COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

JONCTION 24/1854

N° RG 24/00335 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPP6

du 01 Avril 2025

N° de minute 25/00528

affaire : [J] [I]

c/ Syndic. de copro. BLEUS HORIZONS, sis [Adresse 6]

Grosse délivrée

à M^e POUSSIN

à M^e GYUCHA

Expédition délivrée

à M^e CIPRE

le

l’an deux mil vingt cinq et le un Avril à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 14 Février 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [J] [I]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Patrice CIPRE, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Syndic. de copro. BLEUS HORIZONS, sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SARL NARDI

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

M. [W] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Paul andré GYUCHA, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 01 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, M. [J] [I] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEUS HORIZONS.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, M. [J] [I] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M. [W] [H].

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 18 février 2025, M. [J] [I] représenté par son conseil, demande de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEUS HORIZONS sous astreinte provisoire de 1000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance, à procéder à l’élagage des pins incriminés dans le constat d’huissier « un alignement de quatre pins parasols dont les deux centraux présentent une hauteur inférieure à celle des deux latéraux de pins non taillés qui réduisent la vue sur la rade » permettant de retrouver la vue initiale sur la rade de [Localité 14] conforme au cahier des charges ;

— condamner Monsieur [W] [H] sous astreinte provisoire de 1000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance a faire procéder à la dépose de l’ auvent incriminé ;

— les condamner in solidum lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre le remboursement des entiers dépens en ce compris le procès-verbal de constat d’huissier.

Au soutien de ses demandes, il expose qu’il est propriétaire d’une villa située à [Localité 14] bénéficiant d’une servitude de vue sur la rade de [Localité 13] qui est due par le fonds inférieur constitué par la copropriété BLEUS HORIZONS, qui fait partie comme lui du lotissement et que cette dernière n’élague pas les pins à la même hauteur que ceux du voisin plantés sur le même espace ce qui gêne sa vue sur la rade. Il ajoute que le toit terrasse de l’immeuble comprend en outre un store double installé occasionnant également une gêne visuelle importante. Il soutient subir des troubles de voisinage caractérisés par des violations contractuelles du cahier des charges du lotissement de [Localité 11], précise avoir adressé plusieurs mails et courriers au syndic de l’immeuble en vain et qu’il est fondé à solliciter qu’il soit mis un terme aux troubles manifestement illicites subis par la condamnation du syndicat des copropriétaires à élaguer les pins dont deux présentent une hauteur supérieure aux autres et réduisent la vue dont il bénéficie sur la rade de [Localité 15] ainsi que la condamnation de Monsieur [H] copropriétaire bénéficiant la jouissance du toit terrasse à procéder à la dépose de l’auvent qui porte également atteinte à sa vue sur la rade. Il précise à ce titre que le cahier des charges du lotissement prestigieux de [Localité 11] prévoit que la disposition sur le terrain des villas a été étudiée de façon à assurer à chacun la vue sur la mer et qu’il est formellement interdit de modifier de quelque façon que ce soit la composition des jardins ainsi que le gabarit extérieur des villas pour préserver cette vue sur la mer. En réponse aux moyens soulevés en défense, il ajoute que la surélévation de son bien a fait l’objet de toutes les autorisations d’urbanisme requises et qu’il ne peut faire l’objet d’aucun reproche à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEUS HORIZONS, représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience:

— de se déclarer incompétent et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

— à titre subsidiaire, de rejeter l’ensemble des demandes ;

— en tout état de cause de condamner Monsieur [I] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur les demandes car le demandeur est dans l’incapacité de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite, ce dernier se bornant à affirmer le non-respect de l’article 1 du cahier des charges lotissement qui prescrit un principe général d’interdiction de modification de l’extérieur des villas et des jardins mais que cette clause nécessite une appréciation individuelle in concreto dans la mesure où elle ne prescrit aucune hauteur, largeur ou profondeur des constructions ni même de hauteur des végétaux. Il ajoute qu’il résulte d’une étude réalisée le 29 octobre 2024 par Monsieur [T], architecte expert près la cour d’appel que la villa de M. [I] a fait l’objet d’une surélévation non conforme au cahier des charges du lotissement notamment à ses articles 1 et 4, qu’elle ne respecte pas l’interdiction de modifier la silhouette et le gabarit extérieur des constructions ni la règle d’urbanisme du lotissement afférent à la hauteur maximale de 7 m et que les troubles de vue dont il se prévaut sont la conséquence directe de la surélévation de sa villa faite en violation des règles prévues. Il expose enfin que le procès-verbal de constat versé en date du 30 juin 2023 n’établit nullement la perte de vue alléguée sur la rade de [Localité 13], la preuve de l’état actuel des pins incriminés n’étant pas démontrée et qu’il démontre de son côté que les arbres ont fait l’objet d’un élagage le 20 février 2024 et qu’une taille plus sévère risquerait d’entraîner la perte des pins parasols.

M. [W] [H] représenté par son conseil demande dans ses conclusions déposées à l’audience:

— de se déclarer incompétent et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

— à titre subsidiaire, de rejeter l’ensemble des demandes ;

— en tout état de cause, de condamner Monsieur [I] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir qu’il est propriétaire d’un appartement situé au dernier étage de la copropriété BLEUS HORIZONS, qu’il bénéficie de la jouissance exclusive de la toiture terrasse de l’immeuble sur laquelle était déjà installé lors de son acquisition un store banne double pente avec fixation et armature en aluminium, qu’en 2011 il a simplement fait procéder au remplacement à l’identique de la toile du store aluminium et que le 3 mars 2022 le demandeur a acquis une maison d’habitation située dans lotissement et a obtenu un permis de construire portant sur la surélévation et la modification des façades de sa maison en procédant à un affichage du permis hors de la vue des autres membres du lotissement. Il ajoute que depuis la surélévation de sa maison d’un étage supplémentaire, M. [I] a créé une vue directe sur la toiture terrasse de l’immeuble dont il bénéficie et qu’il y a procédé sans solliciter l’autorisation du lotissement contrairement au cahier des charges. Il fait valoir que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur sa demande visant la dépose de son auvent, qu’aucun trouble manifestement illicite n’est démontré, que le demandeur a créé un étage supplémentaire en violation du cahier des charges, que le store existe depuis plus de 20 ans sans qu’il n’ait jamais été fait état du moindre grief et que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses. Il ajoute que Monsieur [T], architecte, a constaté que la construction réalisée par le demandeur ne respectait pas le cahier des charges et qu’il ne pouvait en conséquence se plaindre d’une altération de la vue sur la mer suite à la surélévation qu’il s’est lui-même créée sans autorisation et qui n’existait pas auparavant.

La jonction a été ordonnée à l’audience et l’affaire mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de M. [I] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [I] allègue subir un trouble manifestement illicite caractérisé par un préjudice de vue sur la rade de [Localité 13] causé par les pins de la copropriété BLEUS HORIZONS et l’auvent installé sur la toiture terrasse de l’immeuble.

Il justifie avoir acquis le 3 mars 2022 une villa situé [Adresse 7] à [Localité 15] formant le lot numéro 47 du lotissement de [Localité 11].

M. [H] est propriétaire depuis le 12 octobre 2004 d’un appartement au sein de l’immeuble LES BLEUS HORIZONS faisant partie du lotissement de [Localité 11] (lot 38). Il bénéficie de la jouissance privative de la toiture terrasse de l’immeuble.

Il ressort du cahier des charges général du lotissement de [Localité 11], en son article 1 que « la disposition sur le terrain et le volume des villas ayant été étudié de façon à assurer à chacune d’elles le maximum de vue sur la mer, il est formellement interdit de modifier de quelque façon que ce soit la silhouette et le gabarit extérieur de ces villas et la composition générale des jardins, aucune adjonction ne devra être faite tant en hauteur qu’en largeur ou en profondeur sauf avec l’accord de l’assemblée générale de l’association syndicale autorisée prise à la majorité des deux tiers des présents et représentés. Toutefois, si un seul des voisins immédiats du demandeur au plus tard lors de l’assemblée appelé à statuer démontre subir un préjudice manifeste et objectivement évident de bruit d’odeur, de vue… une telle autorisation ne pourra pas alors être valablement accordée ».

Selon le cahier des charges du règlement de copropriété de l’immeuble BLEUS HORIZONS, "le propriétaire du lot 8, soit en l’espèce, M. [H], aura la jouissance de la terrasse de l’immeuble".

M. [I] verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 30 juin 2023 mentionnant :

— la présence d’un alignement de pins parasols dont deux centraux présentent une hauteur inférieure à celle des deux latéraux ;

— que la vue sur la rade de [Localité 13] est réduite par les deux pins non taillés ;

— la présence d’un store banne enroulé, fixésur deux montants verticaux sur le toit terrasse de l’immeuble.

Il justifie avoir adressé le 21 septembre 2023 un courrier au syndic de la copropriété BLEUS HORIZONS dans lequel il indique subir deux troubles de voisinage importants liés à l’existence d’une sorte de auvent- store sur le toit de l’immeuble ainsi que la présence d’un pin bouchant la vue sur la rade de [Localité 13] en le mettant en demeure de mettre fin aux troubles subis.

Par un courrier du 11 octobre 2023, le syndic lui a répondu, concernant l’auvent, que le propriétaire de l’appartement bénéficiait d’une jouissance privative du toit terrasse, que ce toit a toujours été utilisé en application du règlement de copropriété comme un solarium avec terrasse et qu’il était légitime qu’il y installe un parasol ou un store. Concernant les arbres, il lui a répondu qu’ils étaient régulièrement élagués tout en faisant valoir d’une surélévation de la propriété effectuée par Monsieur [I] générant la gêne de la vue alléguée qui n’existait pas auparavant pas au niveau de sa propriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEUS HORIZONS, verse aux débats une facture de la société LB JARDINS, établissant qu’il a été procédé à l’élagage des pins le 20 février 2024 soit postérieurement à l’établissement du constat de commissaire de justice versé aux débats par le demandeur.

Il produit également une attestation de Monsieur [V] du 9 juin 2024, attestant que les pins sont élagués au maximum et qu’une taille trop sévère pourrait les faire dépérir.

Les défendeurs produisant par ailleurs une étude réalisée par M. [T], architecte le 29 octobre 2024 mentionnant qu’une surélévation a été construite sur la parcelle AV [Cadastre 8] correspondant au lot 47 appartenant à M. [I], que cette surélévation domine la terrasse de Monsieur [H] et possède une vue sur son ensemble, que la construction respecte le PLUM mais ne respecte pas les articles 1 et 4 du cahier des charges du lotissement, car la silhouette et le gabarit extérieur ont été modifiés par la création d’une surélévation et le caractère contemporain de l’architecture. Il est en outre relevé qu’elle ne respecte pas la règle d’urbanisme du lotissement prévoyant une hauteur maximale de 7m.

Enfin, Monsieur [H], verse une attestation du 5 septembre 2024 de Madame [U] indiquant que depuis son arrivée au sein de l’immeuble en 2001, elle a toujours constaté la présence sur le toit terrasse d’un store outre une facture du 29 juin 2011 établissant qu’il a procédé au remplacement à l’identique d’un double store pente qui était déjà existant par la pose d’un store en toile double pente motorisée avec radio vent.

Dès lors, force est de considérer au vu des éléments susvisés que le trouble manifestement illicite allégué par Monsieur [I] fondé sur une violation du cahier des charges du lotissement n’est pas caractérisé dans la mesure où il ressort des éléments susvisés que ce dernier a procédé à la surélévation de sa villa acquise en 2022 de sorte qu’il ne justifie pas que préalablement à ces travaux, il bénéficiait d’une vue directe sur la rade de [Localité 13] qui serait désormais obstruée par les pins et l’auvent situé sur la toiture terrasse de l’immeuble BLEUS HORIZONS. En outre, il ne verse au soutien de sa demande qu’un seul procès-verbal de constat du 30 juin 2023 réalisé il y a plus de un an et demi ne permettant pas d’établir l’existence du trouble allégué dans la mesure où son examen démontre qu’il bénéficie bien d’une vue mer étendue, le syndicat des copropriétaires justifiant de son côté avoir fait procéder à l’élagage des pins, en versant des justificatifs postérieurs à l’établissement du constat commissaire de justice et une attestation établissant qu’il ne peut procéder davantage à leur élagage au risque de faire mourir les arbres. Enfin, s’agissant du auvent situé sur le toit terrasse dont Monsieur [H] à la jouissance exclusive, il est établi qu’il existe depuis de très nombreuses années et qu’il a été procédé à son remplacement à l’identique en 2011, ce dernier faisant en outre valoir, que la surélévation créée par M. [I] engendre désormais une vue directe sur sa terrasse.

En conséquence, au vu de l’ensemble des éléments, ils n’y a pas lieu à référé et les demandes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

M. [I] qui succombe à l’instance, supportera les dépens et sera condamné à verser à chacun des défendeurs la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais qu’ils ont dû supporter pour assurer leur défense.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS que l’instance enrôlée sous le numéro RG 24/1854 est jointe à l’instance principale enrôlée sous le numéro 24/335 sous ce dernier numéro ;

DISONS n’y avoir lieu à référé et rejetons en conséquence les demandes formées par Monsieur [J] [I] ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEUS HORIZONS, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] à payer à M.[W] [H] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT