N° RG 23/00765 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-HWO6

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

ENTRE :

S.C.I. [Adresse 1]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°383 510 58

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.A.S. TENTATION

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°348 852 658

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. LE MISTRAL

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°398 036 301

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.C.I. LE PONANT

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°387 525 462

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Sophie MAY

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 26 Février 2026, délibéré prorogé au 13 Mars 2026.

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 17 juillet 2009, la SCI le Mistral a vendu à la SCI [Adresse 1] au prix de 290 000 euros, un tènement industriel situé [Adresse 6] à Sorbiers dans le département de la Loire, la première parcelle cadastrée section AW [Cadastre 1] supportant un parking et la seconde cadastrée AW [Cadastre 2] un bâtiment. Le bâtiment a été construit par la SCI le Mistral en 1997.

La SCI Le Ponant est intervenue à l’acte pour consentir un pacte de préférence au profit de la SCI [Adresse 1] en vue de l’acquisition ultérieure d’un tènement situé [Adresse 7] à Sorbiers.

Par acte du 19 janvier 2018, la SCI le Clos des cèdres a mis en œuvre le pacte de préférence et procédé à l’acquisition auprès de la SCI le Ponant de ce tènement cadastré AW [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

La SCI [Adresse 1] a donné à bail les locaux commerciaux à la SAS Tentation.

Sur saisine des sociétés [Adresse 8] invoquant des résurgences d’eau à travers la dalle du bâtiment, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Etienne a désigné M. [V] [W] en qualité d’expert par ordonnance du 22 mars 2018.

Le rapport d’expertise a été déposé le 30 septembre 2020.

Le 13 février 2023 la SCI le Clos des cèdres et la SAS Tentation ont fait assigner la SCI le Mistral et la SCI le Ponant, devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Par assignation du 26 février 2024, la SCI le Mistral a appelé en garantie la SA Bureau de recherches géologiques et minières.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré les juridictions judiciaires incompétentes pour statuer sur la responsabilité de la SA Bureau de recherches géologiques et minières qui relève des juridictions administratives et a statué sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA Bureau de recherches géologiques et minières.

Dans leurs conclusions notifiées le 8 avril 2025, la SCI [Adresse 1] et la SAS Tentation sollicitent du tribunal de :

DECLARER recevable l’action en garantie des servitudes occultes dont le point de départ peut être fixé au jour de la connaissance de la charge non déclaré et a été interrompue par l’assignation en référé expertise.

CONDAMNER la SCI LE MISTRAL à payer et porter au titre de la garantie des servitudes occultes, à la SCI [Adresse 1], une indemnité à concurrence de 151 071,32€ TTC, somme à parfaire et compléter en fonction du dernier indice ICC publié au jour du jugement, outre la somme de 15 000€HT somme à parfaire et compléter au titre de la perte de loyers liée à l’interdiction d’occuper le bâtiment depuis le 1er janvier 2025.

CONDAMNER la SCI LE MISTRAL à payer et porter à la SAS TENTATION, au titre de sa responsabilité délictuelle du fait de l’existence des servitudes occultes causées aux tiers, la somme de 168 501 € TTC, sauf à parfaire et compléter, outre la somme de 1 200€ HT au titre du surplus de loyer, liée à l’interdiction d’occuper le bâtiment depuis le 1er janvier 2025 somme à parfaire et compléter.

CONDAMNER les SCI LE MISTRAL à payer et porter à la SCI [Adresse 1] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation des mêmes aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire taxés.

Dans ses conclusions notifiées le 18 février 2025, la SCI le Mistral demande au tribunal de :

Débouter la SCI [Adresse 1], la SAS TENTATION de l’ensemble de leurs demandes, celles-ci étant mal dirigées ;

Débouter la SAS TENTATION de sa demande en réparation du préjudice subi en l’absence de faute ayant un lien de causalité avec ledit préjudice allégué ;

Déclarer commun et opposable le jugement à intervenir au BRGM ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI [Adresse 1] et la SAS TENTATION in solidum avec le BRGM à verser à la SCI LE MISTRAL la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI le Ponant a fait l’objet d’une liquidation amiable selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2018. Elle est représentée dans la présente instance. La décision est contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions précitées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 24 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 26 février 2026, prorogé au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que le juge de la mise en état a déclaré les juridictions judiciaires incompétentes pour statuer sur les demandes formées à l’encontre de la SA Bureau de recherches géologiques et minières, mettant fin à l’instance entre la société le Mistral et cette dernière. Il a ainsi statué sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SA Bureau de recherches géologiques et minières.

Il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes de la SCI le Mistral à l’encontre de la SA Bureau de recherches géologiques et minières dont le tribunal n’est plus saisi, compte tenu de l’ordonnance définitive rendue par le juge de la mise en état le 10 octobre 2024 qui a mis fin à l’instance en statuant notamment sur les dépens de l’instance dirigée contre la SA Bureau de recherches géologiques et minières.

Les demandes de la SCI le Mistral à l’encontre de la SA Bureau de recherches géologiques et minières sont déclarées irrecevables.

I – Sur la garantie des servitudes non apparentes

L’article 1626 du code civil dispose que quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Aux termes de l’article 1638 du code civil, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

L’article L.154-2 du code minier dispose que le vendeur d’un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée est tenu d’en informer par écrit l’acheteur. Il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. A défaut de cette information, l’acheteur peut choisir soit de poursuivre la résolution de la vente, soit de se faire restituer une partie du prix. Il peut aussi demander, aux frais du vendeur, la suppression des dangers ou des inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente.

L’article 1638 du code civil n’est pas applicable aux servitudes légales (1ère Civ. 15 octobre 1963, pourvoi 61-12.581 publié), notamment les servitudes administratives sauf s’il s’agit de charges exceptionnelles qui ne sont pas la conséquence normale de la nature ou de la situation de l’immeuble et qui ne peuvent, dès lors, être réputées connues de l’acquéreur (3e Civ., 26 avril 1978, pourvoi n° 77-10.890 publié).

Les sujétions en matière minière sont considérées comme une servitude occulte (3e Civ., 29 janvier 1992, pourvoi n° 90-10.578 et 90-11.132, publiés).

Le vendeur, même de bonne foi, doit garantir l’acquéreur, qui n’est pas tenu de se renseigner à cet égard, de toute éviction en cas de servitudes non apparentes (3e Civ., 21 janvier 2015, pourvoi n° 13-24.831 inédit).

Le fait que la responsabilité peut être recherchée par l’acquéreur contre un tiers au contrat de vente, en l’espèce, celle de l’exploitant sur le fondement de l’article L155-3 du code minier, ne saurait exonérer le vendeur de la garantie des charges occultes.

Il en est de même de la responsabilité éventuelle de la SA Bureau de recherches géologiques et minières quant aux informations fournies au notaire rédacteur de l’acte.

Lors de ses opérations, l’expert judiciaire a constaté des remontées d’eau à travers les joints et fissures du dallage avec dépôts rouilles caractéristiques du lessivage de terrains miniers, à l’entrée du bâtiment sur une surface de 15 m de côté. Il ajoute que les vides importants sous le dallage rendent dangereuse la desserte du bâtiment par des poids lourds, que les vides et remblais à la place de la couche du charbon provoquent des inondations et que de possibles affaissements de la dalle sont à attendre.

Les sondages effectués ont révélé une nappe aquifère en charge sous le dallage et un vide de 3m sous la dalle de béton du bâtiment.

L’expert judiciaire indique, suivant analyse des archives minières, que l’entrée est du bâtiment est implantée sur l’affleurement d’une couche de charbon qui a été extraite intégralement.

Il conclut que les désordres sont exclusivement d’origine minière.

Il est précisé à l’acte de vente du 17 juillet 2009 que si le terrain est concerné par des servitudes relatives aux mines et carrières, la parcelle n°[Cadastre 2] sur laquelle le bâtiment a été édifié se situe hors zone d’exploitation minière.

L’article 1627 du code civil dispose que les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.

La clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien est vendu en l’état où il se trouve au jour de la vente ne constitue pas une clause suffisamment précise pour exclure la garantie du vendeur des servitudes occultes (Civ. 3e, 13 févr. 2025, pourvoi n° 23-17.636, Publié).

L’acte authentique ne comprend qu’une clause d’exclusion des vices cachés, qui ne peut être étendue à la garantie des servitudes occultes, et celle d’un bien vendu en l’état, insuffisante pour exclure la garantie du vendeur au titre de la servitude minière.

En page 19 du l’acte de vente du 17 juillet 2009, le vendeur déclare que les biens vendus ont fait l’objet de plusieurs inondations notamment en 2003, 2006 et 2008 en raison de la résurgence de ruisseaux ou rivière souterraine dans la partie ouest de la parcelle [Cadastre 1].

Cependant cette information limitée à des inondations sur la parcelle voisine du fait d’eaux souterraines ne saurait constituer une information suffisante au regard des conséquences de l’exploitation minière entraînant la disparition de la terre d’assise du bâtiment commercial et la nécessité de travaux de remise en état d’un montant de 126 460 euros, tels qu’évalués par l’expert judiciaire, en cela non critiqué par les parties.

Compte tenu de la dangerosité mise en évidence par l’expert judiciaire d’exploiter les locaux commerciaux du fait du vide sous la dalle de béton du bâtiment et par voie de conséquence, de l’arrêt de toute activité, la SCI Mistral doit sa garantie à la SCI [Adresse 9] à hauteur de 126 460 euros avec actualisation selon l’indice du coût de la construction applicable en septembre 2020.

Par arrêté en date du 10 février 2025, la commune de Sorbiers a interdit l’accès au bâtiment et imposé à la SCI le Clos du cèdre une expertise géotechnique pour la mise en sécurité des lieux.

Cette dernière justifie du coût d’une telle expertise de 15 360 euros.

Par ailleurs le preneur, qui ne peut exercer son activité, ne règle plus le loyer de 5 000 euros par mois. Le sapiteur a validé le montant du loyer et la SCI le Mistral ne produit aucun élément pour contester l’avis de ce dernier d’autant la société Tentation justifie louer un local provisoire pour un loyer de 5 366 euros HT.

Ainsi la SCI [Adresse 9] subit une perte financière de 5 000 euros par mois sur 14 mois au jour du jugement. Ce préjudice locatif va perdurer pendant la durée des travaux de 4 mois, telle qu’évaluée par l’expert judiciaire. Il n’y a pas lieu à actualisation jusqu’à la levée de l’arrêté d’interdiction d’accès, terme incertain qui dépend des travaux de remise en état à engager par la SCI le Clos du cèdre à la suite du jugement de condamnation au coût des travaux.

Par conséquent la SCI le Mistral est condamnée à payer à la SCI [Adresse 9] les sommes suivantes :

– 126 460 euros au titre du coût des travaux, avec actualisation selon l’indice du coût de la construction applicable en septembre 2020,

– 15 360 euros pour l’expertise géotechnique,

– 90 000 euros (5 000 x 18) au titre du préjudice locatif.

II – Sur le préjudice de la société locataire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, à savoir une inexécution du contrat. Ainsi le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement. (Assemblée plénière, 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255 ; Assemblée plénière, 13 janv. 2020, pourvoi n° 17-19.963, publiés).

L’inexécution du contrat de vente par la SCI le Mistral a été démontrée plus avant par la méconnaissance de l’obligation d’information du vendeur sur les servitudes non apparentes.

L’impossibilité d’exploiter les locaux commerciaux par le preneur résulte directement de cette servitude d’origine minière qui a eu pour conséquence la formation d’un vide sous les locaux et donc l’interdiction d’y accéder.

Actuellement le preneur loue, selon bail dérogatoire, un bâtiment pour un loyer mensuel de 5 366 euros HT. Le surloyer de 366 euros par mois constitue une perte financière pour le preneur qui va perdurer pendant la durée des travaux de 4 mois, soit un préjudice de 6 588 euros (366 x 18 mois).

Le sapiteur a retenu comme préjudice pour le preneur les frais liés au déménagement et réaménagement du stock qui occupe la majeure partie de l’entrepôt à la somme de 168 501 euros HT lorsque le preneur craignait de devoir quitter les locaux du fait des travaux de remise en état.

Depuis l’arrêté communal du 10 février 2025, l’hypothèse du changement de locaux est avérée et le preneur a trouvé d’autres locaux pour y exercer son activité.

Cependant il ne justifie d’aucun coût de déménagement du stock. Il est débouté de cette demande.

III – Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI le Mistral, qui succombe dans la présente instance, est condamnée aux dépens, comprenant le coût de l’expertise ordonnée en référé, en lien direct avec l’instance au fond.

Elle est condamnée à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Déclare irrecevables les demandes de la SCI le Mistral à l’encontre de la SA Bureau de recherches géologiques et minières,

Condamne la SCI le Mistral à payer à la SCI [Adresse 9] les sommes suivantes :

– 126 460 euros au titre du coût des travaux, avec actualisation selon l’indice du coût de la construction applicable en septembre 2020,

– 15 360 euros pour l’expertise géotechnique,

– 90 000 euros au titre du préjudice locatif,

– 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI le Mistral à payer à la SAS Tentation la somme de 6 588 euros au titre du surloyer,

Condamne la SCI le Mistral aux dépens, comprenant le coût de l’expertise ordonnée en référé,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES

M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES

Le