandat de vente à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, spécialisée dans les transactions de pharmacie, d’un fonds de commerce d’officine de pharmacie sis à Grasse, 12 boulevard Carnot, dénommé « Pharmacie de la Palmeraie »

Le 24 février 2021, Monsieur [W] [T] a signé une offre d’achat de l’officine et son stock de marchandises rédigée par la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, pour un prix de 950.000 €, sous diverses conditions suspensives, qui a été acceptée par les époux [N].

Une promesse unilatérale d’achat a ensuite été signée entre les parties les 26 et 27 avril 2021, aux mêmes conditions. Cette promesse prévoyait le versement, par l’acquéreur, d’une somme de 95.000€ à titre d’acompte à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE désignée comme séquestre, au moyen d’un billet à ordre à échéance du 1er janvier 2022 au bénéfice des vendeurs. Elle stipulait également que dans le cas où l’une des parties ne régularisait pas l’acte authentique alors que toutes les conditions seraient remplies ou que l’acquisition ne se réaliserait pas par sa faute, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 95.000 € à titre de dommages et intérêts.

Il était prévu également qu’une fois les conditions suspensives conventionnelles levées, les parties signeraient un acte réitérant la vente sous une condition suspensive réglementaire dont la levée serait constatée par les parties dans un acte postérieur.

Monsieur [W] [T] n’a pas signé l’acte constatant la levée des conditions suspensives conventionnelles adressé aux parties le 28 juin 2022 et ne s’est pas présenté au rendez-vous de signature de l’acte réitératif malgré sommation à comparaître délivrée en ce sens par les vendeurs en date du 11 août 2022. Un procès-verbal de carence a été dressé le 26 août 2022 et la cession ne s’est pas réalisée.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2023, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner Monsieur [W] [T] devant le tribunal judiciaire de Grasse en paiement de la somme de 95.000 € en exécution de la clause pénale contractuelle et subsidiairement, en dommages et intérêts.

Cette affaire a été enregistrée au répertoire général sous le n°23/96.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2023, la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE a fait assigner Monsieur [W] [T] devant le tribunal judiciaire de Grasse en paiement des honoraires de rédaction d’actes et de négociation, et subsidiairement, en dommages et intérêts.

Cette affaire a été enregistrée au répertoire général sous le n°23/100.

Par ordonnance du 26 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances et dit qu’elles seraient appelées désormais sous le même numéro RG 23/96.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, Monsieur et Madame [N] sollicitent, au visa des articles 1231-5 et 1240 du code civil, de voir :

— prononcer la validité de l’acte de promesse des 26 et 27 avril 2021,

— condamner Monsieur [W] [T] à leur payer la somme irréductible et forfaitaire de 95.000 € prévue à l’acte de promesse des 26 et 27 avril 2021 outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2022,

Subsidiairement,

— condamner Monsieur [W] [T] à leur payer la somme de 95.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son comportement dolosif et de mauvaise foi,

— débouter Monsieur [W] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— condamner Monsieur [W] [T] à leur payer une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent en substance que, toutes les conditions suspensives conventionnelles prévues à l’acte ayant été levées, la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE a établi un avenant de levée des conditions suspensives dont la signature électronique par chacune des parties avait été fixée au 5 juillet 2022 ; qu’ils ont signé cet acte contrairement à Monsieur [W] [T] qui s’est abstenu de toute explication et en réalité avait renoncé au projet ; qu’ainsi si la vente de l’officine n’a pu se réaliser c’est uniquement en raison de la renonciation fautive de l’acquéreur, de sorte qu’en application de de la clause pénale prévue à la promesse d’achat, Monsieur [W] [T] doit être condamné au paiement de la somme de 95.000 € qui est acquise comme indemnité irréductible d’immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2022.

Ils précisent à cet égard QUE le billet à ordre d’un montant de 95.000€ remis par l’acquéreur au séquestre à titre d’acompte venait à échéance au 1er janvier 2022 et que celui-ci a depuis expiré, justifiant de ce fait la demande de condamnation du défendeur.

A titre subsidiaire, il réclame le versement de la même somme à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En réponse aux moyens adverses, ils rétorquent que les éléments de circonstance excipés par le défendeur ne justifient pas le prononcé de la caducité ou de la résolution de la promesse.

Ils s’opposent enfin à la demande reconventionnelle de voir réduite le montant de la clause pénale.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2025, la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE sollicite, au visa des articles 1112-1, 1231-5 et 1240 du code civil, de :

— condamner Monsieur [W] [T], pour non-respect de ses obligations contractuelles en ce compris celle d’exécution de bonne foi, à lui payer :

—  15.000 € TTC au titre des honoraires de rédaction d’acte,

—  60.000 € TTC au titre des honoraires de négociation,

Outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2022,

Subsidiairement,

— condamner Monsieur [W] [T] à lui payer la somme de 75.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé par sa faute l’ayant privé de la perception de sa rémunération de négociation et de rédaction d’actes.

— débouter Monsieur [W] [T] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— le condamner à lui payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle explique que Monsieur [W] [T] s’est engagé au paiement de la somme de 60.000 € correspond aux honoraires de négociation et de celle de 15.000 € correspondant aux honoraires de rédaction d’actes, en signant le devis d’intervention le 18 février 2021 puis la promesse d’achat et enfin le bon de commissionnement le 26 avril 2021 ; que la vente n’ayant pas pu se réaliser en raison du seul comportement fautif de Monsieur [W] [T], il doit être fait application de la clause pénale prévue à la promesse d’achat et de le condamner à la somme globale de 75.000 € TTC en application à titre principal de l’article 1231-5 du code civil et à titre subsidiaire de l’article 1240 du même code.

A l’instar de Monsieur et Madame [N], elle s’oppose aux demandes du défendeur tendant à voir prononcer la caducité et la résolution de la promesse d’achat.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2025, Monsieur [W] [T] sollicite, au visa des articles 1186, 1187, 1188, 1195, 1217, 1231-1, 1231-5, 1240 du code civil, de :

— prononcer la caducité de la promesse unilatérale d’achat signée et acceptée les 26 et 27 avril 2021 et son avenant signé le 27 avril 2021,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résolution de la promesse unilatérale d’achat signée et acceptée les 26 et 27 avril 2021 et son avenant signé le 27 avril 2021,

A titre in niment subsidiaire,

— rejeter l’intégralité des demandes formées par les époux [N] et la SA AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE,

Si par exceptionnel la Juridiction de céans estimait lesdites demandes fondées,

— condamner la SA AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE à le relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SA AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE à lui payer la somme de 5.000 € en réparation des préjudices subis en raison des agissements fautifs commis par cette dernière,

— condamner in solidum la SA AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N] à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Valérie MONTI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il s’oppose aux demandes formées par Monsieur et Madame [N] et la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE en application de la clause pénale au motif que la promesse d’achat doit être déclarée caduque et à titre subsidiaire doit être résolue. Il fait valoir notamment que les conditions initiales de l’offre d’achat présentée par cette dernière le 18 février 2021 n’étaient plus réunies au moment de réitérer la vente. A titre subsidiaire, il s’oppose à leurs demandes au motif, s’agissant des honoraires réclamés par la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, qu’ils ne sont pas dus en l’absence de conclusion de la vente et en l’absence de toute faute de sa part, et s’agissant de la demande de Monsieur et Madame [N], en l’absence de préjudice subi par eux puisqu’ils ont trouvé un nouvel acquéreur très rapidement et au même prix, justifiant que l’indemnité prévue à la clause pénale soit « supprimée » et en l’absence de toute faute pouvant être retenue contre lui.

Il formule enfin une demande de dommages et intérêts contre la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE à hauteur de 5.000 € en réparation de ses agissements fautifs, consistant en un défaut d’accompagnement dans ce qui était sa première acquisition professionnelle et compte tenu des pressions et intimidations exercées par elle, et justifiant par ailleurs de la condamner à le relever et garantir de toute éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

Suivant ordonnance en date du 30 juin 2025, le juge de la mise état a prononcé la clôture de l’instruction à effet différé au 18 décembre 2025 et fixé l’affaire à plaider à l’audience à juge unique du 20 janvier 2026, reportée au 22 janvier 2026.

Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur la validité de la promesse d’achat des 26 et 27 avril 2021 :

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur et Madame [N] et de la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, Monsieur [W] [T] soutient que ces derniers ne peuvent solliciter l’application des dispositions de la promesse d’achat dès lors qu’en premier lieu, celle-ci est devenue caduque et qu’en second lieu, elle doit être résolue.

* Sur la caducité de la promesse

Aux termes de l’article 1186 alinéa 1 du code civil, « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. »

La disparition d’un élément essentiel au contrat doit être indépendante de la volonté des parties.

Aux termes de l’article 1187 du même code, « La caducité met fin au contrat.

Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

Monsieur [W] [T] excipe une remise en cause de la viabilité du projet d’acquisition dès lors qu’auraient disparu postérieurement à la signature de la promesse d’achat les trois éléments essentiels du contrat suivants :

— l’existence de deux cabinets médicaux, ayant fermé ou ayant été transférés, à proximité du nouveau local dans lequel il était prévu que le fonds de commerce soit transféré,

— l’augmentation du coût des travaux d’aménagement du nouveau local, le budget initialement fixé à 200.000 € étant passé à 400.000 €,

— la réouverture en mars 2022 de la pharmacie de la Foux, dans le centre-ville de Grasse et l’agrandissement de la pharmacie du Jeu de Ballon.

Il convient tout d’abord de relever qu’aucun de ces éléments n’est mentionné dans la promesse d’achat litigieuse, ce qui est un premier élément en défaveur de leur qualification en tant qu’élément essentiel du contrat.

Par ailleurs, il échet de préciser que la caducité sanctionne le contrat qui voit disparaître un élément qui prive de toute efficacité l’opération économique qu’il réalise, et qui rende par conséquent impossible l’exécution du contrat.

Or, en l’espèce, les arguments avancés par le défendeur, qui seraient – à les supposer fondés – de nature à diminuer la rentabilité escomptée de l’opération, ne sont pas, en revanche, de nature à priver de toute efficacité l’opération d’acquisition du fonds de commerce et l’exploitation de l’office dans le nouveau local sis square Rastigny.

Concernant particulièrement le montant des travaux, Monsieur [W] [T] ne démontre pas que leur augmentation aurait remis en cause le financement de l’opération.

En outre, s’il expose qu’initialement les travaux avaient été estimés à 200.000 € par la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, force est de constater d’une part, que dans la mesure où aucune partie ne mentionne l’existence d’un devis estimatif de travaux, le montant définitif des travaux ne semblait manifestement pas essentiel aux yeux du défendeur et d’autre part, que dans son mail en date du 30 mai 2022 Monsieur [L] de la société ALPHASE lui écrivait en mentionnant un « budget estimatif que vous m’avez indiqué de 350 k€ HT », ce qui remet en cause la version de Monsieur [W] [T] selon laquelle le montant des travaux a toujours été plafonné à 200.000 €.

Enfin, dans la promesse d’achat en page 35, Monsieur [W] [T] a déclaré « s’être, par ses investigations personnelles, informé et rendu compte des potentialités du fonds vendu et avoir pris connaissance des éléments comptables du BENEFICIAIRE préalablement à ce jour et ainsi renoncer dès à présent à toutes réclamations de ce chef envers le BENEFICIAIRE ».

Quand bien même lesdites potentialités ont évolué postérieurement à la signature de la promesse d’achat, aucun élément essentiel du contrat n’a disparu de sorte qu’il ne saurait être fait droit à la demande de voir prononcer la caducité de la promesse d’achat attaquée.

* Sur la résolution de la promesse

Le défendeur excipe deux fondements au soutien de sa demande de résolution de la promesse d’achat : l’imprévision et l’exception d’inexécution.

— sur l’imprévision

Selon l’article 1195 du code civil, « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »

Ainsi le cocontractant qui entend se prévaloir de l’imprévision doit prouver la réunion de deux conditions : la première a trait à l’événement lui-même : un changement de circonstances imprévisible et la seconde à ses conséquences : le caractère excessivement onéreux.

Monsieur [W] [T] soutient qu’il n’aurait pas signé la promesse s’il avait su que les cabinets médicaux à proximité du nouveau local étaient sur le point de fermer, que le montant des travaux doublerait par rapport au budget arrêté par la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE et que la concurrence entre pharmacies du même secteur allait s’accroître ; que ces circonstances, qu’il ne pouvait anticiper, rendent le prix de vente excessivement onéreux au regard du plan de financement établi par la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE et justifient la résolution de la promesse d’achat.

S’agissant de la première condition tenant au changement de circonstances imprévisible, il doit être considéré que le changement liée à la fermeture de cabinets médicaux – à la supposer établie ce qui n’est pas le cas en l’espèce dès lors que dans leurs attestations deux médecins envisagent la cessation progressive de leur activité ce qui n’exclut pas un rachat de clientèle – et à l’ouverture ou la modification d’autres pharmacies dans un secteur proche de l’officine objet de la promesse d’achat ne peut être considéré comme imprévisible.

Par ailleurs, cette première condition implique un changement extérieur aux parties et qu’elles ne sont pas en mesure de maîtriser. Or, en ce qui concerne la hausse exponentielle des matières premières alléguée par le défendeur pour expliquer l’augmentation du coût des travaux, non seulement elle n’est pas justifiée en l’absence de production de devis comparatifs portant sur les mêmes travaux, mais elle ne pourrait pas être retenue en l’espèce en tant que changement imprévisible dès lors qu’en signant la promesse d’achat sans avoir eu connaissance d’aucun devis détaillé du montant des travaux, le déséquilibre trouve sa cause dans l’attitude fautive du défendeur qui n’est pas fondé à exciper ensuite l’imprévision pour pallier sa propre carence.

Dès lors, aucun changement de circonstances imprévisible ne saurait être retenu en l’espèce.

S’agissant de la seconde condition tenant à une exécution excessivement onéreuse, il faut rappeler qu’un coût supplémentaire ou une perte de bénéfices ne sauraient suffire car à défaut, de nombreux contrats seraient concernés.

Or en l’espèce, et ainsi qu’il a déjà été relevé, faute de production par le défendeur de devis estimatifs portant sur des travaux identiques, il doit être considéré que celui-ci ne démontre pas le surcoût qu’il allègue.

De même, l’impact de la fermeture alléguée des cabinets médicaux et de la création et modification des deux pharmacies mentionnées n’est pas démontré.

Sur ce point, il ressort de la décision de l’ARS en date du 29 mars 2022 portant attribution de la licence de transfert dans le nouveau local situé au 1 square Rastigny qu’en réalité les pharmacies du Jeu de Ballon et de la Foux ne seront plus considérées comme étant dans le même quartier puisqu’il est précisé que la pharmacie [N] sise 12 avenue Carnot se situe dans le quartier « centre-ville » qui englobe 4996 habitants et qui est desservi par 6 officines dont la pharmacie Cazals (pharmacie du Jeu de Ballon) et pharmacie de la Foux, soit un ratio d’une officine pour 833 habitants et que le nouveau local se situera au sein du quartier « centre-ville est » qui englobe une population estimée à 5.871 habitants desservie par une seule autre officine (pharmacie du Lycée) distante de 400 mètres.

Au vu de ces éléments, Monsieur [W] [T] doit être débouté de sa demande tendant à voir prononcer la résolution de la promesse d’achat pour imprévision sur le fondement de l’article 1195 du code civil.

— sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Monsieur [W] [T] soutient que si aux termes de la promesse d’achat, il devait régler à Monsieur et Madame [N] le prix de vente de 950.000 €, ces derniers se devaient de délivrer un fonds de commerce de pharmacie transféré à proximité immédiate de deux cabinets médicaux permettant d’engendrer un certain chiffre d’affaires. Le budget de travaux ayant en outre quasiment doublé, le vendeur ne pouvait plus délivrer le bien annoncé, de sorte que la promesse encourt la résolution pour exception d’inexécution.

Il sera rappelé que l’exception d’inexécution est un autre mécanisme prévu à l’article 1219 du code civil et qu’en l’espèce la demande de résolution doit être comprise comme étant fondée sur une mauvaise exécution ou une inexécution de la part des vendeurs.

La promesse d’achat, si elle mentionne le transfert du fonds de commerce dans le local du 1 square Rastigny, ne fait aucunement référence au nombre et l’emplacement de cabinets médicaux aux alentours. Elle ne met en outre aucune obligation à la charge de Monsieur et Madame [N] s’agissant de l’estimation du montant des travaux.

Par conséquent, Monsieur [W] [T] n’est pas fondé à reprocher un quelconque manquement contractuel à l’encontre de Monsieur et Madame [N] sur ces deux éléments et sera en conséquence débouté de sa demande de résolution de la promesse d’achat pour défaut d’exécution par Monsieur et Madame [N].

Sur la demande formée par Monsieur et Madame [N] en paiement d’une indemnité de 95.000 € au titre de la clause pénale :

* Sur l’application de la clause pénale

L’article 1103 du code civil précise que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1231-5, alinéa 1 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

La promesse de vente d’achat signée les 26 et 27 avril 2021 stipule :

— en page 19 dans la clause « ACOMPTE SUR LE PRIX » :

« A l’instant même, le PROMETTANT remet au BENEFICIAIRE qui accepte, entre les mains de la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, la somme de QUATRE VINGT QUINZE MILLE EUROS (95.000 €) au moyen d’un billet à ordre à échéance du 1er janvier 2022, au bénéfice du BENEFICIAIRE

(…)

Si toutes les conditions suspensives étaient réalisées et que l’acquisition objet des présentes ne se réalisait par la faute ou le fait du PROMETTANT dans les conditions prévues à la stipulation de pénalité, ci-après, ladite somme sera acquise au BENEFICIAIRE comme indemnité irréductible d’immobilisation et dommages intérêts, forfaitairement fixée, sans préjudice de l’exercice d’une action en réalisation forcée de la présente promesse unilatérale d’achat. »

— et en page 22 dans la clause « STIPULATION DE PENALITE » à laquelle la précédente clause fait référence :

« Conformément à l’article 1231-5 du code civil :

(…)

2°) Dans le cas où l’acquisition ne se réaliserait pas par la faute, la mauvaise foi ou les manœuvres du PROMETTANT qui refuserait d’exécuter l’une de ses obligations, ou par son simple refus de signer l’acte constatant la réalisation définitive de la présente acquisition alors même que les conditions suspensives et réglementaires ont été réalisées, le billet à ordre serait encaissé et la somme encaissée remise au BENEFICIAIRE à titre de dommages et intérêts sans préjudice pour le BENEFICIAIRE de poursuivre l’exécution forcée de la vente, cette clause ne conférant en aucun cas au PROMETTANT une faculté de dédit. (…) »

En tant qu’elle stipule que la partie qui manquera de l’exécuter paiera à l’autre une certaine somme à titre de dommages et intérêts, cette clause doit être qualifiée de clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, peu importe que ladite somme soit qualifiée dans la clause « ACOMPTE SUR LE PRIX » d’une indemnité « d’immobilisation et dommages intérêts ».

Monsieur [W] [T], en s’abstenant de donner suite à l’acte de levée des conditions suspensives, y compris en sollicitant des explications sur la levée de certaines clauses, puis en prenant prétexte de la découverte des éléments de circonstances inopérants évoqués plus haut pour tenter de revenir sur les conditions de la promesse d’achat qui le liait encore à cette date, puis en gardant le silence sur ses intentions, a commis une faute à l’origine de la non-réalisation de l’acquisition.

Dès lors, les conditions d’application de la clause pénale prévue à la promesse d’achat sont réunies.

* Sur le montant de l’indemnité

Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Monsieur [W] [T] demande au tribunal de l’exonérer du paiement de cette clause compte tenu de sa disproportion manifeste, dès lors que Monsieur et Madame [N] n’ont subi aucun préjudice puisqu’ils ont pu trouver rapidement un nouvel acquéreur avec lequel ils ont régularisé la vente six mois plus tard aux mêmes conditions, et ce dans la mesure où « les actes préalables à cette vente aux fins de montage du dossier de prêt, formalités de constitution de la société, acceptation des devis de travaux ont été réalisés plusieurs mois en amont ».

Conformément à l’alinéa 4 du texte précité, la clause pénale ne pouvait pas prévoir qu’il s’agissait d’une indemnité « irréductible » ; il convient donc de déterminer si cette pénalité est manifestement excessive.

Il est constant que pour apprécier le caractère manifestement excessif d’une clause pénale, le juge doit se placer à la date de sa décision, la disproportion manifeste s’appréciant en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi, sans toutefois que le juge doive limiter le montant de l’indemnité à celui du préjudice réellement subi.

En l’espèce, il est indéniable qu’il s’est écoulé 16 mois entre la signature de la promesse d’achat fin avril 2021 et la date du 25 août 2022 fixée par la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE pour la signature de l’acte réitératif. L’importance de cette durée tient notamment au contexte de la vente puisque celle-ci devait être autorisée par le tribunal de commerce compte tenu de la procédure de sauvegarde de Monsieur [N] et du fait qu’il fallait faire autoriser par l’ARS le transfert de locaux, la demande d’autorisation de transfert n’ayant été déposée qu’en janvier 2022 et accordée le 29 mars 2022, et la confirmation de l’absence de recours contre la décision datant du 4 juillet 2022.

Si la longueur du processus de vente ne peut être imputée à Monsieur [W] [T], il est indéniable que celui-ci n’ignorait pas l’importance de cette vente pour Monsieur [N] qui lui permettait de désintéresser l’intégralité de ses créanciers.

Or, alors que le défendeur a eu connaissance des éléments de circonstances qu’il invoque pour faire échec à la vente relatifs au montant des travaux et aux modifications des emplacements des cabinets médicaux et des pharmacies aux alentours, entre les mois d’avril et début juillet 2022, il a attendu le 8 juillet 2022 pour faire part de ces éléments à son partenaire financier avec copie à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, soit 3 jours après la date prévue pour la signature de l’acte de levée des conditions suspensives auquel il n’a, sans explications, pas donné suite et alors même qu’il ne conteste pas que la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE a accéléré le processus de signature pour respecter son souhait d’entrer en jouissance du fonds de commerce au 1er septembre 2022.

Ce brusque changement d’attitude a nécessairement engendré un préjudice moral pour Monsieur et Madame [N].

De même, le refus injustifié de Monsieur [W] [T] de poursuivre la réalisation de la vente leur a causé un préjudice du même ordre puisque, si la grande majorité des démarches étaient acquises à l’acquéreur suivant, il n’en demeure pas moins qu’il leur a fallu rechercher un nouvel acquéreur par l’intermédiaire de la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE.

Il apparaît néanmoins que Monsieur et Madame [N] ont rapidement engagé de nouveaux pourparlers en vue de la cession du fonds de commerce qui a été réalisée au même prix au mois de février 2023, de sorte qu’il convient de réduire le montant de la clause pénale représentant initialement 10 % du prix de vente, à 5% dudit prix, soit la somme de 47.500 €.

Il sera rappelé qu’il n’y pas lieu de statuer sur le sort de l’acompte versé par Monsieur [W] [T] au moyen d’un billet à ordre dès lors que ce dernier est arrivé à échéance le 1er janvier 2022.

Par conséquent, Monsieur [W] [T] sera condamné à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 47.500 € au titre de la clause pénale.

Conformément à la demande de Monsieur et Madame [N], cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2022, lendemain de la date de mise en demeure du 26 octobre 2022 (et non du 24 octobre 2022 comme l’écrivent les demandeurs), retirée par Monsieur [W] [T].

Sur la demande formée par la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE en paiement d’une indemnité de 75.000 € :

L’article 1103 du code civil précise que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1231-5, alinéa 1 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

La SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE sollicite la condamnation de Monsieur [W] [T] à lui régler la somme de 75.000 € TTC, soit 60.000 € TTC au titre des honoraires de négociation et 15.000 € au titre des honoraires de rédaction. Elle fait valoir que Monsieur [W] [T] s’est engagé à les régler en donnant son accord le 18 février 2021 au devis de prestations de rédaction des actes et de constitution de dossiers bancaires et de sociétés prévoyant un honoraire de 15.000 € TTC et en signant un bon de commissionnement en date du 26 avril 2021 confirmant son engagement de payer ses honoraires de négociation fixée à 60.000 € TTC. Elle ajoute que Monsieur [W] [T] ayant fautivement refusé de signer l’acte réitératif alors que toutes les conditions suspensives avaient été levées, il est redevable de ces sommes en application de la clause de pénalité prévue à la promesse d’achat.

Elle entend préciser que la solution jurisprudentielle opposée par le défendeur n’a pas vocation à s’appliquer dès lors que ce n’est pas avec lui mais avec Monsieur et Madame [N] qu’elle a signé un mandat de vente. Elle ajoute que le mandat du 27 avril 2021 signé avec lui le même jour que la promesse n’étant pas un mandat de recherche à proprement parlé mais la confirmation des honoraires dus à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE valant bon de commissionnement. Elle fait valoir qu’en tout état de cause elle est fondée à solliciter l’application de ladite clause en application des alinéas 9 et 10 de l’article 6 I de la loi HOGUET ; qu’en tout état de cause les conditions de l’alinéa 8 dudit article sont remplies puisque la promesse d’achat corrobore l’accord des parties sur la chose et que toutes ses conditions suspensives ont été levées, de sorte que l’opération de vente doit être considérée comme ayant été effectivement conclue et constaté dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties, lequel n’est pas nécessairement un acte authentique. Elle ajoute que dans le cas où le tribunal ne ferait pas droit à ces demandes en application de la promesse d’achat, la responsabilité délictuelle de Monsieur [W] [T], qui a refusé fautivement de réitérer l’acte de vente alors que les conditions suspensives étaient levées, est engagée, de sorte que ce dernier doit l’indemniser de la perte de chance d’avoir pu toucher sa commission et les frais et honoraires relatifs à la rédaction des actes.

Monsieur [W] [T] s’oppose :

— à la demande en paiement des honoraires de négociation au motif que la jurisprudence fait interdiction aux agents immobiliers de se prévaloir des dispositions d’une clause pénale prévue si la vente n’est pas conclue,

— à la demande en paiement des honoraires concernant les prestations juridiques de rédaction compte tenu des carences certaines affectant ces actes.

Il ajoute qu’au-delà de l’existence du conflit d’intérêt existant avec la banque LCL CREDIT LYONNAIS qui lui a accordé un crédit alors même qu’elle administre la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, cette dernière n’a pas rempli sa mission auprès de lui a multiplié des menaces et intimidations telles que son état psychologique s’est dégradé au point qu’il a dû se faire prescrire de lourds traitements médicamenteux.

Aux termes de l’article 6 I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi HOGUET), applicable selon l’article 1.2° de la même loi, aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce, « Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

(…) Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge. (…)

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. (…) . »

Il est établi que l’acte écrit contenant l’engagement des parties auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue n’est pas nécessairement un acte authentique.

Aux termes de l’article 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972, « Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou d’autres honoraires à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.

Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.

Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. »

L’article 74 du même décret précise que « Lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l’application de l’avant-dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée. »

Selon l’article 78 du même décret, « Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser. »

En l’espèce, il doit être relevé que :

— les consentements réciproques des parties sur la chose et le prix ont bien été constatés dans un acte unique, la promesse unilatérale d’achat,

— il n’est pas sérieusement contestable que l’ensemble des conditions suspensives conventionnelles prévues dans cet acte ont été réalisées,

Sur ce point, Monsieur [W] [T] évoque pour la première fois dans le cadre de la présente procédure le fait qu’il n’aurait eu aucune information sur la réalisation de deux conditions suspensives. S’agissant de la condition relative à l’accord de la copropriété pour la pose d’une enseigne, celle-ci n’était cependant pas prévue à la promesse et s’agissant de celle relative à l’accord des créanciers de Monsieur [N] pour la réduction de leur dette, laquelle ressort par ailleurs de l’état de créance au produit, elle ne bénéficiait en tout état de cause exclusivement qu’à ce dernier qui avait donc tout loisir d’y renoncer en application de l’article 1304-4 du code civil.

— il n’est pas contesté que les vendeurs ont levé l’option,

— il résulte des termes de la promesse que les parties n’ont pas voulu faire de la signature de l’acte réitératif une condition essentielle à la formation du contrat de vente mais une simple modalité accessoire d’exécution dudit contrat une fois les conditions suspensives conventionnelles réalisées et l’option levée.

Dès lors, il y a lieu de considérer en application de l’article 74 précité, la vente comme effectivement conclue au sens de la loi du 2 janvier 1970.

Par conséquent, la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE est fondée à réclamer le paiement de ses honoraires.

Il sera néanmoins rappelé que pour ce faire, l’agent immobilier doit justifier, ainsi que le prévoient les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972, que le montant de sa rémunération ou de sa commission ainsi que l’indication de la ou les parties qui en ont la charge, ont été portés à la fois dans le mandat et dans l’engagement des parties. À défaut, l’agent immobilier perd tout droit à rémunération (Cass. 1re civ., 9 nov. 1999, n° 97-11.898 : Bull. civ. 1999, I, n° 292)

En l’espèce, la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE expose, sans pour autant produire le mandat correspondant, avoir été mandatée par Monsieur et Madame [N] pour procéder à la vente de l’officine et non par Monsieur [W] [T], et que c’est en exécution de ce mandat qu’elle a rédigé une offre d’achat par ce dernier le 7 janvier 2021.

Monsieur [W] [T], lui, soutient au contraire être lié à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE par un mandat de recherche signé le 27 avril 2021.

Dans la mesure où ce mandat de recherche a été conclu le même jour que la signature de la promesse, il ne peut justifier le paiement des honoraires de la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, laquelle a présenté l’officine à Monsieur [W] [T] par email du 7 janvier 2021.

Le bon de commission signé par Monsieur [W] [T] le 26 avril 2021 par lequel il reconnaît devoir à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE la somme de 50.000 € HT + TVA à titre d’honoraires comprenant les frais et démarches pour l’acquisition de la pharmacie de Monsieur [O] [Q] « conformément aux termes du mandat qu’elle a exécuté » ne peut constituer un mandat au sens de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

Faute pour la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE de produire un mandat signé préalablement à toute démarche en vue de la vente et fixant le montant et le débiteur des honoraires de négociation, elle sera déboutée de sa demande en paiement de ses honoraires de négociation à hauteur de 60.000 € TTC.

S’agissant des frais de prestations à hauteur de 15.000 €, la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE produit un email de Monsieur [W] [T] en date du 18 février 2021 lui transmettant un devis signé par lui, lequel s’analyse en un mandat au sens de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 puisqu’il donne mission à l’agent immobilier pour des prestations d’analyse juridique et des pièces, rédaction des différents actes de vente, constitutions de différents dossiers bancaires et professionnel.

Monsieur [W] [T] se contente de soutenir que les actes rédigés par la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE présenteraient des carences sans toutefois expliciter les griefs qu’il formule à l’égard desdits actes.

Il ne précise pas davantage ni ne démontre l’argument selon lequel il n’aurait pas obtenu l’accompagnement escompté.

Monsieur [W] [T] ne démontre pas non plus avoir été victime de menaces et d’intimidations pour signer l’acte réitératif de la part de la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, dont les diligences ont eu pour finalité la réalisation effective de la vente aux conditions convenues dans la promesse avant le 1er septembre 2022, date butoir qu’il avait lui-même imposée.

Il est au contraire démontré au vu des mails échangés aux mois d’août et septembre 2022, que la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE a tenté à plusieurs reprises de trouver une solution pour sortir de la situation de blocage engendrée par le défendeur.

Par conséquent, Monsieur [W] [T] sera condamné à verser à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE la somme de 15.000 € au titre des honoraires d’assistance juridique et rédaction d’actes et de dossiers prévus au mandat signé le 18 février 2021.

Conformément à la demande de la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022, lendemain de la date de mise en demeure du 18 octobre 2022 retirée par Monsieur [W] [T].

Sur les demandes formées reconventionnellement par Monsieur [W] [T] :

Monsieur [W] [T] entend rechercher la responsabilité de la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE sans toutefois préciser le fondement de sa demande.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

Selon l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Monsieur [W] [T] fait valoir que la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE n’a pas rempli sa mission d’accompagnement et a multiplié les pressions et intimidations pour le contraindre à signer la vente définitive et à percevoir ses honoraires, ayant pour conséquence un effondrement de son état psychologique nécessitant qu’il suive un traitement médicamenteux lourd, ce qui justifie d’une part l’allocation d’une indemnité de 5.000 € à titre de dommages et intérêts et d’autre part le fait que la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE soit condamnée à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Ainsi qu’il a été relevé plus haut, les manquements reprochés à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE par Monsieur [W] [T] ne sont pas démontrés.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [W] [T] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] étant condamné au principal, il sera condamné aux entiers dépens.

Pour la même raison, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [N] et la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur et Madame [N] d’une part et à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE d’autre part la somme de 1.500 € chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [T] sera débouté de sa demande sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 nouveau du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément n’est de nature à écarter en l’espèce l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [W] [T] de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse d’achat signée entre lui d’une part et Monsieur [O] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] d’autre part, les 26 et 27 avril 2021 ;

Déboute Monsieur [W] [T] de sa demande en résolution de la promesse d’achat signée entre lui d’une part et Monsieur [O] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] d’autre part, les 26 et 27 avril 2021 ;

Condamne Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] la somme de 47.500 € au titre de la clause pénale ;

Dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 27 octobre 2022 ;

Déboute la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [W] [T] à lui payer la somme de 60.000 € au titre de ses honoraires de négociation ;

Condamne Monsieur [W] [T] à payer à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE la somme de 15.000 € au titre des honoraires de prestations juridiques, de rédaction d’actes et constitutions de dossiers ;

Dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 19 octobre 2022 ;

Déboute Monsieur [W] [T] de sa demande tendant à voir condamner la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE à lui verser une indemnité de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [W] [T] de sa demande tendant à voir condamner la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE à le relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

Condamne Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] une indemnité de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [T] à payer à la SA L’AUXILIAIRE PHARMACEUTIQUE une indemnité de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [W] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [T] aux dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LA PRESIDENTE