TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 11]-[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/03531 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDBQ

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 6], représenté par son syndic la Société [T] & [Z] [B], SAS au capital de 243.918 euros, inscrite au RCS sous le numéro B 632 009 03, dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 5]

défaillant

Madame [P] [I], demeurant [Adresse 8]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [W] et Mme [P] [I] sont propriétaires des lots numéros 1230, 1235 et 3002 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 9].

Par actes de commissaire de Justice en date du 17 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS [T] [B], [Z] [B], a fait assigner M. [X] [W] et Mme [P] [I] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY aux fins de voir :

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] recevable et bien fondé en sa demande,

Constater que le syndicat des Copropriétaires est créancier à l’encontre de M. [X] [W] et Mme [P] [I] d’une somme de 11 031,57 €, correspondant aux charges de copropriété restées impayées pour la période courant du 1er avril 2021 (2ème trimestre 2021 inclus) au 30 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), et ce avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

En conséquence,

Condamner solidairement M. [X] [W] et Mme [P] [I] au paiement de la somme de 11 031,57 €, correspondant aux charges de copropriété restées impayées pour la période courant du 1er avril 2021 (2ème trimestre 2021 inclus) au 30 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), et ce avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

Condamner solidairement M. [X] [W] et Mme [P] [I] au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en vertu de l’article 1231-1 du code civil,

Condamner solidairement M. [X] [W] et Mme [P] [I] au paiement de la somme de 1 800 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Constater que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit nonobstant opposition ou appel et sans garantie en vertu de les articles 514 et suivants du CPC.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [X] [W] et Mme [P] [I], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [X] [W] et Mme [P] [I] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 avril 2022 et 29 juin 2023 et les attestations de non contestation de ces assemblées,

— un extrait de compte du syndic arrêté au 2 avril 2024, sur la période du 1er janvier 2021 au 2 avril 2024,

— un décompte dans ses écritures des sommes dues sur la période du 1er avril 2021 au 1er avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 11 031,37 euros,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— et un extrait du règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduits du montant de la créance réclamée :

— la somme de 784,32 euros, montant de l’appel du 1er avril 2021, le syndicat des copropriétaires disposant déjà d’un titre exécutoire pour cette somme puisque les défendeurs ont été condamnés par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY du 24 mars 2022 au paiement d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2021, provisions du 1er avril 2018 au 1er avril 2021 inclus,

— et les appels de fonds travaux loi ALUR de l’année 2021, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour cet exercice n’ayant été produit.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété restées impayées sur la période du 1er juillet 2021 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 10 097,29 euros (= 11 031,37€-784,32€-37,44€-37,44€-37,44€-37,44€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’article 167 du règlement de copropriété “Indivisibilité – Solidarité”, versé contradictoirement aux débats que “dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs co-propriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du ou des syndicats dont ils seront membres. En conséquence, chacun de ces syndicats pourra exiger de n’importe lequel des co-propriétaires indivis l’entier paiement de ce qui lui serait dû au titre du ou des lots indivis.”

En conséquence, M. [X] [W] et Mme [P] [I], propriétaire indivisaires seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 10 097,29 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [X] [W] et Mme [P] [I] ont déjà été condamnés par jugements du tribunal d’instance de LONGJUMEAU du 5 juillet 2018 et du tribunal judiciaire d’EVRY du 24 mars 2022 pour non paiement de leurs charges de copropriété.

Les manquements répétés de M. [X] [W] et Mme [P] [I] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner solidairement M. [X] [W] et Mme [P] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [W] et Mme [P] [I], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M. [X] [W] et Mme [P] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 10 097,29 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés sur la période du 1er juillet 2021 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE solidairement M. [X] [W] et Mme [P] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [X] [W] et Mme [P] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [W] et Mme [P] [I] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,