Tribunal Judiciaire de Nice, 2e chambre civile, 24 avril 2025, n° 20/02663

TJ Nice 24 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Prescription de l'action
La cour a estimé que le point de départ de la prescription doit être fixé au 8 décembre 2015, date à laquelle le syndicat a voté pour habiliter un nouveau syndic à agir, permettant ainsi au syndicat d'agir jusqu'au 8 décembre 2020.
Rejeté
Incompétence du juge de la mise en état
La cour a confirmé que le juge de la mise en état ne peut pas se prononcer sur le fond du litige, ce qui a conduit à l'irrecevabilité des demandes du syndicat.
Rejeté
Incompétence du juge de la mise en état
La cour a jugé que ces demandes doivent être examinées par le juge du fond, et non par le juge de la mise en état.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 2e ch. civ., 24 avr. 2025, n° 20/02663
Numéro(s) :	20/02663
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Firas RABHIEric MARY
Cabinet(s) :	ASSUS-JUTTNER-MAGAUD-RABHI-JUTTNER
Parties :	S.D.C. L' ADRET D' AZUR ( Syndic SARL TRIO ) c/ S.A.S.U. NEXITY LAMY

Texte intégral

Cour d’Appel d'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile

Date : 24 Avril 2025

MINUTE N°25/251

N° RG 20/02663 – N° Portalis DBWR-W-B7E-M7PA

Affaire : S.D.C. L’ADRET D’AZUR

C/ S.A.S.U. NEXITY LAMY

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Mélanie MORA, Juge de la Mise en Etat, assistée de Taanlimi BENALI,Greffier

DEMANDERESSE :

S.D.C. L’ADRET D’AZUR (Syndic SARL TRIO)

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric MARY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. NEXITY LAMY

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 13 Février 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 24 Avril 2025 a été rendue le 24 Avril 2025 par Madame Mélanie MORA Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI,Greffier,

Grosse :

Expédition :Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER

M^e Eric MARY

Le 24/04/2025

Vu l’acte extrajudiciaire du 27 juillet 2020, par lequel le syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR sis [Adresse 6] à VALBERG pris en la personne de son syndic en exercice a fait assigner la SASU NEXITY LAMY devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

Vu l’article 1992 du code civil,

Condamner le syndic Nexity au paiement des sommes suivantes correspondant au préjudice subi du fait de l’impossibilité de faire exécuter les travaux par le constructeur ou de les faire prendre en charge par les assurances :

14.544,47 euros au titre de la Ventilation Mécanique Contrôlée5.287,70 euros au titre de l’alignement toiture7.249 euros au titre des arrêtoirs à neige14.369 au titre du crépi de façade8.800 euros au titre du chemin d’accès entre les deux tranches17.002 euros au titre des murs extérieurs (parking)1.502 euros au titre des accès aux vides-sanitaireDommages et intérêts au titre du tampon de regard à déterminer6.486 euros au titre de la fuite d’eau d’une cheminée1.000 euros au titre des peintures des seuils écaillés4.879 euros au titre des descentes de gouttières mal positionnées3.696 euros au titre des peintures écaillées dans les escaliers5.452 euros au titre des décollement peinture sous faces des balconsCondamner le syndic Nexity Lamy à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et constitution de garantie

Vu les dernières conclusions d’incident de la SASU NEXITY LAMY (rpva 14/01/2025)qui sollicite de voir :

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 et 16 du Code de procédure civile,

Vu l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 1992 du Code civil,

Vu la jurisprudence

A titre principal,

Juger que le Syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR a eu connaissance, au plus tard, le 11 décembre 2014, des prétendus manquements de son Syndic puisqu’il l’a révoqué

Juger que, le Syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR aurait dû agir à l’encontre de NEXITY avant le 11 décembre 2019

Juger que les demandes des Syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR introduites par acte en date du 27 juillet 2020 sont irrecevables puisqu’étant prescrites

A titre subsidiaire,

Juger qu’il existe plusieurs contestations sérieuses quant à la condamnation de NEXITY à ce stade de la procédure ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR de l’ensemble de ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre de NEXITY dès lors qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état de statuer sur les prétendues fautes commises par l’ancien syndic, car seul le juge du fond pourra en connaitre ;

Renvoyer le Syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR à mieux se pourvoir au fond

En tout état de cause

Condamner le Syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP ASSUS-JUTTNER AVOCATS ASSOCIES ;

Vu les dernières conclusions d’incident du syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR (rpva 01/02/2024) qui sollicite de voir :

Vu l’article 2224 du code civil

Vu les dispositions transitoires de la loi [Localité 7]

Vu l’article 1992 du code civil et de la jurisprudence

14.544,47 euros au titre de la Ventilation Mécanique Contrôlée5.287,70 euros au titre de l’alignement toiture7.249 euros au titre des arrêtoirs à neige14.369 au titre du crépi de façade8.800 euros au titre du chemin d’accès entre les deux tranches17.002 euros au titre des murs extérieurs (parking)1.502 euros au titre des accès aux vides-sanitaireDommages et intérêts au titre du tampon de regard à déterminer6.486 euros au titre de la fuite d’eau d’une cheminée1.000 euros au titre des peintures des seuils écaillés4.879 euros au titre des descentes de gouttières mal positionnées3.696 euros au titre des peintures écaillées dans les escaliers5.452 euros au titre des décollement peinture sous faces des balconsCondamner le syndic Nexity au paiement des sommes suivantes correspondant au préjudice subi du fait des erreurs de gestion :

10.925,57 au titre du solde du copropriétaire société l’adret d’azur – AIC, au titre des montants liés aux appels de fonds et régularisation non recouvrables en raison des manquements et erreurs comptables du cabinet NEXITY5.000 euros au titre des erreurs de comptabilisation des charges de copropriétéCondamner le syndic Nexity au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Les parties ont été entendues à l’audience d’incident du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La SASU NEXITY LAMY expose que l’ensemble immobilier L’ADRET D’AZUR est un programme immobilier de quatre bâtiments à usage d’habitation dont les bâtiments G et H ont été réceptionnés le 28 mars 2012, les bâtiments I et J ont été réceptionnés le 24 juillet 2012 et que des désordres seraient intervenus dans les parties communes.

Elle invoque le fait qu’aux termes d’une assemblée générale du 11 décembre 2014, les copropriétaires ont voté la fin de son mandat de syndic.

Elle relève qu’aux termes d’une assemblée générale ultérieure, du 8 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR a décidé de faire appel à un expert amiable et de mandater son nouveau syndic pour toute action en justice.

Elle expose que sur la base du rapport amiable du 27 juin 2016, le syndicat des copropriétaires a sollicité une expertise judiciaire, qui a été ordonnée le 17 janvier 2017 et que le rapport d’expertise a été déposé le 12 juillet 2019.

Elle précise que le rapport d’expertise ne lui est pas opposable puisqu’elle n’a pas été assignée devant le juge des référés.

Elle expose qu’elle a été assignée devant le tribunal judiciaire le 27 juillet 2020 par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1992 du code civil et qu’il s’appuie uniquement sur les conclusions du rapport d’expertise déposé le 12 juillet 2019.

Elle estime que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite puisqu’il a eu connaissance de prétendus manquements de son syndic à compter du 11 décembre 2014, date à laquelle il a été voté de ne pas reconduire son mandat en raison de manquement à ses missions et notamment pour ne pas avoir régulariser des déclarations de sinistres, tel qu’il l’est précisé dans l’acte introductif.

Elle expose que le syndicat des copropriétaires se méprend sur le délai de prescription applicable puisque son action est fondée sur les dispositions de l’article 1992 et qu’elle est soumise à un délai quinquennal alors que seule l’action fondée sur les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifiée par l’entrée en vigueur de la loi [Localité 7] le 25 novembre 2018.

Elle précise également que le point de départ de la prescription ne peut être fixé au 8 décembre 2015 puisqu’il s’agit de la date à laquelle le syndicat a voté l’habilitation judiciaire qui a été donné au nouveau syndic de copropriété pour agir à son encontre.

Elle fait valoir que l’autorisation d’ester en justice est un préalable à l’introduction de l’action mais qu’elle ne peut fixer le point de départ ce cette action.

En application des dispositions de l’article 2224 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoient un délai de prescription quinquennal, elle estime que l’action du syndicat des copropriétaires était prescrite dés le 11 décembre 2019 et que le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable pour l’avoir faite assigner par acte du 27 juillet 2020.

Subsidiairement, sur les demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires, la SASU NEXITY LAMY fait valoir que le juge de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur des questions de fond.

Elle explique que, dans le cas où les demandes de condamnation formulées au stade de l’incident par le syndicat des copropriétaires seraient des demandes de provision, des contestations sérieuses se heurtent à l’octroi d’une telle demande notamment en raison de l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire puisque la mesure ne lui a pas été rendue commune et opposable.

Elle fait valoir que le syndicat ne rapporte pas la preuve des faits au soutien de ses prétentions.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SASU NEXITY LAMY a commis des fautes dans la gestion de la copropriété en omettant d’entreprendre des démarches dans l’année qui a suivi la réception des travaux.

Il sollicite à ce titre que la SASU NEXITY LAMY soit condamnée à prendre en charge les frais inhérents aux expertises amiables et judiciaires.

Il fait valoir que dans son rapport du 12 juillet 2019, l’expert judiciaire a listé les désordres apparents qui auraient dû être signalés par la SASU NEXITY LAMY lors de la réception de l’immeuble.

Il considère que la SASU NEXITY LAMY a commis des fautes dans la gestion des comptes de la copropriété qui ont obligé le nouveau syndic à régulariser les comptes de chaque copropriétaire pour les années 2012/2013 et 2013/2014.

Sur la prescription de son action, il fait valoir qu’il a eu connaissances des erreurs de gestion à compter de la prise de fonction du nouveau cabinet de syndic en 2015, tel qu’il a été indiqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2015.

Quant aux désordres invoqués dans l’acte introductif d’instance, il expose qu’il n’a pu en avoir connaissance qu’à compter du dépôt du rapport de l’expertise judiciaire le 12 juillet 2019.

Il estime qu’il doit être fait application des dispositions transitoires de la loi [Localité 7] du 25 novembre 2018 qui réduit le délai de prescription de 10 à 5 ans et que le délai de prescription de son action courrait jusqu’au 25 novembre 2023, c’est-à-dire postérieurement à l’acte introductif d’instance, et que le point de départ de la prescription de son action concernant les problèmes de gestion de chantier et de réception doit être fixé au jour du dépôt d’expertise amiable, soit le 27 juin 2016.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions.

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’il résulte de ce texte que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, encore faut-il que celle-ci ait eu connaissance de tous les faits lui permettant d’agir utilement.

Sur le délai de prescription applicable, l’entrée en vigueur de la loi [Localité 7] a raccourci le délai de prescription applicable aux actions engagées sur le fondement des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Or le syndicat des copropriétaires fonde son action contre le syndic NEXITY LAMY sur les dispositions de l’article 1992 du code civil.

En conséquence, il convient de faire application des dispositions de prescription de droit commun prévues par l’article 2224 du code civil.

En l’espèce, la SASU NEXITY LAMY fait valoir que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de l’assemblée générale qui a refusé de reconduire son mandat de syndic soit le 11 décembre 2014.

Elle expose qu’aux termes de l’acte introductif du 27 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a reconnu qu’il avait connaissance des défaillances de son syndic à cette date puisque c’est pour cette raison que les copropriétaires ont choisi le cabinet de syndic Trio.

Cependant, le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2014 n’est pas produit aux débats par la SASU NEXITY LAMY et la seule indication dans l’acte introductif du motif de non reconduction du mandat du syndic NEXITY LAMY ne permet pas de caractériser l’aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 du code civil.

A l’inverse, le syndicat des copropriétaires expose qu’il a eu connaissance des désordres affectant l’immeuble à compter du rapport d’information commandé par le nouveau syndic, dont le rapport a été communiqué le 27 juin 2016.

Ce rapport d’information versé à la procédure ne peut constituer le point de départ de la prescription de l’action du syndic puisqu’il émet un avis sur les désordres affectant l’immeuble et ne concerne pas les fautes éventuelles de gestion de la copropriété concernant notamment la réception des travaux.

Le syndicat des copropriétaires verse également à la procédure le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2015 aux termes duquel il apparait que les copropriétaires se plaignent de désordres affectant divers éléments de la copropriété et votent des travaux pour y remédier et donnent pouvoir au nouveau cabinet de syndic pour agir contre les responsables de ces dommages.

Au cours de cette assemblée générale du 8 décembre 2015, puisque les copropriétaires ont voté pour faire dresser un rapport d’intervention, ils avaient connaissances des désordres qui affectaient la copropriété, mais également de la négligence du précédent cabinet de syndic qui n’avait pas effectué les démarches pour remédier à ces désordres.

Le rapport d’information du 27 juin 2016 ainsi que le rapport d’expertise judiciaire n’apportent aucun élément d’information supplémentaire au syndicat des copropriétaires sur les dommages relevant de la garantie biennale ou de parfait achèvement, que ce qu’il ne savait déjà au jour de la tenue de l’assemblée générale du 8 décembre 2015, en tout cas pour lui permettre d’agir contre la SASU NEXITY LAMY en ce qui concerne les fautes de gestion concernant les travaux qui lui sont reprochées.

Quant aux fautes de gestion dans la tenue des comptes de la copropriété, force est de constater que la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 décembre 2014 relève qu'« en préliminaire aux études relatives aux dépenses de l’exercice 2014/2015, il est fait état des travaux de reprise de la comptabilité depuis le début de la copropriété par le cabinet TRIO. Cette reprise intègre pour les exercices 2012/2013 et 2013/2014, l’annulation des appels de fonds réalisés par le cabinet NEXITY, puis la réalisation d’appels de fonds modifiés pour ces mêmes périodes. »

Ainsi, tel que le reconnaît le syndicat des copropriétaires, il avait connaissance, au moins à compter du 8 décembre 2015, des faites de gestion de la SASU NEXITY LAMY dans la gestion des comptes de la copropriété.

Le point de départ de la prescription sera donc fixé au 8 décembre 2015 et au regard du délai quinquennal de prescription, le syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR pouvait agir à l’encontre de la SASU NEXITY LAMY jusqu’au 8 décembre 2020.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SASU NEXITY LAMY sera rejetée.

Quant aux demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires formulées aux termes de ses dernières conclusions d’incident, il n’appartient pas au juge de la mise en état, juge de l’évidence, de se prononcer sur des demandes de fond.

A ce stade de la procédure, l’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de telle sorte que les parties seront déboutées de leur demandes formées en ce sens.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SASU NEXITY LAMY à l’encontre de l’action du syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR,

DECLARONS irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires L’ADRET D’AZUR aux fins de condamnation au fond de la SASU NEXITY LAMY en raison de l’incompétence du juge de la mise en état pour statuer sur le fond du litige,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RSERVONS les dépens,

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du 19 juin 2025 pour conclusions récapitulatives des parties avant fixation à l’audience de plaidoirie envisagée.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT