TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00089 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J53H

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 22 Mai 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, rep/assistant : la SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [S] [P]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM & ASSOCIÉS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM & ASSOCIÉS Monsieur [S] [P]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [O] [R], auditrice de justice ;

Après débats à l’audience du 27 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 22 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, sise Rue Pierre Besset, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [P], demeurant 1 rue des Thermes de Rose, 63670 LE CENDRE

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 14 décembre 2017, la SCIC Habitat Auvergne et Bourbonnais a donné à bail à [S] [P] un logement situé 1 Rue des Thermes de Rose – 63670 LE CENDRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 613,24 euros, provision sur charges comprise.

Le 17 avril 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3966,35 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [S] [P] le 18 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SCIC Habitat Auvergne et Bourbonnais, a fait assigner [S] [P] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [S] [P] à lui payer les sommes suivantes :

* 4119,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025,

* 675,01 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 janvier 2025.

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 mars 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3.954,82 euros et actualise sa demande d’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 842,60 euros. En outre, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au locataire en faisant valoir que les impayés durent depuis le mois d’avril 2024 et que le précédent échéancier mis en place n’a pas été respecté.

[S] [P], quant à lui, sollicite la suspension des délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il indique qu’il perçoit un revenu mensuel à hauteur de 2350 euros par mois et propose de verser la somme mensuelle de 100 euros pour apurer l’arriéré locatif.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [S] [P].

[S] [P] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[S] [P] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 17 mars 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3954,82 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL est établie dans son principe et dans son montant à hauteur de 3801,63 euros (aprés déduction des frais de contentieux). [S] [P] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 17 avril 2024.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir régulièrement signifié le 17 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3966,35 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 17 juin 2024.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA CDC HABITAT SOCIAL que [S] [P] a repris le paiement du loyer courant et que, nonobstant la mise en place d’un supplément de loyer, il est parvenu à réduire le montant de son arriéré locatif. Ainsi, ces éléments permettent d’établir que [S] [P] dispose de ressources suffisantes pour régler sa dette sur plusieurs mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à [S] [P] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 17 juin 2024.

En outre, dans cette hypothèse, [S] [P] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA CDC HABITAT SOCIAL, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [S] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la SA CDC HABITAT SOCIAL, en l’occurrence la somme mensuelle de 712,25 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

[S] [P], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 14 décembre 2017 entre la SCIC Habitat Auvergne et Bourbonnais et [S] [P] à compter du 17 juin 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE [S] [P] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SCIC Habitat Auvergne et Bourbonnais, la somme de 3801,63 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024,

AUTORISE [S] [P] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 100 euros et DIT qu’à la trente-sixième et dernière échéance [S] [P] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le quizième jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 3801,63 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 17 juin 2024 et [S] [P] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [S] [P] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 1 Rue des Thermes de Rose – 63670 LE CENDRE, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [S] [P] à la somme mensuelle de 712,25 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SCIC Habitat Auvergne et Bourbonnais, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE [S] [P] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SCIC Habitat Auvergne et Bourbonnais, la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 17 avril 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SCIC Habitat Auvergne et Bourbonnais, du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection