Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 20 mai 2025, n° 22/00687

TJ Nice 20 mai 2025

Arguments

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Signaler une erreur.

Accepté
Vices de forme dans le procès-verbal de l'assemblée générale
La cour a constaté que le procès-verbal contenait des erreurs qui affectaient la vérification de la sincérité du vote, justifiant ainsi la nullité de la résolution contestée.
Accepté
Partie perdante au procès
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser une somme aux époux [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de sa position perdante.
Rejeté
Demande d'exécution provisoire
La cour a rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, rendant inutile l'ordonnance d'exécution provisoire demandée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 20 mai 2025, n° 22/00687
Numéro(s) :	22/00687
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine PONCHARDIERDavid-André DARMON

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [M] [O] épouse [B], [F] [B] c/ S.D.C. [Adresse 8]

N° 25/

Du 20 mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/00687 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OBFW

Grosse délivrée à

M^e David-andré DARMON

M^e Antoine PONCHARDIER

expédition délivrée à

le 20 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure cvile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 21 novembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 mai 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Mme [M] [O] épouse [B]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e David-andré DARMON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [F] [B]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e David-andré DARMON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “LES GEMEAUX”, représenté par son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [M] [O] épouse [B] et M. [F] [B] sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 7] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 7 décembre 2021.

Par assignation du 17 février 2022, les époux [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°35 de cette assemblée générale relative à la réalisation d’une véranda sur une terrasse attenante à leur appartement.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 4 novembre 2024, les époux [B] sollicitent :

— le prononcé de la nullité de la résolution n°35 de l’assemblée générale du 7 décembre 2021,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.

Ils soutiennent que la résolution n°35 relative à leur demande d’autorisation d’installer une véranda encourt la nullité en application de l’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 puisqu’elle ne précise pas les noms des copropriétaires qui se sont opposés, que leur nom ne figure ni parmi les noms des propriétaires ayant voté en faveur de la résolution, ni parmi les noms de ceux qui se sont abstenus et que le résultat du vote indiqué ne permet pas de vérifier la sincérité du vote.

Ils exposent que la résolution a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires alors qu’une assemblée générale qui s’était réunie en 2017 avait validé a posteriori une véranda construite sans son accord. Il expose que le vote a eu lieu dans un climat délétère et que des attaques ont eu lieu à l’encontre de leur fille résidant dans l’immeuble.

Par conclusions notifiées le 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires Les Gemeaux conclut au rejet des demandes des époux [B] et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’une erreur matérielle s’est glissée dans le décompte des voix concernant les époux [B] et que le nombre de tantièmes qu’ils possèdent, à savoir 75 tantièmes, était insuffisant pour modifier le sens du vote.

Il expose que le résultat du vote devait effectivement être précisé en application de l’article 17, mais qu’uniquement les noms et le nombre des voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision ou qui se sont abstenus devait être indiqué. Il ajoute que certaines omissions ne sont pas susceptibles d’entraîner la nullité d’une résolution dès lors qu’il peut y être pallié par d’autres éléments.

La clôture de l’affaire est intervenue initialement le 7 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025 prorogé au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°35

L’article 17 alinéa 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu’un procès-verbal des décisions de chaque assemblée est établi et qu’il est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

L’alinéa 3 du même article précise que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal régulièrement établi et signé fait foi des constatations qu’il contient car s’y attache une présomption de sincérité des mentions qu’il contient.

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 décembre 2021 que 24 copropriétaires représentant 2601/10038 tantièmes ont voté pour la résolution n°35 relative à la demande de pose de véranda formée par les époux [B], 6 copropriétaires représentant 907 / 10038 tantièmes se sont abstenus et 28 copropriétaires représentant 3138 / 10038 tantièmes ont voté contre cette résolution.

Les noms des copropriétaires ayant votés pour la résolution et de ceux qui se sont abstenus sont précisés sur le procès-verbal d’assemblée générale. Les noms des copropriétaires ayant voté contre la résolution ne sont pas précisés.

Il est acquis que les époux [B] étaient présents à l’assemblée générale et qu’ils ont demandé la mise au vote de la résolution tendant à les autoriser à réaliser une véranda sur la terrasse attenante à leur appartement. Ils affirment avoir voté en faveur de la résolution et le sens de leur vote ne fait pas de doute compte tenu de l’objet de la résolution. Ils versent en outre au débat des attestations confirmant qu’ils ont voté pour la résolution.

Leur nom ne figurant pas parmi les propriétaires ayant voté en faveur de la résolution, ni parmi ceux qui se sont abstenus, le résultat du vote figurant sur le procès-verbal d’assemblée générale suggèrerait qu’ils ont voté contre la résolution, ce qui est manifestement contraire à la réalité.

Le résultat du vote décrit sur le procès-verbal de l’assemblée générale étant erroné, la sincérité du résultat du vote ne peut pas être vérifiée.

Il ne peut pas s’agir, comme le soutient le syndicat, d’une simple erreur matérielle qui n’est pas de nature à modifier le sens du vote compte tenu des 75 tantièmes détenus par les époux [B] puisque cette erreur manifeste remet en cause la sincérité du procès-verbal.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°35 de l’assemblée générale du 7 décembre 2021 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de droit

et de fait soulevés par les époux [B].

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer aux époux [B] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution de la présente décision étant de droit à titre provisoire, il n’y a pas lieu de l’ordonner, comme demander par les époux [B].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°35 de l’assemblée générale du 7 décembre 2021 de l’immeuble dénommé [Adresse 7] et situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer à Mme [M] [O] épouse [B] et M. [F] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT