TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

ORDONNANCE DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00377 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CXX4

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. DL HOME

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie HANNEBICQUE-RIGAL, avocat au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Les débats ont eu lieu en audience publique le 24 Novembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que l’ordonnance serait rendue le dix sept Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2022 avec prise d’effet au 20 décembre 2022, la SCI DL HOME a donné à bail à Monsieur [J] [M] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 370 € et 30 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, la SCI DL HOME a fait signifier à Monsieur [J] [M] un congé pour vente pour le 19 décembre 2025. L’acte comprenait également une offre de vente en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour une valeur de 55 000 euros net vendeur et 5000 euros de frais d’agence, et indiquait l’intention du propriétaire de vendre la totalité de l’immeuble pour un montant de 280 000 euros nets vendeur et 15 000 euros de frais d’agence.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, la SCI DL HOME a fait signifier à Monsieur [J] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3400 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique en date du 04 août 2025, la SCI DL HOME a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2025, la SCI DL HOME a fait assigner Monsieur [J] [M] devant le juge du contentieux et de la protection aux fins de :

•Constater qu’il ne paie plus le loyer mensuel depuis le mois de juin 2025 aux échéances contractuelles ;

•Constater que la SCI DL HOME lui a régulièrement donné congé pour motif de vente de la maison louée au titre du bail d’habitation, suivant acte extrajudiciaire signifié le 16 juin 2025 pour le 19 décembre 2025 ;

•Constater que le congé pour vente signifié le 16 juin 2025 comporte toutes les conditions de la vente de l’appartement projeté notamment son prix ;

•Constater qu’il n’a jamais formulé d’offre d’achat de l’appartement dans le délai de deux mois à compter de la signification du congé pour vente ;

•Constater que la SCI DL HOME a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail suivante acte extrajudiciaire du 1er août 2025, enregistré à la CCAPEX le 04 août 2025 ;

•Constater qu’au 04 octobre 2025, il n’a pas apuré sa dette locative vis-à-vis de la SCI DL HOME, ni repris le paiement des loyers courants ;

•Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation conclu entre la SCI DL HOME et Monsieur [M] au 04 octobre 2025 ;

•Le condamner l’ensemble des sommes dues au titre du bail d’habitation – notamment les loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2025 pour un montant de 3902 euros, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025 ;

•Juger qu’il est occupant sans droit ni titre ;

•Ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

•Ordonner son expulsion et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si cela est nécessaire ;

•Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, à ses frais, risques et périls ;

•Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

•Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 390 euros par mois, du terme du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnités à indexer sur les clauses du bail résilié ;

•Le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

•Constater que la trêve hivernale ne s’appliquera pas ;

•Le condamner aux entiers dépens ;

•Le condamner au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

•Dire y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du GARD, le 10 octobre 2025.

A l’audience du 24 novembre 2025,la SCI DL HOME précise que la dette s’élève désormais à la somme de 4300 euros au jour de l’audience.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [J] [M] n’est ni présent, ni représenté, si bien que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [M] assigné par acte de commissaire de justice et remis à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I/ Sur le congé pour vente :

En application de l’article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.».

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une durée de 3 ans et une prise d’effet à compter du 20 décembre 2022.

Le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, fait délivrer au locataire un congé pour vente à effet au 19 décembre 2025 avec une offre de vente pour les locaux loués à la somme de 55 000 euros net vendeur auquel devra être ajouté la somme de 5000 euros de frais d’agence.

Le congé contient bien le motif allégué, la description du bien concerné (surface habitable, pièces, équipements) et respecte le délai de préavis de 6 mois.

Le congé est donc régulier en la forme.

En outre, l’offre de vente comporte bien le prix attendu pour se porter acquéreur du bien loué, et qu’aucune offre n’a été émise par Monsieur Monsieur [M] dans le délai légal imparti. Il en sera fait constat.

II/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 10 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SCI DL HOME, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 04 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 17 décembre 2022 avec prise d’effet au 20 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er août 2025, pour la somme en principal de 3400 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 octobre 2025.

L’expulsion de Monsieur [J] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III/ SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L.131-1 alinéa premier du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, la SCI DL HOME sollicite que l’expulsion de Monsieur [J] [M] soit ordonnée dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, et ce, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard.

Il résulte des pièces du dossier que Monsieur [J] [M] n’a pas répondu aux sollicitations de la bailleresse et n’apporte aucun élément permettant d’éclairer le juge sur l’origine de son inertie.

Par conséquent, une astreinte de 150 euros par jour de retard sera prononcée afin d’assurer l’exécution de la présente ordonnance.

IV/ SUR LA DEMANDE RELATIVE A [Localité 7] HIVERNALE :

Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il n’est pas démontré que Monsieur [J] [M] s’est introduit sans droit ni titre dans le logement.

En conséquence, la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale par la SCI DL HOME sera rejetée.

V/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En l’espèce, la SCI DL HOME actualise l’arriéré locatif à la somme de 4300 euros au jour de l’audience, mais n’apporte aucun décompte permettant de corroborer la somme alléguée. Toutefois, la SCI DL HOME produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3902 € à la date du 31 octobre 2025, somme qu’il conviendra de retenir au titre de la dette locative.

Monsieur [J] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3902 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3400 € à compter du commandement de payer (1er août 2025), sur la somme de 3902€ à compter de l’assignation (09 octobre 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [J] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel que sollicitée dans l’assignation, soit à la somme de 390€.

VI/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner le débiteur au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le congé pour vente a été régulièrement notifié à Monsieur [J] [M] ;

CONSTATONS que le congé pour vente comporte les conditions de vente du bien loué à Monsieur [M] ;

CONSTATONS que Monsieur [M] n’a pas émis d’offre d’achat ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2022 avec prise d’effet au 20 décembre 2022 entre La SCI DL HOME et Monsieur [J] [M] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2]) sont réunies à la date du 02 octobre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte de 150 euros (CENT CINQUANTE EUROS) par jour de retard ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SCI DL HOME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de la SCI DL HOME au titre de la non application de la trêve hivernale ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] à verser à La SCI DL HOME à titre provisionnel la somme de 3902 € (décompte arrêté au 31 octobre 2025, incluant une dernière facture datée à octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025 sur la somme de 3400 €, sur la somme de 3902€ à compter du 09 octobre 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] à payer à La SCI DL HOME à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 390 € ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI