TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 07/02/2025

à : Maître Aude LACROIX

Monsieur [C] [B]

+ Expert + Régie

Copie exécutoire délivrée

le : 07/02/2025

à : Maître Tanguy LETU

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/09170

N° Portalis 352J-W-B7I-C563T

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0120

DÉFENDEURS

Etablissement public [Localité 8] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 substitué par Maître Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

Monsieur [C] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nicole COMBOT, magistrate honoraire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Nicole COMBOT, magistrate honoraire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 07 février 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09170 – N° Portalis 352J-W-B7I-C563T

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 1998, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], ci-après désigné OPAC de [Localité 8], a donné à bail à Madame [M] [D] un appartement situé [Adresse 4].

L’OPAC de [Localité 8] a changé de dénomination par arrêté du 15 juillet 2008 et s’appelle [Localité 8] HABITAT-OPH.

Madame [M] [D] a subi un dégât des eaux au mois de mai 2023, probablement en provenance de l’appartement situé à l’étage supérieur et donné à bail à Monsieur [C] [B].

Constatant la persistance des infiltrations malgré les travaux de remise en état entrepris par [Localité 8] HABITAT-OPH, Madame [M] [D], par actes de commissaire de justice en date des 03 et 10 septembre 2024, a assigné [Localité 8] HABITAT OPH et Monsieur [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé afin, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de voir ordonner une expertise ayant pour objet de décrire les désordres allégués, de préciser les travaux permettant d’y mettre un terme et de déterminer les causes des désordres et les préjudices en résultant et réserver les dépens.

A l’audience du 07 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil de [Localité 8] HABITAT-OPH, Madame [M] [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a développées oralement et aux termes desquelles elle a maintenu sa demande d’expertise et a en outre sollicité la consignation de ses loyers à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à complète réalisation des travaux préconisés par l’expert.

[Localité 8] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a formulé les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise et s’est opposé à la demande de consignation des loyers comme étant prématurée.

Monsieur [C] [B], bien que régulièrement cité à étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 février 2025, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant droit que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En outre, en vertu de l’article 474 du même code, Monsieur [C] [B], ni comparant ni représenté, ayant été cité à étude et s’agissant d’une décision rendue en premier ressort, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article 263 du même code précise que l’expertise est ordonnée dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

Décision du 07 février 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09170 – N° Portalis 352J-W-B7I-C563T

En l’espèce, il résulte des pièces que Madame [M] [D] verse aux débats et notamment du rapport d’expertise amiable de son assurance protection juridique du 24 juin 2024 et du rapport de visite de l’inspecteur de salubrité du service technique de la mairie de [Localité 8] du 04 octobre 2024, qu’elle est locataire d’un appartement en duplex situé aux 4ème et 5ème étages de l’immeuble du [Adresse 4], composé de quatre pièces dont trois chambres. Cet appartement se situe en-dessous de celui loué par Monsieur [C] [B]. Madame [M] [D] apporte la preuve de la survenance dans son logement d’un dégât des eaux et de la persistance d’infiltrations : plafond craquelé, toile de verre gondolée et présence d’humidité dans la chambre n°1 au-dessus de laquelle se trouve une terrasse, plafond tâché dans la chambre n°2, présence d’eau sur le tuyau en provenance du plancher haut, derrière la trappe de visite de la chambre n°3.

Il ressort des éléments du dossier qu’il n’est pas contesté ni contestable qu’il existe des désordres dans le logement que [Localité 8] HABITAT-OPH loue à Madame [M] [D] lesquels auraient pour origine un dégât des eaux dans le logement de l’étage supérieur loué à Monsieur [C] [B] dont il convient de déterminer la nature, la cause et l’origine, la date d’apparition, ainsi que les conséquences.

Sans préjuger du résultat d’une éventuelle procédure au fond, les conditions de l’article 145 du code de procédure civile apparaissent donc réunies. Il convient de confier une mesure d’instruction à un technicien, selon la mission définie au dispositif de la présente décision afin de confirmer la réalité, ou non, de ces désordres allégués, de déterminer leur ampleur, leur origine et les moyens d’y remédier.

Cette expertise sera ordonnée aux frais avancés de Madame [M] [D] qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer ses loyers.

L’article 6 de la même loi impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement.

L’article 20-1 de cette loi dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence, le locataire peut en solliciter la mise en conformité au bailleur. Il prévoit également que le juge peut être saisi aux fins de déterminer les travaux à réaliser, et réduire ou suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il est en outre constant, que le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien.

Il résulte des textes précités que la suspension des loyers avec consignation ne peut être autorisée que si le logement est inhabitable ou indécent.

En l’espèce, il n’est pas contesté par Madame [M] [D] que [Localité 8] HABITAT-OPH a procédé à des travaux en décembre 2023 qui n’ont pas permis de mettre un terme aux infiltrations, celles-ci continuant à se manifester au niveau des planchers haut des chambres.

Les causes des désordres n’étant pas déterminées, ni les travaux nécessaires pour y remédier, ce qui est précisément l’objet de l’expertise ordonnée, et le caractère indécent ou inhabitable du logement n’étant pas établi par Madame [M] [D] avec l’évidence requise en référé, la demande de consignation des loyers qu’elle forme sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aucune responsabilité n’étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [X] [S]

[Adresse 5]

[Localité 6],

Tél : [XXXXXXXX01]

Email : [Courriel 7]

Avec mission de :

— se rendre dans l’immeuble litigieux situé [Adresse 4] dans l’appartement de Madame [M] [D] (4ème et 5ème étages de l’immeuble) et dans celui de Monsieur [C] [B], situé aux étages supérieurs, et dans les parties communes si nécessaire,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— entendre tout sachant et s’adjoindre tout sapiteur si nécessaire,

— relever et décrire les désordres et troubles allégués qui seraient constatés et en détailler l’origine, les causes, l’étendue et les évolutions prévisibles,

— décrire les travaux et/ou les solutions nécessaires pour y remédier et remettre en état le logement et en évaluer le coût et la durée notamment à l’aide de devis fournis par les parties et préciser le cas échéant si le relogement des occupants sera nécessaire,

— donner son avis sur l’existence ou non de préjudices tant matériels qu’immatériels et notamment le préjudice de jouissance, les décrire et les chiffrer le cas échéant et donner tous éléments de nature à permettre au tribunal de déterminer les éventuelles responsabilités,

— par une note de synthèse au terme des opérations d’expertise mettre les parties en mesure de faire valoir leurs observations qui seront annexées au rapport,

— En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons la demanderesse à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

DISONS que pour accomplir sa mission, conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248 et 273 à 284 du code de procédure civile, l’expert devra convoquer les parties, prendre connaissance du dossier, recueillir les observations des parties, se faire remettre tous documents utiles et plus généralement répondre à tous dires et réquisitions des parties,

ORDONNONS à Madame [M] [D] de verser la somme de 4.000 euros au titre de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, à l’ordre de REGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS-SERVICE DE LA REGIE ANNEXE, dans le mois de la notification de la décision,

DISONS que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

DISONS que le rapport sera déposé au greffe du service des expertises du Pôle Civil de Proximité en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises du Pôle Civil de Proximité,

DISONS qu’il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises du Pôle Civil de Proximité en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres acteurs,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment Madame [M] [D] de sa demande de consignation de loyers,

ORDONNONS que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal, à Paris, le 07 février 2025.

La greffière, la présidente,