COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [A] [D] [H] [W] c/ S.D.C. [Adresse 6], [Adresse 1], [Localité 5]

N° 25/

Du 22 Septembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02305 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O72F

Grosse délivrée à

M^e Maud LOZANO

expédition délivrée à

M^e Antoine PONCHARDIER

le 22 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le22 Septembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [A] [D] [H] [W]

[Adresse 6],

[Adresse 2],

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Maud LOZANO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, lui-même pris en la personne de son représentant légal demeurant es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [A] [W] est propriétaire des lots n°30 et 802 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 1] à [Localité 5], administré actuellement par son syndic en exercice la société Cabinet Borne & Delaunay.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 29 mars 2023 et a notamment rejetée la résolution n°36 inscrite à l’ordre du jour à la demande de Mme [A] [W] concernant « la fabrication et la pose d’une main courante identique à l’existante, vernis teinté 2 couches, remise en état de la main courante existante et mise en vernis Sud et Nord » ainsi que les appels de fonds afférents.

Par acte du 14 juin 2023, Mme [A] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°36 de l’assemblée générale du 29 mars 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 17 mai 2024, Mme [A] [W] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le prononcé de la nullité de la résolution n°36 de l’assemblée générale du 29 mars 2023,

La condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » à lui payer les sommes suivantes :

2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que dès l’acquisition de son appartement, le bois de la main courante des rambardes, parties communes, de ses terrasses Nord et Sud était dans un état de vétusté très avancée. Elle indique que la résolution de l’assemblée générale du 28 mars 2022 visant au remplacement et à la rénovation de ses rambardes a été rejetée alors que la même assemblée a donné son accord pour le remplacement des rambardes des appartements [B], [E] et [F] [S] dans le même bâtiment que le sien. Elle ajoute que sa proposition a de nouveau été rejetée lors de l’assemblée générale du 29 mars 2023 alors qu’elle avait rappelé la nécessité de respecter le principe d’égalité entre copropriétaires dans le texte de la résolution qu’elle a soumise à l’ordre du jour. Elle en déduit que le défendeur méconnaît ce principe.

Elle fait valoir que la vétusté des rambardes de la copropriété est un problème ancien et que dès 2008, Mme [V]-[Y], copropriétaire, obtenait le remplacement des lisses bois des garde-corps de son balcon à l’identique. Elle indique que le syndic a reconnu à cette occasion que ce problème concernait de nombreux appartements, qu’aucune solution n’avait été apportée par le conseil syndical malgré l’étude de plusieurs devis et possibilités techniques et que dans l’attente de la définition d’une solution globale, le problème serait traité par appartement.

Elle relate qu’en 2009, l’assemblée générale a décidé de remplacer les rambardes qui s’effritent, de chercher un professionnel du bois pour définir un prix par appartement et d’approfondir le dossier. Elle énonce que l’assemblée a ensuite voté en faveur du remplacement des mains courantes bois de plusieurs appartements lors des assemblées générales successives, parfois seulement quelques années après leur précédent remplacement et sur simple demande présentée en cours d’assemblée sans devis communiqué, alors que d’autres résolutions identiques ont été rejetées sur le seul critère subjectif tenant au relationnel entre les copropriétaires.

Elle en déduit que la rupture d’égalité entre copropriétaires à l’occasion de l’examen de leurs demandes ayant le même objet traduit un abus de majorité puisque le rejet de la rénovation de ses rambardes ne repose sur aucune raison précise ou aucun motif dûment justifié par l’intérêt collectif.

Elle ajoute être fondée à solliciter des dommages et intérêts pour résistance abusive puisqu’elle a subi un premier refus en 2022 puis un second en 2023 et que ces refus portent atteinte au principe de bon entretien et de bonne conservation des parties communes de l’immeuble étant donné que la main courante de la rambarde de son appartement est en partie putréfiée, mais aussi à l’harmonie de la copropriété puisque certaines rambardes ont été remises à neuf alors que d’autres d’autres restent délabrées. Elle en conclut que les refus ne reposent nullement sur l’analyse objective de l’état de la rambarde, objet de la résolution, mais sur des critères purement subjectifs tenant à la personne demandant la rénovation.

Elle souligne que la large majorité par laquelle la résolution litigieuse a été rejetée ne justifie pas ce refus dépourvu de toute motivation. Elle énonce que seule l’introduction de cette action en justice lui a permis d’obtenir gain de cause lorsqu’elle a sollicité la réfection de sa rambarde pour la troisième fois lors de l’assemblée générale du 26 mars 2024.

Elle conteste la justification du syndicat qui prétend que le refus résulte de l’absence de communication aux copropriétaires de la preuve de l’état dégradé et irréparable de l’ouvrage en question puisque le rejet de la résolution litigieuse n’a pas été motivé par l’assemblée dans le procès-verbal et que d’autres copropriétaires ayant obtenu cette réfection n’ont pas non plus communiqué cette preuve.

Elle estime que par la résolution n°20 votée lors de l’assemblée générale du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires empêche toute possibilité de transaction amiable supposant des concessions réciproques entre les parties, le syndic ayant été autorisé à lui demander d’abandonner la présente procédure et de conserver à sa charge les frais engagés, le syndicat des copropriétaires en faisant autant.

Elle expose qu’elle a été contrainte d’engager des frais pour introduire la présente action qui demeure fondée, nonobstant le vote favorable obtenu en 2024 qui ne régularise pas l’irrégularité affectant la résolution n°36 contestée.

Dans ses dernières écritures notifiées le 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de Mme [A] [W] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le tribunal n’est pas juge de l’opportunité d’une mesure qui est de la compétence exclusive de l’assemblée générale. Il fait valoir que le rejet de la résolution contestée a été voté à une très large majorité des copropriétaires du [Adresse 2], bâtiment dans lequel se situe l’appartement de la demanderesse. Il indique qu’il ressort du règlement de copropriété que les charges afférentes aux parties communes telles que les balustres et balustrades « sont réparties dans la colonne 2, par millièmes à l’intérieur de chaque bâtiment. Elles n’incombent évidemment qu’aux propriétaires des lots situés dans chaque bâtiment considéré ». Il en déduit qu’il n’y a eu ni discrimination ni erreur dans la méthodologie retenue pour le scrutin.

Il ajoute que Mme [A] [W] n’a joint à sa demande qu’un seul devis malgré l’obligation d’en communiquer au moins deux résultant de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967. Il explique que l’assemblée générale a décidé souverainement de ne pas assumer cette dépense.

Il fait valoir que la demanderesse a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 mars 2024 d’une résolution identique aux deux précédentes qui a été adoptée dans un souci d’apaisement, deux devis distincts y étant cette fois annexés.

Il précise qu’une résolution autorisant le syndic à solliciter de Mme [A] [W] qu’elle abandonne la procédure et conserve à sa charge les frais engagés, la copropriété conservant ses propres frais, a été adoptée mais qu’aucune solution amiable n’a vu le jour.

Il explique que ce vote ne saurait être considéré comme une reconnaissance de responsabilité et relate que Mme [A] [W] a reconnu que sa précédente résolution était illégale à défaut de transmission d’un second devis.

La clôture de la procédure est intervenue le 28 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de la résolution n°36 de l’assemblée générale du 29 mars 2023.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l’autorisation, elle ne dispose cependant pas d’un pouvoir discrétionnaire en la matière.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2023 qu’a notamment été rejetée la résolution n°36 concernant « la fabrication et la pose d’une main courante identique à l’existante, vernis teinté 2 couches, remise en état de la main courante existante et mise en vernis Sud et Nord » ainsi que les appels de fonds afférents.

Cette même demande de réfection des mains courantes de la terrasse de Mme [A] [W] avait déjà été rejetée par l’assemblée générale du 28 mars 2022 (résolution n°38).

S’il n’a pas été donné suite à la résolution similaire portée à l’ordre du jour de cette assemblée par M. [U], celles de M. [B], de M. [E] et de Mme [F] [S] ont été adoptées.

Or, aucune distinction n’est relevée entre ces situations. Les procès-verbaux d’assemblées générales ne mentionnent aucun motif de refus ou d’accord donné à la réfection des mains courantes parties communes des balcons des différents copropriétaires.

En effet, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 28 mars 2022 que le prix des travaux projetés par M. [U], M. [B], et Mme [F] [S] est le même, soit 121 euros TTC/ml, et que M. [E] et Mme [A] [W] ont tous deux sollicité un devis de la société Marraffa.

Bien que le devis annexé à la demande de Mme [J] [W] à l’occasion de l’assemblée générale du 29 mars 2023 provienne d’une société différente, la société Daddio Menuiserie Serrurerie, le prix indiqué d’un montant de 2.519 euros correspond à l’ordre de grandeur des différents travaux précédemment adoptés.

D’ailleurs, lors de l’assemblée générale du 2 avril 2008, la résolution n°18 visant au remplacement des lisses bois des garde-corps à l’identique sur le balcon de Mme [V]-[Y] a été adoptée sur la base du devis de la société Hachemaoui Entreprise pour un montant de 3.143,90 euros.

Il est précisé dans le corps de cette résolution que « ce problème est présent pour de nombreux appartements. Pour le moment, aucune solution satisfaisante n’a été apportée au conseil syndical malgré l’étude de plusieurs devis et possibilités techniques. Dans l’attente de la définition d’une solution globale, il est décidé de traiter ce problème au coup par coup. En cas de remplacement à l’identique, il est nécessaire que le bois soit imputrescible ».

En outre, à l’occasion de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 26 mai 2009, il a été décidé de « remplacer les rambardes qui s’effritent, de chercher un professionnel du bois pour définir un prix par appartement et d’approfondir ce dossier ».

Pour autant, tous les copropriétaires n’ont pas obtenu la rénovation des mains courantes de leur balcon.

En effet, si le remplacement des mains courantes bois en rez-de-chaussée des bâtiments [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] et des balcons de :

Mme [V] [Y] et des consorts [L],

M. [B],

MM. et Mme [N], [X], [F] [S],

M. [Z], des consorts [G] et de Mme [T],

M. [R] et M. [P],

M. [R], M. [P] et de Mme [O],

a respectivement été accordé lors des assemblées générales des 3 février 2011, 28 mars 2013, 24 mars 2014, 19 février 2015, 4 mars 2016, 27 mars 2019 et 18 novembre 2020, la demande de Mme [M] et de Mme [C] a été rejetée lors de l’assemblée générale du 19 février 2015 et celle de M. [E] et de Mme [M] lors de l’assemblée du 19 mars 2018.

Le syndicat des copropriétaires défendeur invoque la production d’un unique devis comme motif de refus de la demande de rénovation des mains courantes du balcon de Mme [A] [W], motif qui n’est pas explicité par le procès-verbal de l’assemblée générale pour motiver le refus.

Or, il sera observé que la résolution portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 mars 2022 à la demande de M. [E] ne fait référence qu’au seul devis de la société Marraffa. Par ailleurs, il ressort de la lettre du 29 janvier 2022 en vue de cette assemblée générale que les consorts [B] ont sollicité la rénovation de leur rambarde Sud qui serait endommagée sans qu’aucune photo ou devis ne soit annexé à leur demande.

Par ailleurs, le fait que la remise en état de la main courante du balcon de Mme [J] [W] ait finalement été votée lors de l’assemblée générale du 26 mars 2024 n’a pas d’incidence sur l’irrégularité pouvant affecter la résolution contestée.

Dès lors, ces éléments permettent de conclure à l’existence d’un traitement distinct des copropriétaires placés dans une même situation visant à solliciter la réparation des mains courantes de leur balcon, ce qui constitue une rupture d’égalité entre copropriétaires révélant un abus de majorité.

Le rejet non motivé de la résolution n°36 de l’assemblée générale du 29 mars 2023 révèle en effet une discrimination entre le traitement des copropriétaires du même immeuble sans motif légitime et objectif lié à l’intérêt collectif de la copropriété.

Par conséquent, la résolution n°36 de l’assemblée générale du 29 mars 2023 ayant rejeté la demande de Mme [A] [W] concernant la réparation des mains courantes de son balcon sera annulée.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, la défense du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » à l’encontre de Mme [A] [W] correspond à l’exercice d’un droit et la circonstance que la demande de cette dernière ait été jugée fondée ne saurait constituer à elle seul un abus, à défaut de démonstration de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires ou de sa volonté de nuire.

Mme [A] [W] soutient, à l’appui de sa demande reconventionnelle, qu’elle a subi un premier refus en 2022 puis un second en 2023, refus qui portent atteinte au principe de bon entretien et de bonne conservation des parties communes de l’immeuble puisque la main courante de la rambarde de son appartement est en partie putréfiée mais aussi à l’harmonie de la copropriété puisque certaines rambardes ont été remises à neuf alors que d’autres restent délabrées.

Elle fait valoir qu’elle a obtenu gain de cause lors de l’assemblée générale du 26 mars 2024 uniquement après que la présente procédure ait été introduite.

Toutefois, à défaut de démonstration par la demanderesse d’un abus de droit à l’origine du préjudice qu’elle invoque, constitué exclusivement par le coût des procédures en principe réparé par l’application de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [A] [W] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°36 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 1] à Nice du 29 mars 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à Mme [A] [W] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 1] à [Localité 5] de toutes ses demandes ;

DEBOUTE Mme [A] [W] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 1] à [Localité 5] aux dépens ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [A] [W] sera dispensée de toute contribution à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT