COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00029 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QEAD

Du 07 Mars 2025

MINUTE N°25/00084

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 9]

c/ S.C.I. KELLY ET TONY

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e CHAHOUAR-BORGNA

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Janvier 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. LE BEETHOVEN situé au [Adresse 6]

Représenté par son syndic en exercice la société CABINET

[Adresse 8]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. KELLY ET TONY

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 21 Janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Mars 2025,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KELLY ET TONY est propriétaire des lots n° 30 et 171 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 5] ([Adresse 2]).

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a, par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, fait assigner la SCI KELLY ET TONY devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  3893,59 euros au titre des sommes échues au 1er octobre 2024 avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2024,

—  2303 euros au titre des sommes non échues au 31 décembre 2025,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure en ceux compris les frais de la sommation de payer.

À l’audience du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] représenté par son conseil a maintenu ses demandes.

La SCI KELLY ET TONY, régulièrement assignée par acte déposé en l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que la SCI KELLY ET TONY est propriétaire des lots n° 30 et 171 dépendants de l’immeuble [Adresse 9].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 23 octobre 2023 et du 17 avril 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels pour l’exercice 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à la SCI KELLY ET TONY pour la période considérée, une sommation de payer en date du 3 août 2024 ainsi qu’une mise en demeure du 2 mai 2024 adressé par lettre recommandée avec avis de réception revenue signée, portant sur la somme de 2394,46 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir qui deviendront exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort du décompte versé en date du 9 décembre 2024, que la SCI KELLY ET TONY ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 3029,59 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues au 31 décembre 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que la SCI KELLY ET TONY qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 2765,59 euros au titre des charges de copropriété dues au 9 décembre 2024 et de la somme de 2303 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles portant sur l’année 2025.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2765,59 euros au titre des charges de copropriété dues au 9 décembre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2024 sur la somme de 2394,46 euros et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 2303 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles conformément à l’article 19-2 de la loi de 1965 au titre des provisions de l’année 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 18 janvier 2024, mis en demeure la SCI KELLY ET TONY de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 24 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par la défenderesse.

Toutefois, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 840 euros (24 +240 + 240 + 360) formée à ce titre sera rejetée.

Enfin, les frais d’injonction de payer d’un montant de 240 euros qui semblent porter sur une autre procédure seront rejetés comme n’étant pas fondés.

La SCI KELLY ET TONY sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 2 mai 2024.

Sur la capitalisation des intérêts :

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI KELLY ET TONY, qui succombent, sera condamnée aux entiers dépens de procédure en ceux compris les frais de la sommation de payer du 23 août 2024.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, aucun motif justifiant d’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SCI KELLY ET TONY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la somme de 2765,59 euros au titre des charges et provisions échues au 9 décembre 2024, outre la somme de 24 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2024 sur la somme de 2394,46 € et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI KELLY ET TONY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la somme de 2303 euros au titre des charges et provisions à échoir devenues exigibles portant sur l’exercice 2025, dues au 31 décembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI KELLY ET TONY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI KELLY ET TONY aux entiers dépens de procédure en ceux compris les frais de la sommation de payer du 23 août 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT