COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat Immeuble LE [Adresse 11] c/ [P] [K] épouse [Y]

N° 25/

Du 28 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00936 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSOQ

Grosse délivrée à

la SELARL EXL AVOCATS

expédition délivrée à

le 28 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 25 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mars 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet COPROGEST, dont le siège social est [Adresse 3] lui même représenté par son gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET de la SELARL EXL AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [P] [K] épouse [Y]

Chez Monsieur [H] [Y]

[Localité 4]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [K] épouse [Y] est propriétaire du lot numéro n°105 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 10] » situé [Adresse 8] à [Adresse 6] [Localité 2] et administré par son syndic en exercice, la Sas Azurefi.

Par jugement rendu le 18 décembre 2017, le tribunal d’instance de Nice a condamné Mme [P] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » les sommes de 1.972,85 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2017, de 40 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, de 190 euros à titre de dommages et intérêts et de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par lettre du 5 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » a mis en demeure Mme [P] [K] épouse [Y] de payer la somme de 8.839,13 euros de charges de copropriété dues au 5 novembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » a fait délivrer par acte du 7 février 2020 à Mme [P] [K] épouse [Y] une sommation de payer la somme de 9.293,12 euros de charges de copropriété dues au 22 janvier 2020.

Par lettre du 25 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » a mis en demeure Mme [P] [K] épouse [Y] de payer la somme de 11.644,78 euros de charges de copropriété dues au 25 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » a fait délivrer le 9 novembre 2023 à Mme [P] [K] épouse [Y] une nouvelle sommation de payer la somme de 13.630,02 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2023.

Par acte du 26 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » a fait assigner Mme [P] [K] épouse [Y] aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à lui payer la somme de 7.486,63 euros au titre des charges de copropriété outre la somme de 1.924 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 1er juin 2022, le juge de la mise en état a constaté que le demandeur sollicitait un désistement d’instance par voie de message RPVA au motif que la défenderesse serait décédée et, en l’absence de production de conclusions de désistement, a ordonné la radiation de l’affaire.

Aux termes de ses conclusions de réenrôlement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » sollicite la condamnation de Mme [P] [K] épouse [Y] à lui payer les sommes suivantes :

—  8.192,64 euros de charges de copropriété arrêtées au 18 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 novembre 2019,

—  816 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3.040 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à parfaire, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation d’huissier en date du 13 décembre 2020 et 10 novembre 2023 d’un montant de 523,88 euros, dont distraction au profit de Maître Alexis Crovetto-Chastanet Avocat au Barreau de Nice, membre de la Selarl EXL Avocats.

Il soutient que Mme [P] [K] épouse [Y] est une débitrice récurrente de charges de copropriété, raison pour laquelle elle a déjà été condamnée par jugement du 18 décembre 2017. Il précise que l’intégralité des causes du jugement a été recouvrée. Il ajoute que Mme [P] [K] épouse [Y] a de nouveau été défaillante dans le règlement de ses charges.

Il mentionne que, postérieurement à l’assignation du 26 novembre 2021, le désistement de l’instance a été sollicité par RPVA au motif que Mme [P] [K] épouse [Y] serait décédée. Toutefois, il explique que son nouveau conseil a constaté, après avoir procédé à des recherches, qu’elle était toujours en vie le 26 septembre 2023 et qu’il s’agissait d’une erreur.

Il indique donc fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire le tableau de répartition des charges, l’état des dépenses et des recettes ainsi que les budgets prévisionnels tels qu’ils ont été adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [P] [K] épouse [Y] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 17 septembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 prorogé au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges et frais nécessaires

Sur le montant des charges de copropriété.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » produit :

le fichier immobilier communiqué par le service de la publicité foncière démontrant que Mme [P] [K] épouse [Y] est propriétaire du lot de copropriété n°105,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2019 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 janvier 2023 :

— approuvant le budget prévisionnel du 30 juin 2023 au 31 mai 2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 janvier 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

l’état financier après répartition au 30 juin 2018, au 30 juin 2020, au 30 juin 2021, au 30 juin 2022 et au 30 juin 2023,

les comptes de gestion au 30 juin 2021, au 30 juin 2022 et au 30 juin 2023 et les budgets prévisionnels,

les appels de provisions adressés à Mme [P] [K] épouse [Y] en juillet 2023, octobre 2023 et janvier 2024,

une mise en demeure du 5 novembre 2019 adressée par lettre recommandée avec avis de réception à Mme [P] [K] épouse [Y] pour la somme principale de 8.839,13 euros,une sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 7 février 2020 à Mme [P] [K] épouse [Y] pour la somme principale de 9.293,12 euros,

une mise en demeure du 25 mai 2023 adressée par lettre recommandée avec avis de réception à Mme [P] [K] épouse [Y] pour la somme principale de 11.644,78 euros,une sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 9 novembre 2023 à Mme [P] [K] épouse [Y] pour la somme principale de 13.630,02 euros,

un relevé de compte débiteur de la somme de 8.192,64 euros au 1er janvier 2024.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance de charges courantes, de charges de travaux, de constitution du fond de travaux et de prévoyance d’un montant de 8.192,64 euros.

Par conséquent, Mme [P] [K] épouse [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » la somme de 8.192,64 euros, comptes arrêtés au 1er janvier 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera, jusqu’à parfait règlement, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 5 novembre 2019.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis qu’en application de ce texte, les frais nécessaires de recouvrement remboursables au syndicat sont ceux exposés à compter de la mise en demeure, qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Par ailleurs, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété inclus dans ses fonctions de base si bien que ces frais ne sont nécessaires que s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires excédant les actes de gestion courante, exclusive de la transmission de pièces à l’huissier ou à l’avocat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 816 euros de frais nécessaires constitués par :

01/06/2018 : Frais de relance 24,00 €

05/11/2019 : Frais de relance 24,00 €

05/03/2020 : Transmission dossier à l’avocat 420,00 €

06/07/2020 : Frais de relance 24,00 €

28/10/2020 : Suivi de dossier précédent syndic 24,00 €

16/02/2021 : Suivi de dossier précédent syndic 24,00 €

25/05/2023 : Mise en demeure par LRAR 36,00 €

17/08/2023 : Transmission dossier à l’avocat 216,00 €.

Toutefois, il ne produit comme pièces justificatives que les mises en demeure des 5 novembre 2019 et 25 mai 2023 et ne justifie pas des autres diligences accomplies par son syndic, excédant sa mission de gestion.

Dès lors, seul le coût de la mise en demeure du 5 novembre 2019 d’un montant de 24 euros, nécessaire pour faire courir les intérêts moratoires de la créance, sera retenu comme constituant des frais nécessaires.

Par conséquent, Mme [P] [K] épouse [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » de la somme de 24 euros en remboursement des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [P] [K] épouse [Y] n’a plus réglé aucune somme au titre de ses charges de copropriété depuis juillet 2017.

Or, en s’abstenant, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement sa contribution aux charges depuis plusieurs années, Mme [P] [K] épouse [Y] impose à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et au financement des travaux votés.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 1.000 euros.

Mme [P] [K] épouse [Y] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [P] [K] épouse [Y] sera condamnée aux dépens, étant précisé que les sommations de payer délivrées les 13 décembre 2020 et 10 novembre 2023 ne constituent pas un préalable obligatoire à l’introduction de la présente instance, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [P] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » sis [Adresse 8] à [Localité 7] la somme de 8.192,64 euros(huit mille cent quatre vingt douze euros et soixante quatre centimes) de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er janvier 2024 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Mme [P] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » sis [Adresse 8] à [Localité 7] la somme de 24 euros (vingt quatre euros) en remboursement des frais nécessaires ;

CONDAMNE Mme [P] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » sis [Adresse 8] à [Localité 7] la somme de 1.000 euros (mille euros) de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [P] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » sis [Adresse 8] à [Localité 7] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » sis [Adresse 8] à [Localité 7] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [P] [K] épouse [Y] aux dépens, distraits au profit de Maître Alexis Crovetto-Chastanet Avocat au Barreau de Nice, membre de la Selarl EXL Avocats ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT