Cour d’Appel d'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile

Date : 06 Mars 2025

MINUTE N°25/172

N° RG 23/01576 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O3DI

Affaire : S.A.S. HOTEL FELIX

S.E.L.A.R.L. [E]

C/ S.A.S. GT CAPITAL

S.A.R.L. SORAX

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Sandra POLET, Juge de la Mise en Etat, assistée de Taanlimi BENALI,Greffier

DEMANDERESSES :

S.A.S. HOTEL FELIX

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Elsa MEDINA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.E.L.A.R.L. [E] (mandataire jud. de la S.A.S. HOTEL FELIX)

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Elsa MEDINA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.S. GT CAPITAL

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. SORAX

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e David ROMAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 28 Février 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 06 Mars 2025 après prorogation du délibéré a été rendue le 06 Mars 2025 par Madame Sandra POLET Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI,Greffier,

Grosse :

Expédition :M^e Elsa MEDINA

M^e David ROMAN

M^e Philippe TEBOUL

Le 06/03/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 novembre 2019, la SAS HOTEL FELIX a acquis le fonds de commerce d’un hôtel auprès de la SARL SORAX, comprenant la cession du droit au bail. Les murs de l’hôtel ont été acquis quelques mois plus tôt, le 26 avril 2019, par la SAS GT CAPITAL.

A la suite d’une fuite d’eau provoquant la chute du plafond dans l’une des chambres de l’hôtel, la SAS GT CAPITAL a saisi le juge des référés le 9 novembre 2020 en vue d’une expertise judiciaire. Par acte du 5 janvier 2021, la SAS HOTEL FELIX a attrait la SARL SORAX à la procédure.

Par ordonnance du 23 février 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [T] en qualité d’expert.

Au cours des opérations d’expertise, un risque d’effondrement a été relevé par l’expert qui en a informé les parties le 30 juin 2021. La société GT CAPITAL a alors saisi le juge des référé en vue de faire ordonner la fermeture de l’établissement.

Par ordonnance du 23 juillet 2021, le juge des référés a ordonné à la SAS HOTEL FELIX de fermer son établissement en raison du risque d’effondrement de l’immeuble, fragilisé au niveau du plancher entre les troisième et quatrième étages. Il était également ordonné la suspension du paiement des loyers, charges et taxes dus au bailleur jusqu’à la reprise de l’activité.

La SAS HOTEL FELIX a été placée en redressement judiciaire le 9 novembre 2022.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 décembre 2022.

Par actes des 13 et 17 avril 2023, la SAS HOTEL FELIX et la SELARL [E] – LES MANDATAIRES, es qualité de mandataire judiciaire du redressement judiciaire de la société HOTEL FELIX, ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nice la SAS GT CAPITAL et la SARL SORAX en vue de leur condamnation à réaliser l’ensemble des travaux préconisés par l’expert.

La liquidation judiciaire de la SAS HOTEL FELIX a été prononcée le 7 juin 2023.

Dans le cadre de cette liquidation judiciaire, le bail a été résilié et les clés des locaux restituées à la SAS GT CAPITAL le 16 août 2023.

Par conclusions d’incident de la mise en état notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, la SAS HOTEL FELIX et la SELARL [E] – LES MANDATAIRES, es qualité de mandataire judiciaire, ont saisi le juge de la mise en état d’une demande de provision.

La procédure a été fixée à l’audience d’incidents de la mise en état du 8 février 2024. L’affaire a fait l’objet de deux renvois et a été retenue à l’audience du 25 novembre 2024.

A cette audience, la SAS HOTEL FELIX prise en la personne de son liquidateur judiciaire la SELARL [E] – LES MANDATAIRES, a remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 6 mai 2024 et aux termes desquelles elle demande au juge de la mise en état, au visa des articles 771 du code de procédure civile, 1217 et 1194 du code civil, de :

condamner in solidum la société GT CAPITAL et la société SORAX à verser à la SELARL [E] – LES MANDATAIRES, es-qualité de liquidateur de la société HOTEL FELIX une provision dont le montant ne saurait être inférieur à la somme de 846.134,44 € se décomposant comme suit :450.868 € au titre des pertes d’exploitation ;49.122,44 € au titre des frais de licenciement ;

26.144 € au titre des travaux réalisés en pure perte ;320.000 € au titre du fonds de commerce perdu ;

condamner in solidum la société GT CAPITAL et la société SORAX à payer à la SELARL [E] – LES MANDATAIRES, es-qualité de liquidateur de la société HOTEL FELIX une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS GT CAPITAL a remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 18 novembre 2024, aux termes desquelles elle demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, de :

mettre hors de cause la SAS HOTEL FELIX ;se déclarer incompétent au profit du juge du fond ;débouter la SELARL [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;condamner la SELARL [E] es qualité à payer et porter à la concluante la somme de 3 600€ sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La SARL SORAX a remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, aux termes desquelles elle demande au juge de la mise en état, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, 771 du code de procédure civile, de :

se déclarer incompétent au profit des juges du fond ;débouter la société HOTEL FELIX représentée par la SELARL [E] – LES MANDATAIRES es qualité de liquidateur judiciaire, de l’ensemble de ses demandes d’incident à l’encontre de la société SORAX ;condamner la société HOTEL FELIX représentée par la SELARL [E] – LES MANDATAIRES es qualité de liquidateur judiciaire, à payer à la société SORAX la somme de 3 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la SAS HOTEL FELIX représentée par son liquidateur la SELARL [E] – LES MANDATAIRES sollicite la condamnation de la SAS GT CAPITAL et de la SARL SORAX à lui verser une provision de 846.134,44 €.

Elle expose que les désordres sont dus à la vétusté générale du bâtiment et à l’absence de réparation structurelle de la bâtisse, plus particulièrement de la toiture et de la verrière du bâtiment, relevant ainsi des grosses réparations qui incombent au propriétaire et non au preneur, en vertu du contrat de bail. Elle expose également que les fuites successives sur les réseaux ont été qualifiées par l’expert de cause secondaire et qu’au surplus, elles ne relèvent pas davantage de la responsabilité du preneur dans la mesure où les réseaux sont encastrés dans le bâti.

La demanderesse conclut en outre que c’est l’état des locaux qui a conduit à la fermeture de l’établissement avec interdiction de toute exploitation jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité, engendrant divers préjudices financiers.

En réponse, la SAS GT CAPITAL expose que les travaux de mise aux normes de l’hôtel doivent être assumés par le preneur, y compris la sécurité des clients, et que le preneur doit maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des lieux loués et nettoyer au moins une fois par an, notamment, les canalisations. Elle relève que l’expert a estimé que les désordres avaient pour origine la vétusté mais également une absence totale d’entretien et de maintenance du bâtiment depuis plusieurs années.

La SAS GT CAPITAL ajoute que l’expert s’est refusé à se prononcer sur les pourcentages de responsabilité concernant la vétusté d’une part et les obligations du locataire d’autre part, de sorte que le juge de la mise en état, qui n’est pas le juge du fond, ne peut engager la responsabilité totale du bailleur comme le sollicite la demanderesse. La SAS GT CAPITAL relève que si les différents locataires avaient procédé au nettoyage annuel des canalisations, ils auraient pu aisément se rendre compte des fuites et désordres occasionnés, même si certaines canalisations étaient encastrées. S’agissant de la verrière fuyarde, la SAS GT CAPITAL relève qu’il appartient au preneur, en vertu du bail, d’entretenir, de réparer et de remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux.

La SARL SORAX expose quant à elle qu’au vu du rapport d’expertise, la cause première des désordres se trouve dans la vétusté du bâtiment et l’absence de grosses réparations, notamment sur la toiture, relevant ainsi de la responsabilité du bailleur. Elle rappelle que les fuites successives sur les réseaux, identifiées comme cause secondaire, ne peuvent pas relever de la responsabilité des occupants, l’expert indiquant que la quasi-totalité des réseaux sont emmurés ou encoffrés dans les faux-plafonds et qu’ainsi, au niveau de l’entretien courant de la maintenance, les défauts éventuels sont impossibles à repérer par l’exploitant.

La SARL SORAX conclut que soit les désordres étaient cachés, soit ils sont survenus par voie de fuites provenant de la verrière et postérieurement à la cession du fonds de commerce en 2019. Dès lors, l’absence d’information précontractuelle qui lui est reprochée n’est pas démontrée puisqu’elle-même en ignorait l’existence.

L’article 789 précité permet au juge de la mise en état d’allouer une provision à la condition que l’existence de l’obligation ne soit pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le litige porte notamment sur la responsabilité de la SAS GT CAPITAL, de la SARL SORAX mais également de la SAS HOTEL FELIX que la SAS GT CAPITAL estime responsable de ses propres préjudices. En outre les défenderesses dont il est sollicité la condamnation à verser une provision contestent toute responsabilité.

Dès lors, la condamnation d’une partie à payer une somme suppose d’étudier la responsabilité de celle-ci, ce qui ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état en matière de provision, conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

En conséquence, à ce stade de la procédure et en présence de contestations sérieuses, la demande provisionnelle sera rejetée.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, à application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées à ce titre seront par conséquent rejetées.

Par ailleurs les dépens de la présente instance sur incident seront réservés et suivront le sort réservés aux dépens sur le fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande de provision formulée par la SAS HOTEL FELIX ;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens de la présente instance sur incident seront réservés et suivront le sort réservé aux dépens sur le fond ;

RENVOYONS la présente procédure à l’audience de mise en état électronique du

19 juin 2025 à 8 heures 55 (audience dématérialisée) pour conclusions des sociétés défenderesses ;

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT