COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [V] épouse [J] c/ Syndic. de copro. SAS IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR

N° 25/

Du 22 Septembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01381 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PUQC

Grosse délivrée à

la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM

expédition délivrée à

M^e Astrid GALY DE GARBAIL

le 22 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Septembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [R] [V] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndic. de copro. SAS IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Alexandre-guillaume TOLLINCHI de la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [V] épouse [J] est notamment propriétaire d’un appartement au sixième étage d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 4].

Après avoir obtenu l’accord de l’architecte des bâtiments de France le 8 décembre 2023 et un arrêté de non-opposition à sa déclaration préalable de travaux le 20 décembre 2023, elle a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du « [Adresse 10] » une demande d’ajout d’une baie coulissante sur son balcon.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 février 2024 a rejeté, au terme du vote de la résolution n°21, la demande d’ajout d’une baie coulissante sur le balcon de Mme [R] [V] épouse [J].

Par acte du 11 avril 2024, Mme [R] [V] épouse [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 27 février 2024.

Par ordonnance du 20 mai 2025, l’ordonnance du 8 janvier 2025 clôturant l’affaire au 6 mai 2025 a été révoquée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 juin 2025 à 14 heures avec nouvelle clôture au 12 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 2 juin 2025, Mme [R] [V] épouse [J] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la nullité de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 27 février 2024 en ce qu’elle a rejeté sa demande d’autorisation afin d’installer une baie coulissante sur son balcon,

— l’autorisation de réaliser les travaux d’installation de la baie coulissante sur son balcon pour lesquels elle a obtenu la non-opposition de la Mairie et l’accord de l’architecte des bâtiments de France,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’au moins les balcons de sept appartements de la copropriété sont équipés de baies coulissantes identiques à celle qu’elle souhaite installer chez elle. Elle en déduit que le refus du syndicat des copropriétaires constitue un abus de majorité et une rupture d’égalité.

Elle fonde son action sur l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et estime que le rejet de sa demande sans aucune motivation est abusive. Elle considère que l’accord de l’architecte des bâtiments de France et l’arrêté de non-opposition à sa déclaration préalable déposée en mairie démontrent le sérieux de sa demande, qui respecte les normes légales et urbanistiques en vigueur, ainsi que l’absence de trouble manifestement illicite ou de nuisances pour la copropriété. Elle en conclut que le refus qui lui est opposé est arbitraire et destiné à lui nuire.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’installation des baies coulissantes causerait un trouble ou porterait atteinte à la destination de l’immeuble tels que définis à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle relève que l’argument selon lequel le refus serait fondé sur la volonté de ne pas modifier l’apparence de la façade extérieure est inopérant puisque la pose des baies coulissantes ne modifie pas la structure ou la destination de l’immeuble et qu’elle est réversible.

Elle se prévaut également d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires puisque certains voisins ont installé de telles baies coulissantes sur leur balcon et qu’aucune contestation ou procédure judiciaire n’a été initiée à leur encontre afin d’obtenir la suppression de ces installations et la remise en état des balcons.

En réplique aux conclusions adverses, elle précise que bien qu’elle ne démontre pas que d’autres copropriétaires aient été expressément autorisés à installer des baies coulissantes, la preuve de l’existence de telles installations atteste du fait que celles-ci sont tolérées voire autorisées par le syndicat des copropriétaires. Elle conclut donc qu’il existe une rupture d’égalité de traitement manifeste.

Elle fait valoir que la continuité du syndicat en tant que personne morale ne dépend pas de l’identité du syndic qui en assure la gestion et que les tolérances ou autorisations précédemment consenties par le syndicat, fût-ce par inaction, engagent la collectivité dans son ensemble. Elle ajoute que son projet ne constitue nullement une aggravation de la situation existante mais tend à restaurer une cohérence esthétique et architecturale de la façade en s’alignant sur les installations déjà présentes notamment sur les balcons de l’appartement voisin au sixième étage et de l’appartement situé au-dessus du sien. Elle rappelle que la mairie et l’architecte des bâtiments de [6], garants de l’harmonie des installations sur la commune, ont donné leur accord à son projet.

Elle souligne que l’accord de ses voisins immédiats n’est exigé par aucun texte applicable ni par le règlement de copropriété et qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires suffit.

Elle conteste l’interprétation de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 8] du 24 janvier 2023 faite par le syndicat défendeur, rappelant que l’égalité de traitement s’applique à des situations comparables, ce qui est le cas en l’espèce puisque les travaux projetés sont de même nature, réalisés dans des conditions identiques et selon les mêmes modalités techniques que ceux déjà mis en œuvre par d’autres copropriétaires. Elle sollicite donc l’autorisation de réaliser ces travaux.

Dans ses dernières écritures notifiées le 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de Mme [R] [V] épouse [J] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le refus des copropriétaires de voter en faveur de la résolution litigieuse est motivé par le fait que les travaux modifieraient l’apparence architecturale extérieure de l’immeuble, particulièrement des façades visibles depuis la [Adresse 12] et le [Adresse 11]. Il rappelle que ces travaux sont subordonnés à l’approbation de l’assemblée générale.

Il relève que la demanderesse ne démontre pas l’existence d’une quelconque intention de nuire et soutient qu’il agit au contraire à bon droit au vu de sa volonté de préserver l’apparence et la cohérence de la façade dans l’intérêt collectif de la copropriété. Il indique avoir simplement fait usage du droit qu’il tire de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Il précise que l’installation d’autres vérandas par certains copropriétaires est une allégation qui ne repose sur aucun élément factuel. Il souligne que, quand bien même cette affirmation serait avérée, le syndic Immo de France n’était pas missionné par lui à cette époque et que le droit s’oppose à une « telle fuite en avant ».

Il fait valoir que la demanderesse n’a pas obtenu les autorisations de ses voisins immédiats.

Il considère que le principe d’égalité entre copropriétaires ne signifie pas que l’autorisation donnée à un copropriétaire oblige à donner à l’avenir la même autorisation à tout copropriétaire qui la demande. Il estime que la demanderesse ne permet pas au tribunal de comparer la nature précise des travaux qu’elle envisage avec celle des travaux réalisés chez d’autres copropriétaires. Il ajoute qu’il n’appartient pas au juge de se livrer à un véritable contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 27 février 2024.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun, ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

Lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l’objet d’une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux affectant les parties communes se définissent comme les travaux effectués dans les parties privatives ayant une incidence sur les parties communes qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation.

Aucun des travaux entrant dans le champ d’application de l’article 25 b) de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l’autorisation préalable et expresse de l’assemblée générale.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l’autorisation d’entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, elle ne dispose cependant pas d’un pouvoir discrétionnaire en la matière.

Sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux car, à défaut, le copropriétaire désireux de faire procéder à des travaux sera en droit de saisir le tribunal qui substituera sa décision à celle de l’assemblée s’il a préalablement démontré qu’elle a été abusive.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 février 2024 que la résolution n°21 ayant pour objet la demande d’autorisation d’ajout d’une baie coulissante sur le balcon de Mme [R] [V] épouse [J] a été rejetée à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord au projet de fermeture du balcon de Mme [R] [V] épouse [J] par des baies coulissantes derrière le volet roulant le 8 décembre 2023 et que la mairie de [Localité 9] n’a fait pas opposition à la déclaration préalable de cette dernière selon arrêté municipal du 20 décembre 2023, ces travaux doivent tout de même être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En effet, une autorisation administrative de travaux n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires puisque celle-ci est accordée sous réserve du droit des tiers.

Par ailleurs, la rupture d’égalité entre copropriétaires, cause de nullité d’une délibération de l’assemblée générale, ne peut être caractérisée que s’il est établi que, de manière injustifiée, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique.

Or, la demanderesse ne rapporte pas la preuve que d’autres copropriétaires ont été autorisés par l’assemblée générale à installer des baies coulissantes sur leur balcon et à quelle condition.

En effet, les photographies produites sont insuffisantes pour conclure à l’aménagement de baies coulissantes par d’autres copropriétaires sur leur balcon après une autorisation de l’assemblée générale.

En outre, l’attestation de M. [H] [C], conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, indique uniquement que « d’autres terrasses ont été fermées dans cet immeuble », sans préciser le type de fermeture et qu’il soit possible d’en déduire une similitude entre ces installations et celle que Mme [R] [V] épouse [J] souhaite aménager.

Mme [R] [V] épouse [J], qui ne verse pas aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales antérieures ayant autorisé la fermeture des balcons en façade par des baies vitrées, soutient néanmoins que le syndicat des copropriétaires n’a engagé aucune procédure pour procéder à la remise en état de ses balcons.

Toutefois, cette situation de fait ne saurait être assimilée à une autorisation antérieure valablement donnée par l’assemblée qui constituerait un précédent permettant de conclure à une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Dès lors, Mme [R] [V] épouse [J] ne rapporte pas la preuve que le rejet de la résolution litigieuse constitue un abus de majorité procédant d’une rupture d’égalité entre copropriétaires en ce que l’assemblée générale lui aurait refusé une autorisation qu’elle aurait précédemment accordé à des copropriétaires placés dans une situation identique.

Par conséquent, la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » du 27 février 2024 sera rejetée.

Il s’ensuit que la demande d’autorisation de procéder aux travaux valablement refusés par cette décision d’assemblée générale sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [R] [V] épouse [J] sera condamnée aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL Tollinchi’s law firm, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Mme [R] [V] épouse [J] de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » du 27 février 2024 ;

DEBOUTE Mme [R] [V] épouse [J] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Mme [R] [V] épouse [J] à payer à au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 4] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [V] épouse [J] aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL Tollinchi’s law firm, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT