COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LES OLIVIERS c/ Syndicat des copropriétaires LE VINTAPRES

N° 25/

Du 18 décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00935 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OYTV

Grosse délivrée à

M^e Gilles BROCA

M^e Antoine PONCHARDIER

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 2 octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. LES OLIVIERS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR dont le siège social est à [Adresse 7], elle- même prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Les Oliviers est propriétaire des lots 28 et 78 à 82 d’un immeuble dénommé [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2023, la SCI Les Oliviers a fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Vintapres devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation d’une assemblée générale qui s’est réunie le 14 décembre 2022 ou de certaines résolutions de celle-ci.

Par conclusions en réplique notifiées le 26 novembre 2024, la SCI Les Oliviers sollicite :

A titre principal,

le prononcé de la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 14 décembre 2022 dans son intégralité et de l’ensemble des résolutions qui ont été débattues à celle-ci,Très subsidiairement et en toute hypothèse,

le prononcé de la nullité des résolutions n°4-1, 4-2, 4-3, 5, 5-1, 5-2, 5-3, 6, 7, 8, 9, 9-1, 10, 10-1, 11, 12, 12-1, 13 et 14,dire et juger que l’actuelle répartition des charges est illicite et en prononcer la nullité,annuler la répartition individuelle des charges qui lui est réclamée,organiser une expertise, l’expert recevant pour mission d’établir une nouvelle répartition des charges en tenant compte des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du règlement de copropriété,déterminer le montant des sommes dues par elle et le montant que devra restituer le syndicat des copropriétaires et en règle générale le préjudice qu’elle subi,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit ordonnée et qu’il soit fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle expose que les lots dont elle est propriétaire sont essentiellement des lots commerciaux, non habitables et sans accès à l’immeuble dans lequel se trouvent les appartements constitutifs de lots d’habitation qui supportent des charges communes générales et des charges communes spéciales. Elle explique que ses lots bénéficient d’un accès indépendant et n’ont pas d’accès aux parties communes de l’immeuble.

Elle fait valoir qu’elle a reçu le 25 novembre 2022 une convocation pour l’assemblée générale du 14 décembre 2022, que le délai de convocation de 21 jours n’a pas été respecté et que l’assemblée générale doit en conséquence être annulée. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires ne fournit pas la preuve de la date à laquelle le courrier de convocation lui a été présenté. En réplique aux écritures adverses, elle précise que sa présence à l’assemblée générale ne rend pas irrecevable sa demande d’annulation puisqu’elle a voté contre toutes les résolutions.

A titre subsidiaire, elle soutient que la répartition des charges appliquée par le syndicat des copropriétaires est illégale et que plusieurs irrégularités affectent les résolutions contestées.

Par conclusions notifiées le 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] conclut au débouté de la SCI Les Oliviers de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le courrier de convocation a été délivré le 18 novembre 2022, soit 26 jours avant l’assemblée générale du 14 décembre 2022. Elle estime que la SCI Les Oliviers a participé à l’assemblée générale contestée et que sa demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier est irrecevable.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 dans son intégralité

En vertu de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Le non-respect du délai de convocation de 21 jours entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire que le copropriétaire demandeur établisse le préjudice causé par l’envoi tardif de la convocation. La nullité qui résulte du non-respect du délai de convocation à l’assemblée générale subsiste même lorsque le copropriétaire, présent à l’assemblée générale, participe aux votes sans émettre de protestation.

Le délai de 21 jours commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] soutient que le courrier portant convocation de la SCI Les Oliviers à l’assemblée générale lui a été distribué le 18 novembre 2022, soit 26 jours avant l’assemblée générale du 14 décembre 2022.

Il produit au soutien de sa déclaration « le suivi de l’ensemble des envois A.R. portant convocation à cette A.G., édité par le Site de la Poste ». Le document produit en tant que pièce n°5 constitue toutefois un extrait d’un site dénommé Immo de France qui faire état de convocations à l’assemblée générale du 14 décembre 2022 comportant tous la date du 18 décembre 2022. Cette date paraît être la date d’envoi des convocations et non celle de présentation des courriers portant convocation aux copropriétaires, comme le soutient le syndicat des copropriétaires.

Un avis de réception électronique sur lequel figure le nom de la SCI Les Oliviers comporte une signature mais pas de date de présentation du courrier portant convocation à l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] n’apporte donc pas la preuve de la date à laquelle le courrier portant convocation a été présenté à l’adresse de la SCI Les Oliviers et du respect du délai de convocation de 21 jours pour l’assemblée générale du 14 décembre 2022.

Le moyen selon lequel la SCI Les Oliviers a été présente à l’assemblée générale du 14 décembre 2022 est inopérant puisque le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le fait que celle-ci a voté contre l’ensemble des résolutions.

Surabondamment, le défaut de qualité à agir de la SCI Les Oliviers aurait dû être soulevé devant le juge de la mise en état, seul compétent à compter de sa désignation pour statuer sur les fins de non-recevoir en application de l’article 789 6° du code de procédure civile.

En considération de ces éléments, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale

du 14 décembre 2022 dans son intégralité pour défaut de respect du délai de convocation.

Sur la demande additionnelle en paiement de dommages-intérêts

La SCI Les Oliviers sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires Le Vintapres à lui régler la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts sans préciser la nature du préjudice à indemniser ni le démontrer.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer cette somme à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires Le Vintapres sera condamné aux dépens et à payer à SCI Les Oliviers la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la SCI Les Oliviers doit être dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure, qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4] du 14 décembre 2022 ;

DEBOUTE la SCI Les Oliviers de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] à payer à la SCI Les Oliviers la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la SCI Les Oliviers est de droit dispensée de participation aux frais de procédure générés par la défense du syndicat des copropriétaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de ses demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT